1. 건축주 명의변경신고 수리의 요건에 관한 상고이유에 대하여

가. 구 건축법(2014. 1. 14. 법률 제12246호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제16조 제1항 본문은 건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 그 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 구 건축법 시행령(2012. 12. 12. 대통령령 제24229호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제12조 제1항 제3호 는 건축주를 변경하는 경우에는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하면서, 제4항 에서는 건축물의 건축허가를 받으려는 자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 제9조 제1항 의 규정을 허가나 신고사항의 변경에 관하여도 준용한다고 규정하고 있다. 아울러 구 건축법 시행규칙(2012. 12. 12. 국토해양부령 제522호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제11조 제1항 은 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 후에 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수하거나 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망하거나 또는 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 [별지 제4호 서식]의 건축관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다고 규정하고, 제3항 은 이러한 건축관계자 변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 [별지 제5호 서식]의 건축관계자 변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다고 규정하고 있다.

이와 같은 구 건축법과 구 건축법 시행령 및 구 건축법 시행규칙의 규정 내용에 비추어 보면, 구 건축법 시행규칙 제11조 의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것에 지나지 아니한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 시장·군수 등 행정관청에 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다고 할 것이다( 대법원 1992. 3. 31. 선고 91누4911 판결 참조).

나. 원심판결 이유와 기록에 의하여 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(1) 원고를 비롯한 안양시 동안구 비산동 소재 ○○아파트, △△아파트, □□아파트의 구분소유자들로 구성된 재건축추진위원회(이하 ‘이 사건 추진위원회’라 한다)는 2004. 6. 6.경 주식회사 화평(이하 ‘화평’이라 한다)과 사이에 이 사건 각 토지에 주상복합건물을 신축하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 관한 시행계약을 체결하였다. 그 시행계약에 의하면 이 사건 추진위원회는 화평에 위 아파트들의 부지(이하 ‘이 사건 아파트부지’라 한다)를 제공하고, 화평은 시행계약 후 30일 내에 이 사건 각 토지 중 이 사건 아파트부지를 제외한 나머지 토지(이하 ‘이 사건 나머지 토지’라 한다)의 매입을 완료하여 건축공사를 시행하되, 신축된 건물의 일부는 이 사건 추진위원회에 공급하고 나머지 건물 부분은 일반분양하여 공사비와 사업경비에 충당한 후 그 분양수익을 화평에 분배하는 것으로 되어 있다.

(2) 이 사건 추진위원회가 설립한 재건축조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)과 화평은 공동시행주체로서 2005. 5. 31. 성원건설 주식회사(이하 ‘성원건설’이라 한다)와 사이에 이 사건 사업에 관한 공사도급계약을 체결하였는데, 그 공사도급계약에는 화평이 이 사건 조합을 대신하여 행한 행위는 이 사건 조합과 그 조합원들 전체의 행위로 간주하도록 되어 있다. 그리고 원고를 비롯한 이 사건 조합의 조합원 79명과 화평은 2006. 7. 11. 피고로부터 이 사건 각 토지에 지하 4층, 지상 24층 규모의 주상복합건물 3개동을 건축하는 내용의 건축허가를 받았다(이하 ‘이 사건 건축허가’라 하고, 그 건축주들을 통틀어 ‘기존 건축주’라 한다).

(3) 원고를 비롯한 이 사건 조합의 조합원들은 2007. 3. 26. 대한주택보증 주식회사(이하 ‘대한주택보증’이라 한다)와 사이에 이 사건 사업의 시행을 위하여 이 사건 아파트부지와 신축 건물을 대한주택보증에 신탁하는 내용의 주상복합주택분양신탁계약을 체결하였고, 화평도 위 신탁계약과 동일한 내용으로 2007. 4. 13. 대한주택보증과 사이에 이 사건 나머지 토지와 신축 건물을 대한주택보증에 신탁하는 내용의 주상복합주택분양신탁계약을 체결하였으며(이하 이러한 신탁계약들을 통틀어 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다), 이 사건 각 토지에 관하여 대한주택보증 명의로 신탁등기가 마쳐졌다. 그런데 이 사건 신탁계약에는 ‘이 사건 조합의 조합원들과 화평이 부도·파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없다고 대한주택보증이 인정하여 대한주택보증이나 그가 지정하는 자로 건축주변경의 신청 등 승계사업이 이루어지는 경우 이 사건 조합의 조합원들과 화평은 이의를 제기할 수 없다’고 되어 있다.

(4) 이 사건 건축허가 신청을 받은 피고는 2005. 7. 8. ‘건축주가 다수인으로 구성되어 있으므로 건축허가 신청에 대한 건축주 의사를 확인하고자 하오니 이를 확인할 수 있는 증빙서류의 제출과 건축주 대표자를 선정하여 주시기 바란다’는 내용의 보완요구를 하였고, 이에 원고를 비롯한 이 사건 조합의 조합원들은 2005. 8.경 화평을 건축주 대표자로 선정하는 취지의 건축주 대표자 선임선정날인서를 피고에게 제출하였다.

(5) 원고를 비롯한 이 사건 조합의 조합원들은 2007. 1.경 이 사건 사업의 진행을 위하여 ‘분양계약의 체결, 분양보증서의 발급, 제반 행정행위의 신청 및 그 결과의 수령, 대출금의 수령·상환 및 그 연대보증’에 관한 대리권 등을 화평에 위임하는 내용의 동의서를 작성하여 주었다. 화평은 2007. 6. 1. 대한주택보증에 ‘이 사건 사업의 시행자로서 부도·파산 등 부득이한 사유로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는, 대한주택보증이 수분양자에 대하여 보증책임을 부담한다는 조건하에 이 사건 각 토지와 그 지상 신축 건물을 포함하여 이 사건 사업에 관한 일체의 권리를 대한주택보증에 양도하고 대한주택보증이 이 사건 사업의 주체를 자신의 명의로 변경하거나 이 사건 사업을 계속하는 데 대하여 화평의 동의나 승낙이 필요한 경우에는 당연히 그 동의나 승낙을 받은 것으로 보며 이에 대하여는 일체 이의가 없다’는 내용의 양도각서를 작성하여 주었다. 이에 대한주택보증은 2007. 6. 18. 화평에 이 사건 사업의 일반분양분에 관하여 보증금액 44,827,580,000원의 분양보증서를 발급하여 주었다.

(6) 화평은 2007. 6. 22.경 이 사건 사업에 따른 일반분양을 시작하였는데, 그 후 시공사인 성원건설의 부도로 이 사건 사업의 진행이 불가능하게 되었다. 이에 대한주택보증은 일반분양분의 분양보증인으로서 그 수분양자들에게 합계 26,492,605,750원의 분양대금을 환급하여 준 후 이 사건 신탁계약에 따라 환급에 소요된 비용을 회수하기 위하여 이 사건 각 토지와 그 위에 신축 중인 건물(이하 ‘이 사건 미완성건물’이라 한다)에 대한 공매를 실시하였고, 2011. 9. 6. 낙찰자인 주식회사 제이에스제이홀딩스(이하 ‘제이에스제이’라 한다)와 매매대금을 22,400,000,000원으로 정하여 이 사건 각 토지와 이 사건 미완성건물에 관한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.

(7) 제3자 소송참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)은 2011. 10. 7. 제이에스제이 및 대한주택보증과 사이에 이 사건 매매계약의 매수인인 제이에스제이의 지위를 그대로 인수하기로 하는 내용의 인수계약을 체결하였다.

(8) 대한주택보증은 2012. 6. 29. 참가인으로부터 제이에스제이가 이미 지급한 계약금을 제외한 나머지 매매대금과 그에 대한 연체이자를 전액 지급받음과 동시에 참가인에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기서류를 교부하면서, ‘이 사건 미완성건물은 이 사건 조합의 조합원들과 화평이 대한주택보증에 신탁한 물건으로서 대한주택보증이 소유하고 있었으나, 대한주택보증은 이를 적법한 절차에 따라 2011. 10. 7. 참가인에게 매도하였고, 2012. 6. 29. 참가인으로부터 중도금과 잔금을 지급받아 그 소유권을 이전한다’는 내용의 건축물소유권이전확인서를 작성하여 주었다. 한편 참가인은 2012. 6. 29. 매매를 원인으로 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 이와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 참가인이 2012. 6. 29. 피고에게 이 사건 미완성건물을 양수하였음을 원인으로 이 사건 건축허가의 건축주를 기존 건축주에서 참가인으로 변경하는 신고를 하면서 제출한 「① 이 사건 조합의 조합원들과 대한주택보증 사이에 작성된 신탁계약서, ② 화평과 대한주택보증 사이에 작성된 신탁계약서, ③ 이 사건 조합의 조합원들이 2007. 1.경 화평에 작성하여 주었던 대리권 등을 위임하는 내용의 동의서, ④ 화평이 대한주택보증에 이 사건 사업에 관한 분양보증을 신청하기 전에 작성하여 주었던 양도각서, ⑤ 참가인이 대한주택보증으로부터 작성·교부받은 건축물소유권이전확인서, ⑥ 대한주택보증과 제이에스제이 사이에 작성된 이 사건 각 토지와 이 사건 미완성건물에 관한 매매계약서, ⑦ 참가인과 대한주택보증, 제이에스제이 사이에 작성된 이 사건 매매계약에 관한 인수계약서, ⑧ 참가인이 대한주택보증으로부터 작성·교부받은 매매대금완납증명서」는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항 이 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당한다고 볼 수 있으므로, 참가인이 허가대상 건축물의 양수인으로서 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 피고에게 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 이상 피고로서는 이를 수리할 의무가 있다고 할 것이다.

따라서 이 사건 건축허가의 건축주를 참가인으로 변경하는 내용의 건축주 명의변경신고를 수리한 이 사건 처분이 적법하다고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항 에 따라 건축주 명의변경신고를 수리하기 위하여 제출되어야 하는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 관한 법리를 오해하거나, 이유를 갖추지 못하였거나 이유가 모순되는 등의 위법이 없다.

2. 매매계약의 유효성에 관한 상고이유에 대하여

대한주택보증이 2012. 6. 7. 참가인에게 최종 연기된 납부기한이 경과하도록 중도금과 잔금을 납부하지 아니하였다는 이유로 이 사건 매매계약의 해제를 통보하였음에도 2012. 6. 29. 참가인으로부터 이미 지급된 계약금을 제외한 나머지 매매대금과 그에 대한 연체이자를 전액 지급받음과 동시에 참가인에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 것을 유효하다고 본 원심판결에 상고이유의 주장과 같은 이 사건 매매계약의 유효성에 관한 채증법칙 위반, 심리미진 등의 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.