[2] 부동산 투기지역에 위치한 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익은 실지거래가액에 의한 양도가액과 취득가액에 의하여야 한다고 한 사례

[2] 부동산 투기지역에 위치한 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익은 실지거래가액에 의한 양도가액과 취득가액에 의하여야 하므로, 양도로 보는 부분의 양도가액은 수증자들이 인수한 채무 상당액이고, 취득가액은 '실제 취득가액 × (채무액/증여가액)'에 의하여 산정하여야 한다고 한 사례.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

가. (1) 원고는 2001. 7. 30. 서울 강동구 고덕동 499 고덕주공아파트 101동 503호를 2억 4,000만 원에 취득한 후, 2003. 11. 24. 김완순에게 동인이 원고가 위 아파트를 담보로 은행으로부터 빌린 2억 5,000만 원 반환채무를 인수하는 조건으로 위 아파트를 증여하였다.

(2) 원고는 또한, 2001. 7. 30. 위 고덕주공아파트 104동 101호를 2억 6,000만 원에 취득한 후, 2003. 11. 24. 이종우에게 동인이 원고가 위 아파트를 담보로 은행으로부터 빌린 2억 5,000만 원 반환채무를 인수하는 조건으로 위 아파트를 증여하였다.

나. 원고는 2004. 2. 3. 피고에게, 위 각 아파트(다음부터는 '이 사건 각 아파트'라고 한다)의 부담부증여로 인하여 양도로 보는 부분의 양도가액은 '수증자들이 인수한 채무 상당액'으로 보고, 취득가액은 '실제 취득가액 × (채무액/증여가액)'에 의하여 산정하여 양도차익을 계산한 후, 2003년 귀속 양도소득세로 5,484,720원을 신고·납부하였다.

다. 그러나 피고는 2004. 3. 2. 원고에게, 이 사건 각 아파트의 부담부증여로 인하여 양도로 보는 부분의 양도가액은 '증여시의 기준시가 × (채무액/증여가액)'에 의하여, 취득가액은 '취득시의 기준시가 × (채무액/증여가액)'에 의하여 각 산정하여 양도차익을 계산한 후, 2003년 귀속 양도소득세로 79,862,800원을 추가로 납부할 것을 경정·고지(다음부터는 '이 사건 처분'이라고 한다)하였는바, 원·피고가 이 사건 각 아파트의 부담부증여로 인하여 양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액을 산정한 구체적 내역은 별지 (1) 기재와 같다.

[인정 근거] 다툼없는 사실, 갑1호증, 을1호증 내지 을3호증의 1, 2, 을5호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

(1) 원고의 주장

(가) 이 사건 각 아파트가 소재하는 지역은 부동산 투기지역으로 고시되어 있고, 투기지역에 소재하는 부동산의 양도에 대하여는 실지거래가액에 의한 양도가액 및 취득가액을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다. 따라서 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 '수증자들이 인수한 채무 상당액'이 되어야 하고, 취득가액은 '실제 취득가액'에 '증여가액 중 채무액 상당 부분이 차지하는 비율'을 곱하여 산정하여야 하므로 이 사건 처분은 위법하다.

(나) 설령, 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 기준시가에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정해야 한다고 하더라도, 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다. 그런데 피고가 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대하여 기준시가에 의하여 산정한 양도소득세 산출세액은 85,347,520원으로서 실지거래가액에 의한 양도차익 41,356,349원을 넘어서고 있으므로 그 차액만큼은 취소되어야 한다.

(2) 피고의 주장

투기지역 내의 부동산을 양도한 경우에 양도차익을 계산함에 있어 그 양도가액과 취득가액은 모두 실지거래가액에 의하여야 한다. 그러나 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산하는 경우에는 증여 당시 당해 부동산의 실지거래가액이 존재하지 않으므로 양도가액은 기준시가에 의할 수밖에 없고, 기준시가에 의하여 양도가액을 산정한 이상 취득가액 역시 기준시가에 의하여 산정하여야 한다. 따라서 피고가 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도가액과 취득가액을 '양도 또는 취득 당시의 기준시가'에 '증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율'에 의하여 산정한 후 양도차익을 계산한 것은 적법하다.

나. 관계 법령

별지 (2) 기재와 같다.

다. 판 단

(1) 구 법 제88조 제1항 후단은 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다고 규정하고 있고, 시행령 제159조 는 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 구 법 제96조 및 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

그러므로 자산을 부담부증여한 경우에 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 '증여 또는 취득 당시의 당해 자산의 가액 × (채무액/증여가액)'에 의하여야 한다. 이 때 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여야 하는 경우에는, '증여 또는 취득 당시의 당해 자산의 기준시가 × (채무액/증여가액)'에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정하면 된다. 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여야 하는 경우에도, 취득가액은 '취득 당시의 당해 자산의 실지거래가액 × (채무액/증여가액)'에 의하여 산정하면 된다.

그러나 양도가액을 실지거래가액에 의하여야 하는 경우 부담부증여된 자산은 증여시의 실지거래가액이 존재하지 않으므로 시행령 제159조 가 규정하고 있는 방식에 의하여 산정할 수 없다. 시행령 제159조 는 구 법 제88조 제1항 후단의 취지에 맞게 합리적으로 해석한 것이므로( 대법원 2000. 1. 21. 선고 98두20018 판결 참조) 위 시행령의 규정에 의하여 양도가액을 산정할 수 없는 경우에는 구 법 제88조 제1항 후단의 취지에 맞게 양도가액을 산정하면 된다. 그런데 실지거래가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액( 구 법 제96조 제1항 단서)이므로 실제양도가액은 양도자가 양수자에게 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액을 뜻하는바, 부담부증여에 있어서 수증자가 증여자의 채무를 인수함으로써 증여자가 면하게 되는 채무 상당액은 증여 자체와 대가관계에 있지 않으나, 증여가액 중 위 채무액에 상당하는 부분이 유상으로 이전되는 것으로 보는 이상 그 이전의 대가는 증여자가 면하게 되는 채무 상당액으로 보아야 할 것이다. 따라서 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분에 대한 실지거래가액은 증여자가 면하게 되는 채무(수증자가 인수하는 채무) 상당액이라 할 것이다.

(2) 한편, 구 법 제96조 제1항 제6호의2 , 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서는 당해 지역의 부동산가격 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격 상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역(다음부터는 '투기지역'이라고 한다)에 소재하는 부동산 중 일정한 경우에는 그 부동산의 양도로 인한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

그런데 이 사건 각 아파트가 투기지역에 위치해 있음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익은 실지거래가액에 의한 양도가액과 취득가액에 의하여야 한다. 따라서 이 사건 각 아파트의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분의 양도가액은 각 수증자들이 인수한 채무 상당액이고, 취득가액은 각 '실제 취득가액 × (채무액/증여가액)'에 의하여 산정하여야 할 것이다. 그럼에도 피고는 이 사건 각 아파트의 취득가액을 '기준시가에 의한 취득가액 × (채무액/증여가액)'에 의하여 산정한 후 이를 바탕으로 양도차익을 계산하였으므로 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유가 있으므로 이를 받아들이기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 박정수

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