소송대리인 변호사 고선근

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용의 5/6는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 원고는 태양광모듈, 태양전지 제조업 및 개발 연구업 등을 영위하는 회사이고, 피고는 위탁영농업, 친환경농산물 재배·생산·판매업 등을 목적으로 설립된 회사이다.

나. 원고는 태양광 발전사업을 영위하기 위하여 2018. 7. 23. 피고와 사이에 피고가 각 농지 소유자들로부터 위탁받아 관리하고 있는 농지를 임차하기로 하는 내용의 임대차 계약을 체결하고(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다), 같은 날 위 임대차 계약에 대한 추가 사항을 합의하기 위하여 약정서(이하 '이 사건 약정서'라 한다)를 작성하였다. 이하 이 사건 임대차계약과 약정서의 주요 내용의 다음과 같다.

토지 임대차 계약서 [제2조] 임대 부지 가, 사업명 : 서산 태양광 발전사업 나, 사업부지 ① 지번 : 충남 서산시 C지구 D, E, F 일대 ② 지목 : 농지 ③ 별첨 : 토지목록에 의거함 다.임대면적:㎡(약110,000평) 라. 태양광발전 사업을 위한 임대 계약으로 다른 용도로 사용할 수 없다. 마, 사업을 위한 인허가의 취득, 시설물 설치, 사업 운영은 전적으로 을(원고)의 책임 하에

진행된다. [제3조] 임대 기간 가, 임대차 사용기간 : 태양광발전소 준공 후 25년까지 나,임대일자:계약일2044년12월31일(예상) [제4조] 임대료 지급 가, 이후 5년 단위로 5회 선지급 한다. (25년) 나. 계약시 계약금 2억 2천만 원을 지급하되 1억 7천 6백만 원은 별단 예금으로 관리하여 농지소유 조합원들이 매도를 원할시 매입자금으로 사용하고, 임대면적의 10%까지는 을 이 책임지고 매입자금으로 지급하고 1회차 임대료에서 기지급금을 상계한다. 갑(피고)은 매입과 동시에 을에게 가등기 설정키로 한다. 다. 착공시 1회차 임대료 22억 원 중 계약금을 제외한 19억 8천만 원 중 토지매입을 한 선 지급금을 상계한 후 지급하기로 한다. 단, 갑과 을이 협의하여 지급시기를 조절하기로 한다. 마마, 을이 일방적으로 임대계약을 해지 시 위 임대료를 포기하며, 임대계약 후 갑이 일방적 으로 해지할 수 없다. 단, 염해지구로 선정되지 못하여 태양광사업이 불가하였을 경우에 는 본 계약은 자동 해지된다. (부동산 표준임대차계약 기준에 따른다) 바, 위 토지가 국가에서 추진하고 있는 염해지구로 선정되지 않아 태양광발전 전기사업허가 를 득하지 못하였을 경우 위 임대계약금 중에서 4천 4백만 원을 제외한 금액을 을에게 즉시 반환하기로 한다. 2018. 7. 23. 토지소유자(임대인) 갑 B영농조합법인 대표이사 G (인) 토지사용자(임차인)을 주식회사 A 대표이사 H (인)

약정서 2. (약정서 내용) 본 계약서의 보완 내용 1) 본 계약서의 대상 부지인 C지구 일대에 11만평 이상으로 확보하기로 하며, 미확보시 해 당 면적에 대한 금액은 반환키로 한다. 2) 계약금(4천 4백만 원)은 을(원고 회사)의 목적사업에 사용하여야 하며, 갑(피고 회사)의 귀책사유로 사업이 원만하게 진행되지 않을 시에는 즉시 반환한다.

2018. 7. 23. 토지소유자(임대인) 갑 B영농조합법인 대표이사 G (인) 토지사용자(임차인)을 주식회사 A 대표이사 H (인)

다. 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다는 취지의 다음과 같은 내용의 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 2019. 2. 7. 원고 회사에 도달하였다.

내용증명 제목토지임대차계약해지통보 2. 당 영농조합법인은 귀사와 체결하였던 2018. 7. 23.자 토지임대차계약(같은 날 체결된 보 완 “약정서” 포함)에 대하여, 계약일로부터 많은 기일이 지났음에도 귀사에서 사업진행을 하지 않고, 계약불이행 하였기에 이에 해지를 통보합니다. 3. 따라서 당 영농법인은 계약 당시 귀사로부터 수령했던 계약금 사천사백만 원(44,000,000 원)과 그 동안의 이자 발생금을 귀사에 상환하고자 하오니, 본 서신을 확인하는 즉시 귀 사가 수령하고자 하는 금융기관 및 계좌번호를 지정하여 주시기 바라며, 만약 귀사가 2019. 2. 15.까지 수령 계좌를 지정해 주지 않을 경우, 당 영농조합법인은 귀사를 상대로 위 해약금의 공탁 절차를 진행하여 계약해지 절차를 완료할 것임을 알려드립니다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장 요지

피고는 원고에게 아무런 귀책사유가 없음에도 일방적으로 이 사건 임대차계약을 해지하였으므로 위약금으로 246,000,000원[= 이 사건 임대차계약의 계약금 배액 440,000,000원(= 220,000,000원 X 2) - 원고가 별단예금으로 보관하고 있는 176,000,000원] 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.

나. 피고의 주장 요지

1) 이 사건 임대차계약은 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 시행령 제11조에서 규정하고 있는 영농조합법인의 사업범위에 포함되지 않으므로 효력이 없다.

2) 설령 이 사건 임대차계약이 유효하다고 하더라도 원고는 계약 당일 176,000,000원을 별단예금으로 예치하지 않았고, 1차분 차임을 지급하기로 한 2019. 1. 2.까지 차임을 지급하지도 않았으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 귀책사유로 해지되었다.

3. 판단

피고는 이 사건 임대차계약이 영농조합법인의 사업범위를 벗어나는 계약으로서 무효라고 주장하고 있으므로, 위 주장 속에 포함된 것으로 볼 수 있는 '이 사건 임대차계약이 농지법에 위반하여 무효'인지 여부에 관하여 살펴본다.

가. 헌법은, "국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 한다."라고 하고(제121조 제1항), "농업 생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다."라고 규정하고 있다(제121조 제2항). 이에 따라 농지법은 열거된 예외사유에 해당하지 아니하는 한 농지를 임대할 수 없다고 하고(제23조), 이를 위반하여 소유 농지를 임대한 사람을 1,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(제60조 제2호), 이러한 농지법 규정과 헌법 규정 등을 종합해 보면, 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 하고, 외부자본이 투기 등 목적으로 농지를 취득할 유인을 제기하여 지가를 안정시킴으로써 농민이 농지를 취득하는 것을 용이하게 하여 궁극적으로 경자유전의 원칙을 실현하려는 데에 있다. 그리고 그와 같은 입법 취지를 달성하기 위해서는 위반행위에 대하여 형사처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지 못하도록 함이 상당하므로, 농지의 임대를 금지한 농지법 제23조의 규정은 강행규정이다. 따라서 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약은 무효이다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 등 참조).

나. 이 사건의 경우 피고가 농지에 해당하는 이 사건 각 부동산을 원고에게 임대할 수 있는 농지법 제23조 소정의 예외사유가 있음을 인정할만한 아무런 주장·입증이 없다. 따라서 농지법이 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 원고에게 임대하기로 약정한 이 사건 임대차계약은 무효여서 처음부터 아무런 효력이 없다.

다. 다만, 원고의 주장에는 이 사건 임대차계약이 무효라면 이 사건 임대차계약의 계약금의 일부로 피고에게 지급된 44,000,000원(앞서 본 바와 같이 계약금 220,000,000원 중 176,000,000원은 원고가 별단예금의 형태로 관리하고 있음)이 부당이득으로 반환되어야 한다는 주장이 포함되어 있다고 봄이 상당한바, 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약의 계약금의 일부로서 44,000,000원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 부당이득반환채무는 기한의 정함이 없는 채무로서 피고가 이행청구를 받은 다음날부터 지체책임을 진다고 할 것이므로 피고는 원고에게 44,000,000원 및 이에 대하여 피고가 이 사건 소장 부본을 송달받은 다음날인 2019. 5. 22.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2019. 10. 31.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사황지영

판사박혜란

심급 사건

참조조문

참조판례