가. 청구법인은 2013.10.15.부터 2013.11.21.까지 OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 이 건 토지의 취득신고를 하면서 이 건 토지의 취득과 관련하여 이 건 토지의 양도인들을 대신하여 납부한 양도소득세(이하 “이 건 양도소득세”라 한다)와 이 건 토지의 양도인이 아닌제3자에게 지급한 신탁수수료, PM용역비, 금융 및 법률자문료, 감정평가료 등OOO을 청구법인에게 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.1.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점비용 중 이 건 양도소득세OOO는 이 건 토지를 청구법인에게 양도한 양도인들이 이 건 토지의 양도대금을 청구법인으로부터 지급받지 못한 상태에서 이 건 양도소득세를 납부하여야 하게 됨에따라현금이 없어 양도소득세를 납부할 수 없는 양도인들을 위하여 청구법인이 금전소비대차계약서를 작성한 후 양도소득세에 상당하는금원을 대여한 것으로서 청구법인의 법인장부에도 대여금으로 기장되어있는 등 결코 청구법인이 대납한 것이 아님에도 청구법인의 계좌 등에서 동 금액이 인출되었다는 사유만으로 양도소득세를대납한 것으로 보아 이 건 토지의 취득가격으로 판단한 것은 사실관계를 착오한 것이다.

(2) 쟁점비용 중 신탁수수료, PM용역비, 측량용역비, 법률·금융자문료 및 감정평가료OOO을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 아래와 같은 사유로 부당하다.

(가) 신탁보수료 OOO

신탁보수료는 이 건 토지에 신축 예정인 건축물에 대하여 수분양자로부터 받은 분양대금의 관리를 OOO에게 신탁하면서 지급한 보수로서 이 건 토지의 취득가격과는 관련이 없는 비용이다.

(나) PM용역비 OOO

PM용역비는 청구법인이 주식회사 OOO 업무, 건축물 신축을 위한 각종 업무 등을 위탁하면서 지급한 비용으로서 이 건 토지의 취득가격과는 관련이 없는 비용이다.

(다) 측량용역비OOO

측량용역비는 이 건 토지에 건축물을 신축하기 전에 각종 측량업무를 진행하면서 OOO에 지급한 비용으로서 이 건 토지의 취득가격과 관련이 없는 비용이다.

(라) 법률·금융자문료 및 감정평가료 OOO

법률·금융자문료 및 감정평가료는 청구법인이 프로젝트 파인낸싱으로OOO을 차입하면서 그에 대한각종 법률 및 금융 관련 자문을 받고 법무법인 및 금융회사 등에게 지급한 비용으로서 이 건 토지를 취득하기 전에 지급원인이 발생하였다고 볼 수도 없으며, 금융기관으로부터 차입한 대출금 OOO원 중이 건 토지의 매입대금으로 지출한 금액은 전혀 없으므로 이 건 토지의취득가격과 관련이 없는 비용이다.

나. 처분청 의견

「지방세법 시행령」제18조에서 취득가격이란 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결, 같은 뜻임)으로서 쟁점비용은 이 건 토지를 취득하기 위하여 직접 소요된 비용이라고 할 것이므로 처분청이 쟁점비용을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점비용을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것)

제7조【납세의무자 등】① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은「민법」,「자동차관리법」,「건설기계관리법」,「항공법」,「선박법」,「입목에 관한 법률」,「광업법」또는「수산업법」등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

제10조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는 「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2014.1.1. 대통령령 제25058호로 개정되기 전의 것)

제18조【취득가격의 범위 등】① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. ～ 6. (생 략)

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 토지는 OOO를 포함하여 이하 “이 건 상가”라 한다)로 이루어진 토지로서 이 건 상가는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 집합건축물에 해당한다.

(2) 청구법인은 이 건 상가를 철거하고 새로운 건축물을 신축하기 위하여 설립한 특수목적법인으로서 2013.10.15.부터 2013.11.21.까지 4차례에 걸쳐 이 건 상가(77개호)를 취득한 후, 그 중 75개호에 대하여는부속토지만을취득한 것으로 하고, 나머지 2개호에 대하여는 토지 및 건축물을 함께취득한 것으로 하여 이 건 취득세 등을 신고·납부하였다.

(3) 이 건 상가는 집합건축물로서「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」제20조에 따라 부속토지(대지사용권)만의 처분이 제한되지만, 청구법인은 2013.12.12. 이 건 상가의 건축물 부분을 제외한 이 건 토지에 대하여만 청구법인 명의로 소유권이전 등기를 하였다고 주장한다.

(4) 청구법인은 처분청으로부터 건축허가를 받은 후, 2014.2.24. 이 건상가의 건축물을 철거하고 그 지상에 업무 및 근린생활시설용 건축물16,085.10㎡(지하 4층, 지상 12층, 오피스텔 및 상가)을 착공한 것으로 나타난다.

(5) 처분청이 작성한 쟁점비용의 사용용도별 지급 명세는 아래와 같다.

(6) 청구법인과 쟁점비용의 공급자간에 체결한 계약서 등은 아래와 같다.

(가) 청구법인과 OOO간에 체결한 신탁계약서(발췌)의 주요 내용은 아래와 같다.

(나) 청구법인과 주식회사 OOO가 체결한 재건축시행대행 계약서(발췌)의 주요 내용은 아래와 같다

(다) 청구법인과 OOO가 체결한 측량 용역 계약서(발췌)의주요 내용은 아래와 같다.

(라) 청구법인과 법무법인 제현이 체결한 법률자문계약서(발췌)의 주요 내용은 아래와 같다.

(마) 청구법인과 주식회사 OOO이 체결한 감정평가 계약서(발췌)의 주요 내용은 아래와 같다.

(바) 청구법인, OOO에 체결한 금융자문계약서(발췌)의 주요 내용은 아래와 같다.

(사) 청구법인과 이 건 토지의 양도인 유OOO 등 72명이 체결한 금전소비대차계약서(발췌)의 주요 내용은 아래와 같다.

(7) 청구법인에게 이 건 토지를 양도하였다는 이 건 상가의 소유자들은 공동소유자를 포함하여 총 88명인데 제출된 금전소비대차계약서는72부에 불과하여 우리 원 조사 담당자가 금전소비대차계약서를 제출하지 않은 양도인에 대하여 소명을 요구하였고, 청구법인은 금전소비대차계약서가 없는 16명 중 10명은 납부할 양도소득세가 없어 양도소득세를 대여하지 않았고, 3명은 청구법인이 시행하는 건축물 신축사업(상가 소유자가 청구법인으로부터 받아야 할 금액의 일부를 청구법인이 신축한 건축물로 변제하는 것으로 이하 “이 건 사업”이라 한다)에 참여하지 않았으며, 3명은 금전소비대차계약서가 누락되었다고 소명하고 금전소비대차계약서(3부)를 추가로 제출하였다.

(8) 이 건 상가에 대한 호수별 취득(신고)가격과시가표준액및 이 건 상가 전 소유자들의 양도소득세는 아래와 같은 것으로 나타난다.

(9) 청구법인은 이 건 상가를 각 호별로 감정평가를 하고, 그 감정평가액을 토지와 건축물의 가액으로 안분하였으나, 이 건 사업에 참여하지않는 2개호OOO에 대하여는 안분을 하지 않고토지와 건축물을 전부취득한 것으로 하여 그 취득가격 전부를 과세표준으로 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.

(10) 소유자가 이 건 사업에 참여하는OOO에서 건축물분을 제외한나머지(토지)부분만 취득한 것으로 하여 그 취득가격에 따라 취득세 등을 신고·납부한 것을 알 수 있다.

(11) 청구법인의 세무대리인은 2015.4.14. 개최된 우리 원 조세심판관회의에 출석하여 청구법인과 이 건 토지의 양도인들이 체결한 금전소비대차계약에 대한 내용은 청구법인의 2014 사업연도의 재무제표에 단기대여금으로 명확하게 표시되어 있으며, 제3기관인 회계법인에서동 재무제표에 대하여 회계감사를 실시하고, 같은 내용의 감사보고서를전자공시시스템에 공시하였다고 진술하였다.

(12)「지방세법」(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제1항에서 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 제2항은 부동산 등의 취득은「민법」등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각취득자로 한다고 규정하고 있으며, 제10조 제5항 본문 및 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세 등의 과세표준으로한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 (2014.1.1. 대통령령 제25058호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

(13) 「지방세법」제10조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득”이란 취득세의 과세표준인 사실상의 취득가격이 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 입증되는 취득을 말하므로 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 입증되는 가격이라고 하더라도 그것이당해 물건에 관한 “사실상의 취득가격”에 해당하지 아니하는 경우에는이를 취득세의 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 2013.10.24. 선고 2013두11680 판결, 같은 뜻임)고 할 것이다.

(14) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 이 건 양도소득세가 이 건 상가의 취득가격에 해당되는지 여부에 대하여 살펴보면, 청구법인이 이 건 토지의 소유권이전등기를 한 후 이 건 토지 지상에 건축물을 착공한 것으로 보아 청구법인은 이 건 토지의 소유권이전등기에관계없이 이 건 상가의 토지와 건축물을 사실상 취득하였다고 볼 수있는 점, 이 건 사업에 참여하지 않는 상가OOO에 대하여는 토지와 건축물에 대하여 취득세 등을 신고 납부하였으나이 건 사업에 참여하는나머지75개호에 대하여는 사실상의 취득가격에관계없이 토지에 대하여만취득세 등을 신고·납부한 것으로 보이는 점,이 건 상가의 감정평가액 중 이 건 토지의 취득가격으로 신고한 금액을 제외한 나머지금액(건축물의 가격과 향후 지급할 정산금)은 사실상 청구법인이 “이 건사업에 참여하는 이 건상가의 전 소유자들”(이하 “전 소유자들”이라 한다)에게 상환하여야 하는 채무로 보아야 하는 점, 청구법인이 제출한 금전소비대차계약서의 경우 작성방법과 작성일시 등이 동일한 것으로 보이고 계약서에 날인된 이 건 토지 전 소유자들의 인감도 누군가 임의로 제작한 고무인으로 보이는바 당해 계약서의 진위를 확인할 수없는 점, 설령금전소비대차계약서가 청구법인과 전 소유자들이 체결한 실제 계약서에 해당된다고 하더라도향후 수익금 정산을 통하여 전 소유자들이 받을 수 있는 수익금이 이 건 양도소득세에 미치지 못하는 경우에 한하여 전 소유자들이 그 부족금을 상환한다는 내용과 이 건 양도소득세에 대한별도의 담보는 없다고 기재되어 있는 보아 이 건 양도소득세는 전 소유자들이 청구법인에게 반드시 상환하여야 하는 금원에 해당되지 않는다고 보이는 점, 법인장부 등으로 입증되는 가격이라고 하더라도 그것이 당해 물건에 관한 “사실상의 취득가격”에 해당하지 아니하는 경우에는 이를 취득세의 과세표준으로 삼을 수 없는 점 등에 비추어 이 건 양도소득세는 청구법인이 이 건 사업을 시행하여 얻을 수 있는 수익의 일부를 이 건 토지의 취득을 전후로 전 소유자들에게 지급한 것으로서 그 명목이 무엇이든이 건 토지의 취득가격에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

다음으로, 이 건 신탁수수료 등이 이 건 상가의 취득가격에 해당되는지 여부에 대하여 살펴보면, 지적측량비와 소유권이전 등기비용 OOO은 이 건 상가의 지적 측량 및 이 건 토지의 소유권이전등기와 관련이 있다고 보이므로 청구법인이 이 건 상가를 취득하면서제3자에게 지급한 비용에 해당된다고 보이는 점, 청구법인과 금융기관이작성한 금융자문계약서에서 OOO은 이 건 토지의 취득가격에 해당된다고 판단된다.

다만, 청구법인이 지급한 신탁수수료, PM 용역비, 법률자문 및 감정평가수수료OOO은 현재 이 건 토지에 신축중인 건축물의 취득가격으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세 기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호및제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.