가. 청구법인은 2016.3.22. OOO프로젝트금융투자주식회사(이하 “이 건 매도인”이라 한다)로부터 경기도 의왕시 OOO 일대 토지 104,006㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하기로 하는 매매계약(이하 “이 건 매매계약”이라 한다)을 체결하였다.

나. 처분청은 청구법인이 이 건 토지의 연부금을 지급한 날부터 법정기한 내에 취득세 등을 신고․납부하지 않았다고 보아 2018.6.8. 청구법인에게 2016.4.22.부터 2017.11.24.까지 5회에 걸쳐 지급한 계약금 및 중도금 등 합계 OOO억원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과․고지 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.7.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 이 건 토지의 매매계약이 연부취득에 해당되는지 여부는 매매대금의 지급기간이 실제로 2년 이상인지로 판단할 것이 아니라 그 매매계약서의 잔금지급시기 등에 따라야 하는데 청구법인이 이 건 토지의 매매계약을 체결할 당시에는 이 건 매도인이 이를 사실상 취득하지 않아 토지의 면적․위치 및 잔금 지급시기 등이 구체적으로 확정되지 않았으므로 이는 연부취득에 해당되지 않는다 할 것임에도 처분청은 이 건 매도인과 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)이 2016.8.17. 체결한 OOO지식문화밸리도시개발사업의 부지(이 건 토지를 포함하고, 이하 “이 건 사업부지”라 한다) 조성을 위한 공사도급계약서에 그 준공시기가 이 건 매도인이 사업부지를 취득(공탁)한 날부터 24개월로 기재되어 있고, 청구법인은 이 건 사업부지의 조성공사가 끝난 후 이 건 토지를 사실상 취득할 수 있다고 하여 이 건 매매계약을 연부계약으로 보아 이 건 취득세 등을 부과하였으나, 이는 청구법인과 관계가 없는 제3자들의 사적 계약을 이 건 취득세 등의 부과처분에 부당하게 결부한 것이므로 부당하다.

(2) 처분청은 「지방세기본법 시행령」제56조 제1항에서 규정한 과세예고통지를 하지 않아도 될 만한 예외 사유가 없는 청구법인에게 과세예고통지를 하지 아니하고 이 건 취득세 등을 부과하여 청구법인이 과세전적부심사를 청구할 수 있는 기회를 원천적으로 제한하였으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법절차를 거치지 아니한 위법한 처분이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인이 이 건 매매계약을 체결할 당시 잔금지급시기를 ‘소유권이전 관련서류교부일’로 하여 잔금지급일을 구체적으로 명시하지는 않았으나, 이 건 사업부지 조성공사와 관련하여 이 건 매도인과 효성이 2016.8.17. 체결한 공사도급계약서에 그 준공시기를 이 건 사업부지의 취득 또는 공탁완료일부터 24개월로 기재되어 있어서 청구법인은 이 매매계약을 체결할 당시 그 대금지급기간이 2년 이상이라는 사실을 알았다고 보이고, 이 건 매매계약서에 대상 토지의 면적 및 위치[Ⅰ-1(21,442㎡), Ⅲ-1(11,100㎡), Ⅲ-2(71,464㎡)]가 구체적으로 명시되어 있어 이 건 사업부지의 조성 공사 후 면적의 증감이 이루어진다 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니므로 처분청이 이 건 매매계약을 연부취득계약으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다(조심 2013지513, 2013.8.12. 같은 뜻임).

(2) 과세예고통지는 처분청이 과세할 내용을 미리 납세자에게 알려주고 이에 대하여 이의가 있는 경우 그 과세에 대한 과세전적부심사를 청구하도록 하여 그 심사결과 납세자의 주장이 타당한 경우에는 이를 고지 전에 시정하는 제도로 과세예고통지를 하지 않아 결과적으로 과세전적부심사청구의 기회를 주지 않았다고 하더라도 이의신청 등 과세의 적부에 대하여 불복할 수 있는 절차가 남아있으므로 처분청의 중대한 절차 위반이 있었다고 보기는 어렵고, 따라서 과세예고 통지를 하지 않아 납세자로서 청구법인의 권리를 침해하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건 토지를 연부로 취득한 것으로 보아 가산세를 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

② 적법한 과세예고 통지를 하지 않고 이 건 취득세 등을 부과하였으므로 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 처분청은 2015.8.24. 아래와 같이 ‘OOO지식문화밸리 도시개발사업 실시계획 인가를 하였다.

(나) 처분청이 2016.3.17. 이 건 사업부지에 대한 수용 재결 완료를 공고(경기도 의왕시 공고 2016-241호)함에 따라 청구법인과 이 건 매도인은 2016.3.22. 아래와 같이 이 건 토지의 매매계약을 체결하였다.

(다) 이 건 토지에 대한 매매대금 지급 조건 및 실제 지급현황은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 이 건 토지에 대한 매매대금 지급 현황

(단위 : 원)

(라) 이 건 매도인과 OOO이 2016.8.17. 체결한 이 건 사업부지 조성을 위한 도급공사계약서를 보면, 공사기간은 이 건 사업부지에 대한 공탁 완료 후 24개월로 기재되어 있고, 공사금액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(마) 처분청은 2017.7.21. 및 2017.7.31. 청구법인을 건축주로 하여 이 건 토지에 쇼핑몰 등 229,225.14㎡를 신축하는 건축허가를 하였고, 청구법인은 2017년 11월 건축물 착공신고를 하였다.

(바) 처분청은 청구법인이 연부로 이 건 토지를 취득하였다고 보아 2018.5.9. 청구법인이 지급한 계약금 및 중도금 합계 OOO억원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과할 예정이라는 ‘취득세(연부취득) 과세사전 안내문’을 청구법인에게 발송하였으나 동 안내문에는 구체적인 과세대상 물건, 과세예정세액 및 과세전적부심사청구와 관련한 내용은 기재되지 않은 것으로 나타난다.

(사) 이 건 취득세 등 납세고지서 및 심판청구서를 보면, 처분청은 2018.5.29. 청구법인에게 가산세 OOO원을 포함한 이 건 취득세 등 OOO원을 부과․고지하였고, 청구법인은 같은 날 이 건 취득세 등의 부과 처분이 있은 것을 안 것으로 나타난다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제6조 제20호에서 “연부”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제20조 5항에서 연부로 취득하는 경우에는 매회 사실상 지급하는 연부금액을 과세표준으로 하고 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다고 규정하고 있다.

(나) 당초 계약 당시에는 계약 기간이 2년 미만이었으나, 매수인이 중도금의 지급을 연체하여 잔금만을 2년에 걸쳐 분할지급하기로 약정하였다면 잔금지급 방법만을 변경한 것으로 이를 근거로 그 매매계약이 연부취득에 해당된다고 볼 수는 없다(대법원 1995.6.30. 선고 94다50212 판결, 같은 뜻임).

(다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 이 건 매매계약서에 중도금 및 잔금의 지급시기 및 방법을 구체적으로 약정한 것으로 보아 이 건 매매계약은 연부계약의 형식을 갖추고 있다고 보이는 점, 이 건 토지의 매매대금 OOO억원은 일시에 완납하기 어려운 거액으로 청구법인은 이 건 매매계약에 따라 매매대금을 계약금 및 중도금 등으로 분할하여 그 약정일에 지급하였으나 잔금은 매매계약일부터 2년이 경과한 현재까지 지급하지 않고 있는 점, 이 건 매매계약서에서 잔금지급일은 청구법인 명의로 소유권이전등기가 가능한 날로 규정하고 있는데 그 소유권이전등기는 OOO지식문화밸리도시개발사업이 종료되는 2018.12.31. 이후 가능하므로 이 건 토지의 경우 계약체결일(2016.3.22.)부터 2년 이상 경과한 2018.12.31. 이후에야 비로소 잔금지급일이 도래한다고 볼 수 있는 점, 이 건 매매계약 당시 이 건 사업시행자가 이 건 토지의 소유권을 완전히 확보하지 못하였다거나 그 면적 등이 향후 변동될 가능성이 있다하더라도 이와 같은 사실만으로 이 건 매매계약이 유동적 무효 상태에 있다고 할 수는 없는 점 등에 비추어 이 건 토지의 매매계약은 「지방세법」제10조 제1항에서 규정한 연부로 부동산 등을 취득하는 계약으로 청구법인은 매회 지급한 연부금(계약금 및 중도금)을 과세표준으로 하고, 그 지급일을 취득일로 하여 취득세 등을 신고․납부하여야 하나 법정기한까지 이를 신고․납부하지 않았으므로 처분청이 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세기본법」제88조 제1항에서 세무조사결과에 대한 서면 통지, 대통령령으로 정하는 과세예고 통지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 통지를 받은 자는 통지받은 날부터 30일 이내에 지방자치단체의 장에게 과세전적부심사를 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제1호에서 「지방세징수법」제22조 제1항 각 호에 따른 납기 전 징수의 사유가 있거나 지방세관계법에서 규정하는 수시부과의 사유가 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제58조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 과세예고 통지”란 지방세 업무에 대한 감사나 지도ㆍ점검 결과 등에 따라 하는 과세예고 통지와 세무조사에서 확인된 해당 납세자 외의 자에 대한 과세자료 및 현지 확인조사에 따라 하는 과세예고 통지를 말한다고 규정하고 있다.

(나) 세무공무원의 조사행위가 사업장의 현황 확인, 기장 여부의 단순 확인, 특정한 매출사실의 확인, 행정민원서류의 발급을 통한 확인, 납세자 등이 자발적으로 제출한 자료의 수령 등과 같이 단순한 사실관계의 확인이나 통상적으로 이에 수반되는 간단한 질문조사에 그치는 것이어서 납세자 등으로서도 손쉽게 응답할 수 있을 것으로 기대되거나 납세자의 영업의 자유 등에도 큰 영향이 없는 경우에는 원칙적으로 ‘세무조사’로 보기는 어렵다 할 것이다(대법원 2017.3.16. 선고 2014두8360 판결, 같은 뜻임).

(다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점금액(OOO억원)에 대한 취득세 등을 법정기한까지 신고․납부하지 않음에 따라 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 것일 뿐 청구법인을 상대로 「지방세기본법 시행령」제58조 제3항에서 과세예고 통지 대상으로 규정한 지방세 업무에 대한 감사나 지도ㆍ점검 또는 세무조사를 한 것은 아닌 점, 처분청은 이 건 취득세 등을 부과하기 전에 이 건 취득세 부과와 관련한 사전 안내(2019.5.9.)를 하였으므로 청구법인은 이 건 취득세 등이 곧 부과될 것이라는 사실을 충분히 알고 있었다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등의 부과처분에 앞서 과세예고 통지를 하지 않았으므로 이 건 취득세 등의 부과처분이 위법하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법

제88조[과세전적부심사] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 통지를 받은 자는 통지받은 날부터 30일 이내에 지방자치단체의 장에게 통지내용의 적법성에 관한 심사(이하 “과세전적부심사”라 한다)를 청구할 수 있다.

1. 세무조사결과에 대한 서면 통지

2. 대통령령으로 정하는 과세예고 통지

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 통지

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 「지방세징수법」제22조 제1항 각 호에 따른 납기 전 징수의 사유가 있거나 지방세관계법에서 규정하는 수시부과의 사유가 있는 경우

2. 범칙사건조사를 하는 경우

3. 세무조사결과 통지 및 과세예고 통지를 하는 날부터 지방세 부과 제척기간의 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우

4. 그 밖에 법령과 관련하여 유권해석을 변경하여야 하거나 새로운 해석이 필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우

(2) 지방세기본법 시행령

제58조[과세전적부심사] ③ 법 제88조 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 과세예고 통지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 지방세 업무에 대한 감사나 지도·점검 결과 등에 따라 하는 과세예고 통지. 다만, 법 제150조, 「감사원법」제33조, 「지방자치법」 제169조 및 제171조에 따른 시정요구에 따라 과세처분하는 경우로서 시정요구 전에 과세처분 대상자가 지적사항에 대한 소명안내를 받은 경우는 제외한다.

2. 세무조사에서 확인된 해당 납세자 외의 자에 대한 과세자료 및 현지 확인조사에 따라 하는 과세예고 통지

(3) 지방세법

제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

20. “연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.

제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

제20조[신고 및 납부] ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

제21조[부족세액의 추징 및 가산세] ① 취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니하면 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 “산출세액”이라 한다) 또는 그 부족세액에 「지방세기본법」 제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

(4) 지방세법 시행령

제20조[취득의 시기 등] ⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.