가. 청구인은 2017.2.16. OOO대지 540㎡ 외 5필지 부동산(상세내역 ＜별지1＞ 기재, 이하 “쟁점토지”라 한다)을 주식회사 OOO(대표이사 OOO이하 OOO라 한다)에게 매도하는 계약을 체결하고 2017.2.28. 소유권이전등기를 한 후, 양도가액을 OOO으로 하여 2017.4.28. 양도소득세 OOO을 예정신고·납부하였다.

나. 이후 청구인은 쟁점토지에 대한 잔금을 지급받지 못하여 2017.11.29. OOO와의 매매계약을 해제하였으므로 양도소득세 신고·납부의무가 없다고 주장하며 2019.1.21. 처분청에 기 신고납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2019.3.22. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2017.2.16. OOO에게 쟁점토지를 매각하기로 하고 계약금 및 중도금 OOO백만원을 지급받았으나, OOO는 쟁점토지를 담보로 제공하고 대출을 받아 잔금을 지급하겠다고 하며 잔금을 지급하기도 전인 2017.2.28. 소유권이전등기를 한 후 잔금을 지급하지 아니하였고, 결국 청구인은 2017.11.29. OOO에게 매매계약을 해제한다고 통보하였다. 청구인은 이후 OOO를 상대로 매매계약 해제에 따른 원상회복청구소송을 제기하여 2018.10.11. 승소판결을 받았고(제주지방법원 2018.10.11. 선고 2018가합10025 판결, 2018.12.27. 확정), OOO에 대하여 OOO의 채권을 보유하게 되었다. 위와 같이 청구인과 OOO사이에 체결된 매매계약이 확정적으로 해제됨에 따라 위 매매계약의 효력은 소급적으로 소멸하였는바, 이는 양도소득세 부과의 전제인 양도가 없는 것이고, 대법원에서도 부동산이 청구인 앞으로 원상회복이 불가능하여 이로 인하여 청구인이 손해배상청구권을 취득하더라도 이는 부동산 양도에 따른 소득이라고 볼 수 없다고 판시(대법원 1989.7.11. 선고 88누8609 판결)하고 있으므로, 청구인이 기 신고·납부한 양도소득세는 환급되어야 할 것이다.

한편, 2019.1.16. OOO와 주식회사 OOO(이하 OOO이라 한다) 사이에 쟁점토지에 대한 매매계약이 체결되었고, 청구인은 OOO에 대한 손해배상채권을 보유하고 있던 중 이를 지급받을 방법이 없자 OOO의 제안(OOO를 대신하여 OOO백만원을 지급하는 조건으로 가처분을 해제)을 받아들여 가처분을 해제하는 대신 OOO로부터 위 손해배상채권 중 일부인 OOO백만원을 지급받기로 하였으나, 이는 OOO로부터 쟁점토지를 매입하면서 통상적인 매매계약에 의해 쟁점토지 위에 있던 각종 채무를 변제한 것으로서, OOO은 쟁점토지에 설정된 가처분 등기를 소멸시키기 위하여 청구인이 OOO에 대하여 보유하고 있던 손해배상채권을 OOO를 대신하여 변제한 것에 불과하므로, 청구인이 OOO로부터 쟁점토지에 대한 매매잔대금을 지급받았다고 본 것은 부당하다(특히 OOO은 청구인 이외에도 쟁점토지 위에 있던 근저당권자, 가압류권자 등에게 금원을 지급하고 이를 말소시킨 사실이 있으며, 특히 OOO에 대하여 OOO억원 상당의 청구금액을 말소시켰는데 처분청의 해석대로라면 OOO에게 변제한 채무 또한 매매잔대금에 해당한다 할 것인바, 이는 무리한 해석이라 할 것임).

나. 처분청 의견

쟁점토지는 2014.9.26. 청구인이 증여를 원인으로 취득한 후 2017.2.28. OOO에게 매매를 원인으로 소유권 이전등기되었다가, 2019.1.24. OOO에게 매매를 원인으로 소유권 이전등기되었고, OOO는 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 하기 전인 2017.2.16. 쟁점토지에 대하여 OOO을 채권자로 하고 채권최고액을 OOO백만원으로 하는 근저당권 설정등기를 하였다가 2017.3.8. 위 OOO을 채권자로 하고 채권최고액을 OOO백만원으로 하는 추가 근저당권 설정등기를 하였으며, 이후에도 OOO주식회사 등에게 채권최고액을 OOO백만원으로 하는 근저당권 설정등기를 경료해 준 것으로 나타난다. 이후 청구인은 OOO의 잔금 지급 미이행으로 2017.11.29. OOO에게 매매계약을 해제한다고 통보하였으나, OOO가 설정한 다수의 근저당권 등으로 인해 소유권을 환원받지 못하던 중 쟁점토지에 처분금지 가처분 등기를 설정하였고, OOO로부터 쟁점토지를 OOO백만원에 매수할 당시인 2019.1.23. 그 가처분 등기의 말소를 조건으로 OOO백만원(OOO백만원은 대물변제, OOO백만원은 현금 지급)을 지급받기로 약정하였으며, 결국 쟁점토지는 2019.1.24. OOO에게 소유권 이전등기되었다.

OOO가 청구인에게 부담하여야 할 잔금 지급채무를 OOO이 변제하기로 약정한 이유와 관련하여 매매금액에 OOO의 대출금 상환, 가압류 해제, 가처분 해제, 2순위 설정자의 대금 납부 등을 하고 쟁점토지를 매입하는 통상적인 매매계약에 의해 변제를 하고 차액을 OOO에게 지급하였다고 하고 있다.

위와 같이 쟁점토지가 청구인 명의로 환원되지 아니한 채 OOO를 거쳐 OOO에게 소유권 이전등기되었고, 청구인과 OOO간 매매계약 해제에 따른 원상회복청구(주위적) 또는 손해배상청구(예비적)를 구하는 소송에서 OOO에 대하여 청구인에게 매매계약 해제에 따라 손해배상하도록 하는 판결이 확정된 이후에 OOO은 청구인과의 약정을 통해 청구인이 쟁점토지에 설정하여 둔 처분금지 가처분등기를 해제하는 조건으로 OOO가 청구인에게 지급하여야 할 잔금을 OOO백만원으로 조정하여 지급하였는바, 이는 청구인이 잔금을 지급받은 것으로서 유상 양도에 해당하는 것으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대한 매매계약이 해제되었으므로 기신고·납부한 양도소득세를 환급하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지2＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2017.2.16. OOO에게 쟁점토지를 OOO에 매도하는 매매계약[계약금(2017.2.16.) OOO중도금(2017.2.16.) OOO잔금(2017.4.24.) OOO]을 체결하고, 매매계약서 상의 잔금 지급일(2017.4.24.) 전인 2017.2.28. 소유권이전등기를 하여 주었으며, 2017.4.28. 아래 ＜표＞와 같이 양도소득세 예정신고·납부를 하였다.

＜표＞ 양도소득세 신고납부내역

(단위 : 천원)

(나) OOO는 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 이후 소유권이전등기를 경료하기 전인 2017.2.16. OOO에게 쟁점토지를 담보로 제공하여 채권최고액을 OOO백만원으로 하는 근저당권을 설정하였고, 2017.3.8. 위 조합에게 쟁점토지를 담보로 제공하여 채권최고액을 OOO백만원으로 하는 추가 근저당권을 설정하는 등 수회에 걸쳐 쟁점토지를 담보로 제공하였으며, 이후 2019.1.16. 쟁점토지를 OOO백만원에 매도하기로 하는 매매계약[계약금(2019.1.16.) OOO백만원, 잔금(2019.1.24.) OOO백만원]을 체결하였다.

＜참고＞ 쟁점토지의 부동산등기부 을구

(다) OOO은 2019.1.16. OOO로부터 쟁점토지를 OOO백만원에 매수하기로 한 후, 쟁점토지에 대하여 등기된 청구인 및 OOO명의의 처분금지 가처분등기[2017.12.4. 매매계약 해제에 따른 원상회복청구권(소유권이전등기청구권)을 피보전권리로 하여 제주지방법원의 2017카단10736 가처분결정을 등기]를 말소하기 위하여 2019.1.23. 청구인 및 OOO을 대리한 OOO과 청구인 및 OOO에게 OOO백만원을 지급하는 대신 위 가처분등기를 말소하는 내용의 약정(상세내용 : 아래 ＜참고＞)을 체결하였고, 2019.1.24. 위 가처분등기를 말소하는 한편, 같은 날 OOO로부터 쟁점토지의 소유권이전등기를 하였다.

＜참고＞ OOO과 청구인간 체결된 약정서(2019.1.23.)

＜참고＞ 쟁점토지의 부동산등기부 권리변동사항 주요내용

(라) 청구인이 OOO를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 제주지방법원은 2018.10.11. OOO에 대하여 청구인에게 OOO및 이에 대한 이자를 지급하라고 판결(자백간주)하였고(제주지방법원 제2민사부 2018.10.11. 선고 2018가합10025 판결, 2018.12.27. 확정), 위 손해배상청구소송에서 청구인은 다음과 같이 청구원인을 기재하였다.

＜참고＞ 청구인이 제기한 손해배상청구소송의 청구원인

(마) 청구인은 위 (다)에서 본 바와 같이 2019.1.23. OOO로부터 OOO백만원을 지급받기로 하고 쟁점토지에 대하여 설정한 처분금지가처분등기를 말소해 준 사실이 있고, OOO의 대표 OOO은 이와 관련하여 “OOO은 권리침해사항(2017카단10736의 채권자인 청구인, OOO)의 가처분권 해지만 하면 되는 상황이었는바, 청구인과 OOO을 대리한 OOO백만원을 지급하고 가처분결정 등기를 말소하기로 합의하였고, 이는 매매금액에서 OOO의 대출금상환, 가압류해제, 가처분해제, 2순위설정자의 대금을 납부하고 나머지 차액을 OOO에게 지급하는 통상적인 매매계약에 의한 것이다”는 취지로 답변한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO와 쟁점토지에 대한 매매계약을 해제하였으므로 기 신고·납부한 양도소득세가 환급되어야 한다고 주장하나,

「소득세법 시행령」제162조 제1항 제2호는 “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 등기부 등에 기재된 등기접수일을 양도시기로 한다”고 규정하고 있는데, OOO는 청구인으로부터 쟁점토지를 매수하기로 계약한 후 2017.2.28. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였고, 해당 소유권이전등기가 말소되거나 매매계약 해제를 원인으로 소유권이전등기 되어 쟁점토지가 청구인에게 환원되지 아니한 점, 청구인이 OOO를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 법원은 2018.10.11. 자백간주 규정에 따라 “OOO에 대하여 청구인에게 OOO및 이에 대한 이자를 지급하라”는 취지로 판결(제주지방법원 제2민사부 2018.10.11. 선고 2018가합10025 판결, 2018.12.27. 확정)한 사실이 있으나, 이는 자백간주 판결로서, 청구인과 OOO간 쟁점토지의 매매계약이 해제되었다거나 위 금전이 매매계약 해제에 따른 원상회복으로서의 손해배상액이라는 사실에 대한 실질적 판단이 없었던 점, 청구인은 위와 같은 판결이 있은 후인 2019.1.16. OOO가 쟁점토지를 OOO에 매각할 당시 OOO로부터 OOO백만원을 지급받고 쟁점토지에 설정되어 있던 처분금지 가처분등기를 말소하여 주는 등 사실상 OOO가 쟁점토지를 OOO에게 매각하는 것을 추인하고 도와준 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 OOO로부터 양도대가를 수령한 것으로 판단된다.

한편, 청구인이 손해배상청구의 소(제주지방법원 2018가합10025 손해배상청구)를 제기하면서 청구취지에 쟁점토지를 OOO천만원에 매매하되 매매대금을 OOO억원으로 매매계약을 체결하고 나머지 OOO천만원은 현금으로 수수하기로 합의한 것으로 기재하였고, 청구인이 쟁점토지의 양도대가로 지급받은 금액은 계약금 및 중도금 OOO억원 및 OOO로부터 수취(예정)한 OOO천만원만을 확인할 수 있어 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 실제로 지급받은 대가를 확인하기 어려워 보인다.

따라서, 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 실제로 지급받은 대가를 확인하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것은 별론으로 하고, 처분청이 쟁점토지에 대한 매매계약 해제를 이유로 양도소득세를 환급하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지2＞ 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

② 삭제

③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 「법인세법」 제2조 제12호에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다

(2) 소득세법 시행령

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일