청구인은 경상북도 포항시 OO동 토지구획정리사업지구로 지정되어 1996.10.16 환지예정지 공고된 경상북도 포항시 북구 OO동 OOOOO등 6필지의 답 3,294.75㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.10.23 주택건설사업자인 청구외 OOO건설주식회사에 국민주택건설용지로 양도하고, 자산양도차익예정신고시 취득가액은 【종전면적 × 취득당시의 단위면적당 기준시가】로 하고 양도가액은【환지예정면적 × 종전 토지의 단위 면적당 개별공시지가】로 하여 양도차익을 계산하고 신고·납부하였다.

처분청은 쟁점토지 소재지가 토지구획정리사업지구로 지정되어 토지의 형질이 크게 변경되었으므로, 양도가액 계산시 환지예정면적에 종전 공시지가를 적용하는 것은 불합리하다고 보아, 환지예정지에 대한 토지가격 평가시 토지의 특성이 유사한 인근토지를 표준지로 하여 비교표에 의거 새로 평가하여 공전과세위원회의 심의를 거쳐 토지가격을 확정한 후 이를 근거로 하여 1997.5.15 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 126,189,230원과 농어촌특별세 7,066,590원을 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.7.3 심사청구를 거쳐 1997.10.23 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

① 청구인은 자산양도차익 예정신고 당시의 개별공시지가로 신고하였고, 당시에는 “개별공시지가가 없는 토지”가 어떠한 토지인지를 명시한 규정이 없었으므로, 청구인의 신고는 당시 세법규정에 의한 적법한 신고이었다.

② 처분청에서 쟁점토지에 대해 환지예정지구내의 토지로서 형질이 변경되어 종전의 공시지가를 적용할 수 없다고 하고 이 건 양도일 이후인 1997.2월에 신설된 국세청 지침을 적용하여 개별공시지가가 없는 토지로 보는 것은 공용사업인 토지구획정리사업을 지원하는 법령의 취지(환지를 양도로 보지 아니하는 규정등)에 역행하는 것이며 소급과세금지 원칙에도 위배된다.

③ 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에 의하면, 토지의 경우 기준시가는 개별공시지가라고 규정하고 있고, 동법시행령 제164조 제9항에서 “법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다”고 규정하고 있으므로 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 경우에도 새로운 공시지가가 고시되기 전에는 직전의 기준시가에 의하는 것으로 보아야 한다.

④ 또한 소득세법시행규칙 제77조 제1항의 규정에서 환지예정지등의 양도 또는 취득가액 계산 산식을 명시하고 있으면서 환지예정지 토지의 기준시가 산정방법을 명시하고 있지 않는 것은 당연히 종전 토지의 개별공시지가를 적용하라는 것으로 해석할 수 있다.

⑤ 사전에 고시된 개별공시지가나 국세청기준시가가 없다면 납세자가 세액계산을 할 수 없어 자진신고할 방법이 없으며 예정신고 세액공제 혜택의 배제우려 및 양도전 담세액의 예측불가 등 납세자에게 불이익을 줄 가능성이 많으므로 관할세무서장이 토지의 평가가액을 사전에 고시하지 아니하고 일방적으로 결정하여 과세한 처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

① 청구인은 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지를 양도한 경우에는 양도가액을 산정함에 있어 환지예정지에 대한 개별공시지가가 산정되어 있지 않으므로 환지예정면적 × 종전공시지가를 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하나, 환지예정지구내의 토지를 환지예정공고일(1996.10.16) 이후인 1996.10.23 양도하는 경우에는 토지의 형질이 변경되어 양도당시의 단위당 기준시가가 없는 경우에 해당되어 환지예정면적 × 양도당시 단위당 기준시가를 적용할 수 없고,

② 청구인은 소득세법시행령 제164조 제9항의 규정에 의하여 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 공시지가에 의한, 즉 환지예정공고 전의 공시지가인 종전의 공시지가를 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 환지예정공고가 되므로서 종전의 토지가 형질변경없이 지번과 지적, 면적이 그대로 환지되는 것이 아니므로 1996.10.16 환지예정공고된 쟁점토지에 대하여 환지예정면적에 종전의 공시지가를 적용할 수 없다 하겠다.

③ 청구인이 예정신고 이후 정한 지침(개별공시지가가 없는 토지에 대한 가격평가지침 1997.2 국세청)을 적용함은 부당하다고 하나, 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 양도당시의 공시지가를 평가하므로 청구주장은 법리를 오해한 것으로 판단된다.

④ 쟁점토지가 환지예정지로 공고됨에 따라 형질변경으로 환지예정면적이 종전면적보다 감소되었는 바, 청구인이 주장하는 대로 권리예정면적에 종전 공시지가를 적용한다면 오히려 부동산 가치가 감소되는 불합리한 점이 있으므로 쟁점토지의 양도일 현재의 토지가격을 새로 평가하여 과세함이 정당하다.

⑤ 쟁점토지는 양도당시 개별공시지가가 없는 토지이므로 개별공시지가 산정시 전시한 법규정에 의하여 쟁점토지와 이용상황 등 지가형성 요인을 유사한 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액을 새로운 토지의 기준시가로 결정한 처분이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

환지예정지 공고일이후에 양도한 토지에 대해 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 관할세무서장이 평가한 가액으로 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 제1항 본문 및 제1호 가목에서 토지의 기준시가는 『지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』라고 규정하고 있고,

같은법시행령 제164조 제1항에서 『... “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(... 생략 ...)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』라고 규정하고 있으며,

같은조 제9항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있다.

같은법시행규칙 제77조【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】 제1항에서 『양도 도는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.(단서 생략)

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

가. 양도가액

환지예정(교부)면적 × 양도당시의 단위당 기준시가

나. 취득가액

종전토지의 면적 × 취득당시의 단위당 기준시가를 적용한다』라고 규정하고 있다.

다. 쟁점토지를 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 관할세무서장이 평가한 가액으로 과세한 처분의 당부

청구인은 쟁점토지 양도에 따른 자산양도차익 예정신고는 당시 세법령에 의한 적법한 신고이었고, 쟁점토지를 공시지가 없는 토지로 보는 것은 잘못이며, 처분청에서 사전에 고시하지 아니한 가액으로 과세하는 것은 위법하므로 당시 고시되어 있던 개별공시를 적용하여야 한다는 주장이다.

살피건대,

토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지로 지정된 토지는 토지의 지목·품위 또는 정황이 환지예정지 지정전과는 현저하게 달라질 뿐만 아니라, 쟁점토지 양도당시 고시되어 있는 공시지가는 환지예정지 지정전의 구지번 토지에 대하여 고시된 것이고 환지예정지 지정후의 신지번 토지에 대한 개별공시지가는 고시되지 아니하였으므로 구태여 1997.2월 국세청의 “개별공시지가 없는 토지에 대한 가격평가지침”에 의하지 않더라도 개별공시지가가 없는 토지에 해당되고 아울러 소득세법시행령 제164조 제9항에 명시된 “직전의 기준시가”도 없는 토지에 해당된다.

따라서 환지예정지를 양도한 경우 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 당해토지와 지목·이용상황등 지가형성 요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 산정하도록 규정한 소득세법시행령 제164조 제1항에 의하는 것이 당연하며 이는 환지예정지내의 토지를 양도한 경우 양도가액 계산시 토지의 면적은 실거래평수가 아니라 권리면적인 환지예정평수를 적용하도록 규정하고 있는 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제1호 가목의 규정에 비추어 보더라도 타당한 것으로 판단된다.

또한 소득세법시행령 제164조 제1항에서는 관할세무서장이 인근 유사토지 개별공시지가로 참작하여 평가하도록 규정하고 있을 뿐 동 평가액을 고시 또는 공시하라는 규정이 없을 뿐만 아니라, 고시 또는 공시한 후에 동 평가액을 과세시 적용하여야 한다는 규정도 없으므로, 동 평가액을 사전에 고시하지 않고 한 과세처분을 취소하여야 한다는 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.