1. 질의내용 요약

○ 질의내용

주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도변경한 후 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.18. 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당 일산 평촌 산본 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

⑤제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995.12.30. 개정)

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.(1994. 12. 22. 개정)

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정)

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)

④ 제2항에 규정하는자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설)

⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면5팀-188, 2007.01.16.

【제목】

겸용주택의 주택외의 부분을주택으로 용도변경한 후 양도한 경우 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 주택으로 사용한 기간을 기준으로 하여 계산하는 것임

【질의】

(사실관계)

2002년 매입당시에는 상가가 주택보다 컸는데 2005년 상가의 일부분을 주거용으로 임대하게 되어 주택 면적이 상가면적보다 크게 되었음.

(질의내용)

질의 1) 겸용주택 비과세 판정할 때 양도당시 상황에 의하여 주택이 상가보다 크면 전부를 주택으로 보아 비과세 하는지. 단, 매입당시에도 주거용이었던 부분은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함.

질의 2) 만약 상가부분 중 일부분이 주거용으로 용도가 변경되었는데 용도가 변경된 부분도 보유기간(임대기간)이 3년이 경과해야 비과세 되는지 궁금함.

【회신】

하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택부분의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전부 주택으로 보는 것이나, 주택부분이 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며,

하나의 건물을 주택 외의 면적이 주택면적보다 큰 상태로 사용하던 중 주택 외의 부분을 주택으로 용도를 변경한 후 주택면적이 주택 외의 면적보다 큰 상태에서 동 주택을 양도하는 때에 당해주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 기준으로 하여 계산하는 것임.

○ 서면5팀-267, 2006.09.27.

【제목】

1세대1주택의 2년 거주기간 계산은 취득일 이후의 거주일로부터 기산하여 취득한 날로부터 양도한 날까지의 거주기간을 통산하여 계산하는 것임

【질의】

1세대 1주택 비과세 요건중 거주기간 계산은 통산에 의미인지 아니면 양도일로부터 소급하여 계속적으로 2년의 기간을 거주하여야 하는지 여부

【회신】

양도소득세에 대한 소득세가 비과세되는 1세대 1주택의2년 거주기간 계산은취득일 이후의 거주일로부터 기산하며 취득한 날로부터 양도한 날까지의 거주기간을 통산하여 계산하는 것임.

○ 서면4팀-638, 2006.03.20.

【제목】

건물을 용도 변경한 경우 주택의 보유 및 거주기간을 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것임

【질의】

1. 주택을 점포로 용도변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산

2. 겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산

【회신】

1. 주택을 점포로 용도변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것임.

2. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적은 소득세법 기본통칙 89-18 【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】의 규정에 의하여 계산하면 됨.

○ 서면4팀-316, 2006.02.17

【제목】

공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용건물로 사용하다가 양도하는 때에는 1세대 1주택으로 보지 않음

【질의】

(상황)

1. 소유주택 현황

ｏ A주택 : 다세대주택(빌라)

- 취득일 : 2002년

ｏ B주택 : 다세대주택(빌라)

- 2006년 2월 매매계약

- 2006년 3월 잔금청산 예정

2. 사업을 새로 시작하면서 이사 갈 집을 계약하고, 4년간 살던 빌라를 매매하려고 하나 매매가 이루어지지 않고 있어, 빌라를 본인 사무실로 용도변경하여 사용하려고 함.

(질의)

빌라를 사무실로 용도변경 후 양도시 1세대 1주택 비과세 해당여부

【회신】

거주자가 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이며,양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.

( 이 하 여 백 )