국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토이용법’이라 한다)상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 계약 위반이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것이다 ( 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결 등 참조).

원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 원고는 2004. 7. 28. 피고와 사이에, 토지거래허가 구역 내에 있는 천안시 청당동 (지번 1 생략) 임야 13,095㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여, 매매대금은 76억 원으로 하고, 계약금 15억 원은 계약 당일에, 중도금 45억 원은 2004. 11. 29.에 각 지급하며, 잔금 16억 원은 일응 2004. 12. 30.에 지급하기로 정하되, 토지거래허가를 득하였을 때에 지급하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 일방이 매매계약 내용을 불이행한 때에는 피고는 계약금의 배액을 배상하고, 원고는 계약금을 포기하기로 하며, 이 사건 매매계약은 공공용시설(학교) 설치를 위한 계약으로서 토지거래허가와 상관없이 유효하고, 계약 후 피고는 학교용지 시설결정에 필요한 토지사용승낙서를 원고에게 교부하기로 약정한 사실, 원고는 계약 당일 피고에게 계약금 15억 원을 지급한 사실, 그 후 원고는 2006. 6. 21. 천안시장에게 이 사건 토지에 관하여 아파트 단지 내 초등학교 신축을 이용목적으로 하여 토지거래허가 신청을 하였으나, 2006. 7. 6. 천안시장으로부터 이 사건 토지가 도시계획상 초등학교 시설용지가 아니라는 이유로 국토이용법 제118조 제4항 에 의해 불허가처분을 받음으로써 확정적으로 무효가 된 사실, 그런데 이 사건 토지는 천안시 도시관리계획상의 용도지역이 자연녹지지역으로서, 용도지역에 관한 도시관리계획이 변경되지 아니한 상태에서는 학교시설용지로 사용할 수 없고, 따라서 그러한 목적으로 이 사건 토지를 매수하고자 하는 토지거래허가를 받기 위해서는 도시관리계획변경이 선행되거나 동시에 이루어져야 하는 사실, 원고는 이 사건 토지 인근에서 1,647세대의 벽산블루밍아파트 건축사업을 시행함에 있어 필요한 공공시설인 초등학교 시설용지를 확보하고자, 위와 같이 피고로부터 이 사건 토지를 매수하는 계약을 체결해 놓고도, 이 사건 토지에 관한 도시관리계획상의 용도지역변경에 관한 국토이용법 제26조 소정의 입안제안 등 절차를 거치지 아니하여, 2005. 11. 16. 천안시장으로부터 학교용지 확보 관련 진행상황 및 향후 추진계획 제출을 요구받은 사실, 원고는 2006. 3. 17. 천안시장에게 이 사건 토지에 비하여 도로개설비용 등의 조건이 훨씬 양호한 소외인 소유의 천안시 청당동 (지번 2 생략) 외 3필지(이하 ‘대체 학교예정지’라 한다)를 위 아파트 건축과 관련한 학교시설용지로 사용하겠다는 취지로 소외인의 토지사용승낙서를 첨부하여 도시관리계획변경 입안제안을 함과 동시에 학교시설용지 결정신청을 한 사실, 한편 원고가 위와 같이 입안제안 등을 한 직후인 2006. 3. 20. 피고를 상대로 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가신청절차의 이행을 구하는 이 사건 소를 제기하자, 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 토지의 취득목적을 ‘학교시설용지’로 하는 등 토지거래허가를 얻기 위한 전제조건이 충족되기만 하면 언제라도 원고의 요청대로 토지거래허가신청에 협력하겠다는 의사를 분명히 한 사실, 그 후 천안시장은 2006. 5. 22. 대체 학교예정지에 관한 원고의 도시관리계획변경 입안제안이 타당하다고 보아 이를 수용하기 위한 사전 절차로 대체 학교예정지를 자연녹지지역에서 학교용지로 변경하는 내용의 ‘천안도시관리계획 결정 계획안 공람 공고’를 하였는데, 그 공고에서 정한 공람기간은 2006. 5. 24.부터 2006. 6. 14.까지이었던 사실, 원고는 위 공람기간이 지난 얼마 뒤인 2006. 6. 21. 천안시장에게 이 사건 토지에 대하여도 학교시설용지로 사용할 것을 취득목적으로 하여 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가를 신청하였는데, 천안시장은 2006. 6. 26. 대체 학교예정지에 대하여 학교시설용지 결정을 한 다음 2006. 7. 6.자로 이 사건 매매계약에 대하여 불허가처분한 사실 등 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면, 원고는 이 사건 토지나 대체 학교예정지와 같이 도시관리계획상의 용도지역이 자연녹지지역인 토지에 대하여 원고가 매수하는 내용의 토지거래허가를 받기 위하여서는 먼저 그 토지에 관한 용도지역변경을 구하는 도시관리계획변경 입안제안을 하여야 하는 사실을 잘 알고 있었고, 원고가 추진하던 아파트 건축사업과 관련하여 이미 대체 학교예정지를 확보하여 그 용도지역변경에 필요한 입안제안과 학교시설용지 결정신청을 모두 마치고 그에 따른 공람공고 기간이 지나 추가로 이 사건 토지를 학교시설용지로 지정하기 위한 천안시장의 용도지역변경이 불가능하다는 것을 충분히 예상할 수 있었음에도 불구하고, 이 사건 토지에 대하여 용도지역변경에 관한 사전 준비절차를 전혀 거치지도 아니한 상태에서 대체 학교예정지에 대한 학교시설용지 결정신청과 중복되게 토지거래허가를 신청함으로써 토지거래불허가처분을 받게 된 것이므로, 결국 이 사건 매매계약은 원고가 이 사건 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무를 이행하지 않음으로써 확정적 무효로 되었다 할 것이고, 따라서 원고는 피고에게 이 사건 위약금 약정에서 정한 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 토지거래허가신청 협의의무나 귀책사유에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 상고이유 제3점에 대하여

변론의 재개신청은 법원의 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없으며, 변론의 재개 여부는 법원의 직권사항이고 당사자에게 신청권이 없으므로 이에 대한 허부의 결정을 할 필요가 없으며, 또한 변론재개신청이 있다 하여 법원에 재개의무가 있는 것도 아니라 할 것이므로( 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결 , 1998. 9. 18. 선고 97다52141 판결 등 참조), 상고이유에서 주장하는 바와 같이 원심이 원고의 변론재개신청을 받아들이지 않았다고 하더라도 이것이 심리미진의 위법사유에 해당한다고 할 수 없다.

3. 결 론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.