[2] 임차인이 대항력 취득 후 가족과 함께 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전했다가 재전입한 경우, 원래의 대항력의 소멸 여부(적극) 및 대항력의 소급 회복 여부(소극)

[2] 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.

주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다 (대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결 등 참조).

따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이라 하겠다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 주택의 임차인으로서 피고의 근저당권설정등기 이전인 1995. 6. 16. 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 같은 해 7. 10. 무렵 그 주택에 입주하기는 하였으나, 피고가 1995. 12. 16. 이 사건 대지 및 건물에 관하여 근저당권설정등기를 마친 이후인 1996. 1. 26. 그 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전하였다가 같은 해 2. 27. 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 사실을 인정한 다음, 원고는 1995. 7. 10. 무렵 취득한 임차권의 대항력을 1996. 1. 26. 주민등록의 일시 이전으로 인하여 이미 상실하였고, 그 후 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 1996. 2. 27. 종전의 그것과는 동일성이 없는 새로운 임차권의 대항력을 재차 취득한 셈인데, 그 대항력의 취득시기가 피고의 근저당권설정등기 이후임은 역수상 분명한 만큼, 원고가 새로이 취득한 임차권의 대항력으로써 그 취득 이전의 근저당권자인 피고에게 대항할 수는 없는 것이고, 따라서 원고로서는 그 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 시기에 관계없이 그 전세보증금을 이 사건 대지 및 건물에 관한 경락대금에서 피고보다 우선하여 변제받을 수는 없다고 판단하였는바, 이를 위에서 본 법리와 기록과 대조하여 살펴보면, 원심의 그 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 상고이유의 주장은 이유 없다.

그리고, 앞에서 본 대법원 판결은 이를 변경할 필요가 있다고 할 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.