가. 원고로부터 70,000,000원에서 2017. 6. 15.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금액을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 위 부동산을 인도하고,

나. 연대하여 2017. 6. 15.부터 위 가.항 기재 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금액에서 70,000,000원을 공제한 나머지 금원을 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 감정비용은 피고들이 부담하고, 감정비용을 제외한 나머지 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 피고들은 2008. 4. 7. 원고로부터 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 70,000,000원, 차임 월 6,500,000원, 차임지급시기 매월 15일(선불), 임대차기간 2008. 5. 15.부터 2013. 5. 14.까지로 정하여 임차하였고, 그 무렵 원고에게 70,000,000원을 임대차보증금으로 지급하였다.

나. 그 후 피고들은 이 사건 부동산에서 ‘○○○고시텔’이라는 상호로 숙박업을 영위하던 중 임대차기간의 만료일이 다가오자, 2013. 9. 9. 원고와 사이에, 다른 조건은 그대로 유지하면서 차임은 월 9,000,000원으로 인상하고, 임대차기간의 만료일은 2016. 5. 14.까지로 연장하는 내용의 임대차계약을 다시 체결하였다(이하 위 2008. 4. 7.자 임대차 및 위 2013. 9. 9.자 임대차를 통칭하여 ‘이 사건 임대차’라 한다).

다. 원고는 2016. 1. 27. 및 2016. 2. 22. 2회에 걸쳐 피고들에게 ‘이 사건 임대차계약이 2016. 5. 14. 임대차기간의 만료로 종료될 예정이고, 더 이상 임대차기간을 연장하거나 임대차계약을 갱신할 의사가 없으므로, 2016. 5. 15.까지 이 사건 부동산을 원상회복하여 반환하여 달라’는 내용의 내용증명을 각 발송하였고, 그 무렵 위 각 내용증명은 피고들에게 송달되었다.

라. 한편, 이 사건 변론종결일 현재 피고들은 원고에게 2017. 6. 14.까지의 차임 내지 차임 상당의 부당이득금을 선불로 모두 지급한 상태이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제3 내지 6호증, 을 제8호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 청구원인에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2016. 5. 14. 임대차기간의 만료로 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고들은 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 차임 내지 차임 상당의 부당이득금 지급이 완료된 기간의 말일 다음날인 2017. 6. 15.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다(피고들이 이 사건 부동산의 반환을 거부하고 있는 이상, 차임 상당의 부당이득금 지급이 완료된 기간의 말일 다음날 이후 장래 발생할 차임 상당의 부당이득금에 대하여도 미리 청구할 필요가 인정된다).

나. 피고들의 항변에 관한 판단

1) 피고들은, 원고로부터 이 사건 임대차보증금 70,000,000원을 지급받기 전에는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 수 없다는 취지로 동시이행의 항변을 한다.

임대차가 종료된 경우 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 목적물 반환의무와 동시이행관계에 있고, 부동산 임대차에서 수수된 임대차보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이며( 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등 참조), 부동산의 사용·수익으로 인한 부당이득금은 부동산의 차임 상당액으로 볼 것이다.

위 법리에 따라 이 사건에 관하여 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고들은 원고로부터 이 사건 임대차보증금 70,000,000원에서 앞서 본 바와 같은 2017. 6. 15.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 할 것이므로, 피고들의 위 동시이행항변은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

2) 피고들은, 원고로부터 이 사건 부동산의 하자로 인한 손해배상금 16,830,000원 및 원고가 피고들로부터 부당하게 징수한 수도요금 합계 13,200,000원을 지급받기 전에는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 수 없다는 취지로 동시이행의 항변을 하나, 피고들이 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고들의 위 동시이행항변은 이유 없다.

3) 피고들은, 원고가 새로운 임차인이 피고들과 권리금 계약을 체결하도록 하여 피고들의 권리금 회수에 협력하여야 함에도 불구하고, 정당한 사유 없이 위와 같은 협력을 거절함으로써 피고들의 권리금 회수를 방해하였고, 이로 인하여 피고들은 권리금 상당의 손해를 입었는바, 원고는 피고들에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 에 의하여 권리금 429,970,000원 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 공평의 원칙상 원고의 위 손해배상금 지급의무와 피고들의 이 사건 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 원고로부터 위 손해배상금을 지급받기 전에는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 수 없다는 취지로 동시이행의 항변을 한다.

우선, 원고가 피고들이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 등의 방법으로 피고들의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있다고 할 수 있는지에 관하여 살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되고, 같은 조 제3항 에 의하면, 임대인이 위 제1항 을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

그러나 ① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위한 것인 점, ② 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점, ③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대차계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편, 제10조 제2항 은 임차인의 임대차계약 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.

앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 1회 갱신되어 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 8년인 점 및 앞서 본 여러 규정 내용 내지 법리 등에 비추어 보면, 피고들은 이 사건 임대차계약이 임대차기간의 만료로 종료될 무렵 원고에 대하여 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없었고, 따라서 원고가 이 사건 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 이 사건 임대차계약이 종료한 2016. 5. 14.까지 피고들이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 등의 방법으로 피고들의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있었다고 할 수 없으므로, 원고가 새로운 임차인이 피고들과 권리금 계약을 체결하도록 협력하지 않았다고 하더라도, 피고들에게 권리금 회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 할 수 없다.

설령, 원고가 정당한 사유 없이 피고들의 권리금 회수를 방해하여 피고들에게 권리금 회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도, 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항 , 제2항 규정에 의하면, 권리금은 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고( 제1항 ), 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로( 제2항 ) 임대차계약과는 별개의 계약이며, 임차인의 임대차목적물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 임대차목적물 인도의 원상회복의무인 반면 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 발생하는 것이어서 양자는 하나의 임대차계약에서 이루어진 계약이행의 원상회복관계에 있지 않고 그 발생원인을 달리하므로, 원고의 위 손해배상의무와 피고들의 이 사건 부동산 인도의무 사이에 이행상의 견련관계가 있다고 보기도 어렵다.

결국, 피고의 위 동시이행항변은 어느모로 보나 이유 없다.

다. 소결론

따라서 피고들은 원고에게, 원고로부터 70,000,000원에서 2017. 6. 15.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금액을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 위 부동산을 인도하고, 연대하여 2017. 6. 15.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금액에서 70,000,000원을 공제한 나머지 금원을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사 정치훈

심급 사건

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