가. 청구인은 2004.5.20. OOOO OOO OOO OOO O OOOO 임야 12,000㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 OO O OOO O 1,802㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 OOO, OOO, OOO과 함께 매매로 취득하여 2006.12.27. OOO 외1인에게 2,080,000,000원(청구인 지분금액 1,040,000,000원)에 일괄 양도하고 2007.2.27. 쟁점토지는 기준시가로, 쟁점외토지는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다가 2008.10.9. OOO세무서장의 취득가액 상이자료 통보내용에 따라 양도가액을 172,140천원으로 하고 취득가액을 81,720천원으로 하여 양도소득세를 수정신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지가 공부상 임야로 되어 있으나 사실상 전으로 비사업용 토지에 해당(자경사실 없음)한다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 1,040,000천원, 취득가액 500,000천원)하여 2009.2.6. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 203,584,530원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 담보물의 가치평가를 목적으로 작성된 감정평가서와 항공사진 등에 의하여 쟁점토지를 전으로 보았으나, 쟁점토지는 공부상 임야이고, 양수자로부터 토지사용 허가를 받은 이상하 등이 창고시설 건축 등을 위하여 산지전용허가를 받은 사실(건축허가서에 첨부된 현황평면도를 작성한 회사 대표자가 당시 임야상태에 대한 현황평면도임을 확인하였음)이 있으며,

마을 주민들이 쟁점토지를 텃밭으로 무단경작하였음(청구인이 취득시에도 텃밭은 있었고 제시된 사진에 의하면 일부가 무단 개간된 텃밭임. 전용허가 없이 형질을 무단으로 변경하여 농작물을 재배하는 경우에는 농지로 보지 않는 법제처 해석과 무단 전용된 농지는 복구해야할 산림에 해당된다는 대법원 판례가 있음)을 감안하면 쟁점토지는 임야이므로 쟁점토지를 전으로 보아 비사업용 토지로 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

2006년 12월 주식회사 OOOOOOOOOO의 감정평가서는 담보목적으로 작성된 것으로 사실현황과 달리 평가할 다른 이유가 없었으며, 쟁점토지에 대한 양도당시의 현장사진 및 항공사진 등을 보면 누가 보더라도 임야가 아닌 전으로 판단되며, 자경요건을 갖추지 못한 비사업용 토지 해당여부를 확인하기 위하여 해당토지 소재지 인근 주민들에게 현장 확인한바, 청구인이 매수하기 전부터 이미 인근 주민들이 밭으로 사용하였음을 확인하였으며, 공신력이 있는 감정평가법인의 조사내용에 대하여 신고당시 쟁점토지와 쟁점외토지의 신고서상 안분기준은 감정평가서 금액을 인용하여 적용하고 감정가액 산정에 근거가 되는 사실 현황에 대하여는 사실과 다르다고 주장하는 것으로 상식적으로도 무리가 있으므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지" 라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다.

가.「산림법」에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것

나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야

다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정된 것)

제168조의7 【토지지목의 판정】

법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

제168조의9 【임야의 범위 등】

② 법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.

(3) 산지관리법(2006. 8. 5. 법률 제7678호로 개정된 것)

제44조 (불법산지전용지의 복구 등)

① 산림청장은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 행위를 한 자에 대하여 시설물의 철거 또는 형질변경된 산지를 복구하도록 명령할 수 있다.

1. 제21조 제1항의 규정에 의한 용도변경승인을 얻지 아니하고 용도변경을 한 경우

2. 제37조 제1항 각호의 1에 해당하는 허가 등의 처분을 받지 아니하거나 신고 등을 하지 아니하고 산지전용을 하거나 석재 또는 토사를 굴취·채취한 경우

3. 제37조 제1항 각호의 1에 해당하는 허가나 매각계약 등이 제20조·제31조·제34조 또는 제36조 제1항의 규정에 의하여 취소 또는 해제된 경우

4. 제37조 제1항 각호의 1에 해당하는 신고를 한 자가 제20조·제31조 또는 제34조의 규정에 의한 조치명령을 위반한 경우

5. 제37조 제1항 제7호 본문의 규정에 의한 행정처분이 취소된 경우

② 산림청장은 제1항의 규정에 의한 명령을 받은 자가 이를 이행하지 아니한 때에는 행정대집행법을 준용하여 대집행할 수 있다. 이 경우 제1항 제3호부터 제5호까지의 경우에 해당하는 경우로서 그 행위자가 제38조 제1항 본문의 규정에 의하여 복구비를 예치한 경우에는 그 복구비를 대집행비용으로 충당할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지가 공부상 임야로 되어 있으나 사실상 전으로 비사업용 토지에 해당한다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 경정·고지하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지가 공부상 임야이고, 사실상의 현황도 쟁점토지와 관련하여 산지전용허가를 받은 사실 및 확인서 등에 의하여 임야임이 확인됨에도 쟁점토지를 전으로 보아 비사업용 토지로 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 쟁점토지는 임야대장에 등재되어 있고, 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서에도 부동산의 표시에 임야라고 기재되어 있으며, 소유권이전등기신청서에도 임야라고 기재되어 있다.

(4) 청구인이 이건 양도소득세 수정신고 당시 제출한 OOOOOOOOO이 의뢰하여 주식회사 OOOOOOOOOO에서 작성한 OOO(OOO) 담보물 감정평가서(가격시점 2006.12.20., 조사기간 2006.12.20., 작성일자 2006.12.14.)에 의하면 쟁점토지는 지목이 공부상 임야이나 사실상의 현황이 개간 전으로 되어 있으며, 토지평가명세표상에는 아래와 같이 나타나고 있으며,

위 평가서의 평가방법에서 쟁점토지는 대부분 ‘개간 전’인 점을 감안하였다고 기재하고 있다.

(5) 쟁점토지와 인접한 OOOOO 관리소장 OOO의 확인서에 의하면 자신이 OOOOO로 이사온 이후 1999년경부터 쟁점토지를 인근 주민들이 밭으로 사용하였다고 확인하고 있고,

우영아파트 입주자 대표 OOO은 아파트 입주 전부터 농사를 소일거리로 하는 인근 주민들이 아파트 입주 후에도 계속하여 쟁점토지를 개간하였고, 2008년에는 더 이상 개간할 부분이 없어지자 야간에 묘지까지 괭이질을 한 사실이 있어 쟁점토지 소유자와 주민들 사이에 분쟁이 있었다는 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다.

(6) 살피건대, 쟁점토지는 공부상 임야이나 쟁점토지와 관련한 담보물 감정평가서에는 쟁점토지가 사실상 ‘개간 전’으로 평가되어 있고, 인근 주민들이 쟁점토지를 밭으로 사용하였다고 확인하고 있는 점, 청구인도 쟁점토지를 취득할 당시에도 일부 개간되었다고 인정하고 있는 반면, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점토지가 대부분 임야로 사용되었는지 여부가 불분명한 점 등으로 보아 쟁점토지는 농지로 보이므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.