가. 청구법인은 2006.12.1. 주택건설업 등을 목적으로 OOO을 본점으로 하여 설립된 법인으로서, 법인설립일로 부터 5년 이내인 2007.11.28. 공동주택OOO을 건축할 목적으로 OOO 외 7필지 토지 11,506㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 일반세율을 적용하여 산출한 등록세 등을 신고납부하였다.

나.처분청은 2010.12.24. 현지 확인결과, 청구법인이 쟁점토지를취득한 후 3년 이내에 주택건설사업에 착공하지 아니하였음을 확인하고,쟁점토지에 대한 등기가 대도시내 법인 중과세의 예외규정에 해당하지않는 것으로 보아 그 취득가액OO,OOO,OOO,OOO원에「지방세법」(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제131조 제1항제3호 및 제138조 제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감한등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원,합계 OOO원(가산세 포함)을 2011.1.17. 청구법인에게 부과고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.4.12. 이의신청을거쳐 2011.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 쟁점토지 취득 전에 주택건설사업계획승인을 득하고, 착공승인과 입주자 모집공고승인을 득하여 아파트분양을 진행하였으며, 착공승인후 착공을 개시하여 현장펜스설치, 건물철거 및 멸실신고, 터파기작업을 진행하였고, 현장 위를 지나가는송전선로 가이설공사를 완료하고 철탑이설 지중화 토목공사를 진행하였는 바,터파기공사를 일부 진행하였으므로이는당해 목적에 직접 사용한 것이며, 공사진척도가낮다 하여 착공 자체를 부정하는 것은 불합리하다.

주택건설부지 지상으로 지장송전선로가 통과하고 있어서 사업계획승인조건상 송전선로 지중화공사를 하도록 되어 있고, 고압송전선로가 있는 상태에서는 현장 공사진행을 할 수 없어 송전선로를 지중화하기 이전에 지상에 있는 송전선로를 가이설하는 공사가 필수불가결하여 현장부지의 일부를 사용하여 철탑을 설치하고, 철탑 가이설작업을 완료하였고, 전력구 토목공사를 전체 약 1.2㎞ 중 3분의 2에해당하는 0.8㎞를 진행한 상태로 이를 위해 각종 인허가와 보상, 민원,소송 등 수많은 업무를 진행하는 등 본 주택사업 추진에 매진하였으며,청구법인은 금융위기와 부동산시장 침체로 인한 분양실패(14개월 동안분양율 3%) 및 공사 중 시공사의 법정관리신청으로 공사가 중단된 것으로 이는정당한 사유에 해당된다.

나. 처분청 의견

「지방세법 시행령」(2007.12.31. 대통령령 제20517호로 개정되기전의 것, 이하 같다) 제101조 제1항 제5호의 규정에서 주택건설에 착공하는 경우라 함은 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사 등 기초공사를 본격적으로 실시하는 시점을 말하는 것이며, 공사착공에 필요한 공사 준비 작업까지 포함하는 것은 아니라 할 것(감심 2001-38, 2001.4.10. 참조)으로,

청구법인의 경우, 2007.11.28. 쟁점토지를 취득하고 2007.12.1.을 착공예정일로 하여 2007.11.30. 착공신고필증을 교부받았으나, 2010.5.19. 처분청 담당공무원이 현지출장한 결과, 쟁점토지의 현황은 나대지 또는 초지로 인근 주민들이 고추, 상추를 심는 등 주택건설을 위한 터파기를 시작하지 않은 상태라고 복명하고 있고, 유예기간이 경과한 2010.12.24. 현지출장시에도 2010.5.19. 출장시와 대지현황에 변동이 없다고 복명하고 있는 점을 볼 때, 비록 청구법인이 송전선로 가이설공사를 완료하고 사업승인조건인 송전선로 지중화 토목공사를 진행하였다 하더라도, 이는 주택건설에 착공하기 위한 준비단계에 불과하다고 보아야 할 것이므로 사실상 착공이 이루어졌다고 인정하기는 어렵다 할 것이다.

청구법인은 2007.11.28. 쟁점토지를 취득하기 전에 2007.4.17. 주식회사OOO 및 청구법인과 송전탑 및 송전선로 지중화공사에 대한협약을 체결하고, 2007.11.30. 착공예정일을 2007.12.1.로 하여 착공신고필증을 교부받았음에도유예기간이 경과한 2010.12.24. 처분청 담당공무원의현지출장결과 주택건설에 착공하지 않았음이 확인되고있고, 송전선로지중화공사에 장기간이 소요될 것이 예상되었다면송전선로 지중화공사의 착공을 서둘러 시작하였어야 함에도 청구법인은착공예정일(2007.12.1.)로부터 약 10개월이 지난 2008.10.13.에서야 송전선로 지중화공사 완공예정일을 2010.6.30.로 하여 착공계를 접수하였으며,시공사인주식회사 OOO이 2009.3.6. 기업회생절차 개시신청을 하고,2010.4.7. 회생계획 인가결정이 있었음에도 주식회사 OOO이2009.9.17.부터 2009.11.4.까지 4개 건설사로부터 시공참여 의향서를 받은사실 이외에 청구법인이 공사재개를 위하여 어떠한 노력을 다하였는지 구체적인 증빙자료를 제출하지 않아,청구법인이 유예기간 내에 주택건설에 착공하기 위하여 진지한 노력을 다하였다고 보기 어렵다 할 것이다.

또한, 청구법인과 송전탑 및 송전선로 지중화공사 협약을 한 주식회사 OOO은 청구법인(236세대)보다 많은 532세대를 건축하면서도 2007.11.27. 착공신고를 하고, 2007.12.8.에 망·천공작업, 방음판·H-Beam 설치, 2008.4.16.에는 토사반출, CIP 시험천공, CIP 가이드빔작업, 철근망 조립 등 주택공사를 착공하였음이 확인되고 있으며,청구법인이 제출한 쟁점토지 취득시 현장사진을 보면 쟁점토지 지상에송전철탑과 송전선로가 지나가고 있어 청구법인이 조금만 주의를기울였다면 송전선로 관련공사를 하여야 함을 취득당시부터 알 수 있었던 내용이고,이와 같이 유예기간 내에 주택건설사업용으로 사용하지 못한 사유가 취득당시부터 알 수 있었던 사유라면 이러한 사유만으로는 쟁점토지를 유예기간(3년) 내에 착공하지 못한 정당한 사유가있다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 3년이내에 주택건설에 착공한 것으로 볼 것인지 여부(공사중단의 정당한 사유를 인정할 수 있는지 여부)

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것)

제138조(대도시 지역내 법인등기등의 중과) ①다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하 이 조에서 “대도시”라 한다)안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용부동산(취득일부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 2년 이상 당해 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우를 제외한다)에 관한 등기 및 「외국인투자촉진법」에 의한 외국인투자기업이 2003년 12월 31일까지 행하는 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산등기(외국인투자비율에 해당하는 부동산의 등기에 한한다)에 대하여는 그러하지 아니하다.

3.대도시내에서의 법인의설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그설립·설치·전입이후의 부동산등기

(2) 지방세법 시행령(2007.12.31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)

제101조(대도시내 법인 중과세의 예외) ①법 제138조 제1항 단서에서“대통령령이 정하는 업종”이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.

5. 「해외건설촉진법」의 규정에 의하여 신고된 해외건설업(당해연도에 해외건설실적이 있는 경우의 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)

② 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조제1항 본문의 규정을 적용한다. 다만, 제1항 제6호의 규정에 의한 전기통신사업자가 「전기통신사업법」 제34조의3의 규정에 의하여 전기통신설비 또는 시설을 다른 전기통신사업자와 공동으로 사용하기 위하여 임대하는 부동산에 대하여는 그러하지 아니하다.

제102조(대도시내 법인 등 중과세의 범위와 적용기준) ②법 제138조 제1항 제3호에서 “법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기”라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립ㆍ설치ㆍ전입(수도권의 경우 서울특별시외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다)이전에 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, “그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산등기”라 함은 법인 또는 지점 등이 설립ㆍ설치ㆍ전입이후 5년이내에 취득하는 업무용ㆍ비업무용 또는 사업용ㆍ비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. 이 경우 부동산등기에는 공장의 신설ㆍ증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, “지점 등”이라 함은 행정안전부령이 정하는 사무소 또는 사업장을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2006.12.1. OOO 2층을 본점으로 하여 설립된 법인으로, 2006.12.15. 주택건설사업자로 등록OOO 하였다.

(나) 청구법인은 쟁점토지를 2007.11.28.에 취득한 후 일반세율을 적용하여 산출한 등록세 등을 처분청에 신고납부하였다.

(다) 청구법인이 제출한 이 건 공동주택공사 진행사항은 아래와 같다.

(라) 한편, 처분청 담당공무원이 2010.12.24., 2011.5.23. 2회에 걸쳐 현지에 출장하여 작성한 복명서에서 쟁점토지가 나대지 또는 초지로서 인근 주민들이 쟁점토지에서 고추, 상추를 재배하고 있으며, 주택건설을 위한 터파기를 시작하지 않은 상태라고 확인하고 있다.

(2) 「지방세법」제138조 제1항에서 대도시내에서의 법인 설립이후 5년 이내에 취득하는 부동산등기는 표준세율의 100분의 300으로 하되, 대도시안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종 등은 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제101조 제1항 제5호의 규정에서 「주택법」제9조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업중에서 주택건설용으로 취득·등기하는 부동산을 취득한 후 3년이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한하여 등록세 중과세 배제업종으로 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조 제1항 본문의 규정을 적용한다고 규정하고 있다.

(3) 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 송전선로 지중화 토목공사 터파기공사를 진행하는 등 쟁점토지를 당해 사업에 직접 사용하였고, 분양실패와 시공사의 법정관리로 공사가 중단된 것이므로 정당한 사유가 있다고 주장하므로 이에 대해 살펴보면,

「지방세법 시행령」제101조 제1항 제5호의 규정에서 주택건설에 착공하는 경우라 함은 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사 등 기초공사를 본격적으로 실시하는 시점을 말하는 것이며, 공사착공에 필요한 공사 준비작업까지 포함하는 것은 아니라 할 것(대법원 1997.9.9. 선고 96누15558 판결)인 바, 청구법인의 경우 2007.2.9. 쟁점토지를 취득하고 2007.12.1.을 착공예정일로 하여 2007.11.30. 착공신고필증을 교부받았으나, 처분청 담당공무원이 2회(2010.12.24., 2011.5.23.)에 걸쳐 현지에 출장하여 확인한 복명서와 관련 사진에서 쟁점토지가 나대지 또는 초지상태이며 고추, 상추가 재배되고 있는 것으로 나타나고 있고, 또한 쟁점토지상에 주택건설을 위한 터파기가 시작되지 않은 상태라고 복명하고 있는 점을 볼 때, 비록 청구법인이 송전선로 가이설공사를 완료하고 사업승인조건인 송전선로 지중화 토목공사를 진행(터파기 포함)하였다 하더라도 이는 주택건설을 위한 기초공사를 본격적으로 실시하는 것이라기보다는 주택건설에 착공하기 위한 준비단계에 불과하다고 보아야 할 것이므로 이러한 정황만을 가지고는 주택건설이 착공이 되었다고 인정하기는 어렵다 할 것이다.

또한, 「지방세법 시행령」제101조 제2항에서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(대법원 1999.2.24. 선고 97누3132 판결 참조)인 바,

청구법인은 시공사인 주식회사 OOO이 2009.3.6. 기업회생절차 개시신청을 하고 2010.4.7. 회생계획 인가결정이 있었음에도 주식회사 OOO이 2009.9.17.부터 2009.11.4.까지 4개 건설사로부터 시공참여 의향서를 받은 사실 이외에 청구법인이 공사재개를 위하여 노력을 한 흔적이 발견되지 않고 있고,

또한, 청구법인이 제출한 쟁점토지 취득시 현장사진을 보면, 쟁점토지 지상에 송전철탑과 송전선로가 지나가고 있는 바, 이러한 정황으로 추측하건대 청구법인이 조금만 주의를 기울였다면 송전선로 관련공사를 하여야 함을 취득당시부터 알 수 있었던 것으로 보이고, 이와 같이 유예기간 내에 주택건설 사업용으로 사용하지 못한 사유가 취득당시부터 알 수 있었던 것이라면 이러한 사유만으로는 청구법인이 쟁점토지를 유예기간 내에 착공하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다 할 것이다OOO.

따라서, 처분청이 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 이 건 등록세 등을 부과고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.