청구인은 경기도 수원시 OOO OOO OOO 임야 9,314㎡ 중 4,657㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주식회사 OOO그룹에게 양도하고 매매계약서상의 잔금지급약정일인 2005.5.16.까지 지급받지 못한 잔금을 동 잔금지급약정일에 소비대차로 전환하였다 하여 그 당시 시행되던 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하고 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 쟁점토지의 등기접수일인 2005.6.1.에 양도한 것으로 보아 그 당시 시행되던 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하고 2006.1.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 57,269,920원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.1.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 양수자가 매매계약서상의 잔금지급약정일인 2005.5.16.까지 대금을 지급하지 못함에 따라 계약조건에 의거 잔금을 소비대차로 전환하였으므로 그 날을 잔금청산일로 보아야 하고, 2005.5.30.자로 토지거래허가를 득함으로써 청구인이 그 전에 쟁점토지를 양도한 행위는 소급하여 유효하게 성립되었으므로 등기접수일 당시 시행되던 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하였음은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 잔금이 소비대차로 변경되었다고 주장하는 날 이후에도 양수자에게 쟁점토지의 소유권이전은 물론 사용승락을 한 사실이 없었음을 볼 때 실질적인 소비대차로 전환되었다고 할 수 없고, 양수자가 쟁점토지의 잔금을 등기접수일과 같은 날인 2005.6.1.에 청구인의 통장에 입금한 사실에 비추어 그 날을 쟁점토지의 양도일로 봄이 타당하므로 2005.6.1. 시행되던 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하였음은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지 매매계약서상의 잔금지급약정일에 금전소비대차로 전환된 것으로 보아 그 날을 양도일로 하여 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 개별공시지가는 2005.5.31.자로 ㎡당 83,300원에서 129,000원으로 상향조정되었는 바, 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하면서 매매계약서상의 잔금청산일 2005.5.16.에 그 때까지 지급받지 못한 잔금이 금전소비대차로 전환되었다 하여 그 날을 양도일로 보아 상향조정되기 전의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하였으나 처분청은 쟁점토지의 소유권이전등기일인 2005.6.1.을 양도일로 보아 상향조정된 후의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하였다.

(2) 소득세법기본통칙 98-1 제2항에 의하면 잔금을 소비대차로 변경한 경우에는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다고 규정되어 있고, 청구인은 쟁점토지 매매계약서상의 잔금지급약정일인 2005.5.16.에 소비대차로 전환함에 따라 그 날이 잔금청산일임을 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점토지는 토지거래허가구역내의 토지로 쟁점토지 양수자(당초 매매계약자는 주식회사 OOOOOO이었으나 매매계약내용 변경과 동시에 매매계약자도 그 특수관계자인 주식회사 OOO그룹으로 변경됨)는 쟁점토지상에 대규모 공구상가를 건축할 목적으로 쟁점토지를 양수하고자 하였음이 양수자의 도시관리계획시설 결정 신청 및 수원시장의 2005.4.18.자 도시관리계획 결정고시 등에서 확인된다.

(나) OOOOO가 2005.3.10. 발표한 2005년도 표준지 공시지가는 전년도에 비하여 전국평균 26% 정도 상향조정되는 것으로 되어 있고, 쟁점토지 소재 고색동 7번지 표준지도 전년도에 비하여 25% 내지 61.5% 정도가 상향조정되어 개발이 진행중이던 쟁점토지도 2005년도 개별공시지가 고시시 상향조정될 것이 예상되었다.

(다) 쟁점토지상에 대규모공구상가를 건축하기 위하여는 토지거래허가를 받아야 함이 필수조건이었고 청구인 등 양도자들은 그에 따라 잔금을 지급받을 수 있는 상태에 있었던 바, 양수자는 2004.11.4. 당초의 매매계약을 체결하면서 매매대금의 10%에 상당하는 계약금만 지급하고 잔금 90%는 토지거래허가를 득한 후 30일 내에 지급하기로 하였으나 허가를 득하거나 잔금을 지급하지 못하였고, 2005.4.6. 당초 매매계약을 변경할 때에는 토지거래허가 시기가 불분명하자 잔금지급약정일인 2005.5.16.에 잔금을 지불하지 못할 경우 소비대차로 전환할 수 있도록 하였으며, 양수자가 실제 2005.5.16.까지 토지거래허가를 득하거나 잔금을 지급하지 못함에 따라 잔금에 대하여 연리 8%의 금전소비대차계약을 체결하고, 토지거래허가를 득한 2005.5.30. 직후에 양수자가 대금을 완불한 사실이 매매계약서, 토지거래허가서 등에서 확인된다.

(라) 쟁점토지 양수자는 2005.6.1. 잔금 1,823,326,904원을 지급시 소비대차전환에 따른 이자상당액 6,394,133원을 가산하고 이자소득 원천징수세액 1,758,387원을 차감하여 청구인을 포함한 양도자들에게 무통장입금하였음이 무통장입금증 및 원천징수영수증에서 확인된다.

(마) 쟁점토지 양수자는 매매계약서상의 잔금지급약정일 직후인 2005.5.18.에 토지거래허가신청서를 접수하여 2005.5.30.자로 토지거래계약 허가증을 수령하고, 당일 주식회사 다올부동산신탁과 신탁계약을 체결한 사실 등 일부 쟁점토지의 사용·수익권을 행사한 사실이 있다.

(바) 이상의 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 상향조정된다는 사실을 사전에 인지하였으나 쟁점토지의 토지거래허가가 지연 및 불분명함에 따라 양수자로부터 잔금을 지급받을 수 있는 시기가 불분명하자 개별공시지가의 상향조정 전에 절세차원에서 매매계약서상의 잔금지급약정일에 금전소비대차계약으로 전환할 수 있는 근거조항을 매매계약 변경시 마련하였고, 실제 양수자가 토지거래허가를 잔금지급약정일까지 득하지 못함에 따라 청구인과 양수자는 잔금을 금전소비대차로 전환하는 계약을 체결하였다고 봄이 타당하다고 판단된다.

(3) 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산한 다음 허가를 받아 소유권이전등기를 마친 경우에, 비록 그 매매계약은 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 이러한 경우 양도소득 산정의 기준이 되는 토지의 양도시기는 등기접수일이 아니라 대금청산일이라 할 것이다(OOOOOOOOO, OOOOOOOOO, 같은 뜻임).

따라서, 쟁점토지는 청구인과 양수자간 잔금을 금전소비대차로 전환한 시점이 잔금청산일이 되어 그 날을 쟁점토지의 양도일로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어 양도가액은 잔금이 소비대차로 전환된 시점의 개별공시지가를 적용함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.