청구인은 경기도 화성군 송산면 OO리 OOO 대지 466㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.11.20 취득하여 소유하다가 92.6.30 청구외 OOO에게 소유권 이전등기하고 93.5.31 양도차익을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득에 대한 양도소득세의 과세표준확정신고를 한데 대하여 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고 청구인이 자진납부한 양도소득세 4,000,000원을 차감한 후 94.2.16 청구인에게 92년귀속 양도소득세 44,610,140원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.4.15 이의신청 및 94.6.25 심사청구를 거쳐 94.10.21 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점토지를 90.3.26 공인중개사 OOO을 통하여 청구외 OOO외 1인에게 양도하였으나 이들이 미등기전매하고 청구외 OOO이 인감을 강요하여 등기부상 소유권이전일이 92.6.30로 되었으나 청구인이 실제로 양도한 날로 계산하면 처분청이 과세한 이 건 양도소득세는 부당하다고 한다.

나. 국세청장 의견

자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도시기는 원칙적으로 그 대금을 청산하는 날이나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 잔금지급약정일을 양도시기로 하되 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 보도록 규정하고 있고, 청구인은 매매계약서를 제시하면서 쟁점토지의 양도시기를 계약일인 90.3.26이라고 하나 매매계약서만으로는 잔금청산일이 확인되지 아니하고, 잔금지급약정일인 90.4.30로부터 등기접수일(92.6.30)까지의 기간이 1월을 초과하므로 처분청이 쟁점토지의 등기접수일인 92.6.30을 양도시기로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 양도한 시기를 등기부의 소유권이전일로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항을 모아보면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 하면서 그 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.

다. 이 건 사실관계를 본다.

청구인은 쟁점토지를 86.11.20 취득하여 90.3.26 청구외 OOO외 1인에게 양도하였다고 주장하고 있으나, 등기부등본의 소유권이전내용을 보면 92.6.30 청구외 OOO에게 이전등기하였고, 청구인 명의로 93.5.31 양도소득에 대한 과세표준확정신고를 하였으며 쟁점토지는 건설부 공고 제19호(88.2.19)에 의하여 토지거래규제지역인바 92.6.24 경기도 화성군청에 토지거래계약 허가신고서를 제출하였는데 동 허가신고서는 매수인을 OOO으로 하여 청구인 명의로 제출된 것임이 각각 확인되고 있고, 뿐만 아니라 청구인이 미등기 전매자라고 주장하는 OOO 등이 미등기 전매한 사실을 확인한 바도 없다.

사정이 위와 같다면 쟁점토지는 청구인이 공부상 및 허가서 등에 나타난 바 대로 청구외 OOO에게 양도한 것으로 볼 수밖에 없고, 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련 금융자료를 제시하고 있으나 그 금액은 매매계약서상의 금액과 일치하지 아니하고 그 중 90.4.9자 80,000,000원의 배서자는 OOO임이 확인되나 이것만으로는 위 금액이 쟁점토지의 매매대금의 일부라고 볼 근거도 되지 아니한다.

쟁점토지는 토지거래규제지역으로 경기도 화성군청의 토지거래 허가일은 92.6.29 인바 이와 관련 이 건 양도일에 관하여 보면,

국토이용관리법상의 토지거래허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 단정할 수 없는 것(대법원 92누8361, 93.1.15 같은 뜻)이며, 잔금청산 이후 토지거래허가를 득한 경우 그 양도시기는 토지거래허가일로 보는 것(국심 93경2565, 94.8.10 합동회의 같은 뜻)이므로 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 92.6.30로 하여 과세한 처분은 양도일자의 차이는 있지만 양도소득금액의 계산이 일치하므로 적법하다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.