가.청구인은 청구인의 동생 OOO과 함께 1999.3.13. 서울특별시 OOO OOO 101-45 대 729.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 및 그 지상건물을 25억원에 취득한 후(청구인 및 OOO 각 1/2지분씩 공유) 이를 임대하다가 기존건물을 철거하고 새 건물을 신축하기 위해 터파기 작업을 진행하던 중, 2000.9.20. 쟁점부동산을 OOOO주식회사에 49억원에 매도하고 기준시가에 의해 양도소득세(양도차익 △221백만원)를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산 양도에 대해 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2005.7.2. 청구인에게 2000년 귀속 종합소득세 408,409,300원을 결정 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부동산매매업을 사업목적으로 한 적이 없고, 쟁점부동산 양도 전후의 부동산 거래의 횟수, 양태, 규모 등을 보아 사업성을 인정할 수 없으며, 쟁점부동산은 단순히 보유와 임대목적으로 취득하였으나 인접번지 소유자인 OOOO주식회사의 갑작스런 매도 권유에 의해 우발적으로 양도하게 된 것이므로 부동산매매업에 의한 사업소득으로 볼 수 없어 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산 양도를 전후하여 6년 동안 청구인(OOO 및 청구인의 처 김장희 포함)의 부동산 취득 및 양도 건수가 총 18회이고 그 대부분이 2년 이내의 단기양도이므로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 인정할 수 있는 점, 청구인은 쟁점부동산 위에 건축허가를 얻고 양도당시 매수인과 특약으로 청구인과 이미 신입주계약이 체결된 신입주예정자들의 입주포기를 청구인이 책임지는 것으로 정하는 등 양도자산에 대한 개량, 조성행위를 통해 쟁점부동산 보유기간 1년여 만에 24억원의 양도차익을 얻은 점 등을 볼 때 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인의 쟁점부동산 양도로 인한 소득을 부동산매매업에서 발생하는 소득으로 볼것인지 아니면 양도소득으로 볼것인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 사업소득과세에 따른 검토의견서에 의하면, 청구인(OOO 및 청구인의 처 김장희 포함)의 1999년부터 2004년까지의 부동산 취득 및 양도내역은 아래와 같다.

<부동산 취득 및 양도 내역> (단위: 건)

청구인 등의 위 부동산거래내역에는, 쟁점부동산을 1999.3.13. 25억원에 취득하여 2000.9.20. 49억원에 양도한 건과 경기도 구리시 수택동 424-20,21을 2000.12.20. 93억5천만원에 취득하여 2004.6.10. 134억원에 양도한 건이 포함되어 있다.

(2) 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항에 의하면, 매도 당시 쟁점부동산 위에 지상건축물 신축중이며 이 건축현장에 관한 건축주로서의 제반권리도 매매대상목적물에 포함할 것, 신입주계약이 이미 체결된 신입주예정자들의 입주포기를 청구인이 책임질 것, 2차중도금 지급시 시공권자 및 하도급자들의 시공 포기서를 매수인에게 제출할 것 등을 매수인과 특약한 사실이 확인된다.

(3) 소득세법 제19조 제1항 제12호 및 같은 법 시행령 제34조에서 규정하고 있는 부동산매매업은 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 97누3224, 1998.3.27. 같은 뜻임).

(4) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합할 때, 청구인이 부동산을 거래한 횟수, 규모 및 태양(단기 양도, 경락에 의한 취득 등) 등으로 보아 청구인은 매매차익을 얻기 위한 사업목적으로 계속적·반복적으로 부동산을 거래하였다고 보아야 하므로 처분청이 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 4월 28일

주심국세심판관 이 영 우

배석국세심판관 이 전 오

박 정 우