가. 청구인은 2012.2.7. 사망한 강OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 배우자 겸 상속인들 중 1명으로, 피상속인이 소유하다 순화제1-1구역 도시환경정비사업(이하 “이 건 재개발사업”이라 한다)에 편입되어 2007.6.22. 관리처분계획인가된 상속재산인 서울특별시 OOO 토지 181.5㎡(이하 “쟁점물건”이라 한다)를 개별공시지가로 평가한 OOO원 등 상속재산가액을 OOO원, 채무 및 공제액을 OOO원, 과세표준을 OOO원으로 하여 2012.8.21. 상속세를 신고·납부하였다.

나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점물건에 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리(재개발입주권)로서 OOO 도시환경정비사업조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)에서 산정한 종전자산가액 OOO원으로 평가하여 청구인이 기 신고한 가액(OOO원)과의 평가액 차이 OOO원을 피상속인의 상속재산가액에 포함하고, 2006년부터 2010년까지 피상속인의 계좌에서 현금인출된 OOO원(이하 “쟁점1인출액”이라 한다)과 2006.6.29. 및 2006.7.24. 피상속인의 계좌에서 두 차례 인출된 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점2인출액”이라 하고, 쟁점1인출액과 합하여 이하 “쟁점인출액”이라 한다)을 피상속인의 둘째 아들인 상속인 강OOO(이하 “강OOO”이라 한다)에게 사전증여한 금액으로 보아 상속재산가액에 산입하는 등의 상속세 결정결의자료를 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2013.8.14. 청구인 등 상속인들에게 2012.2.7. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.11.7. 이의신청을 거쳐 2014.3.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 대법원 판례 등(대법원 2014.6.12. 선고 2012두18615 판결, 서울고등법원 2012.7.11. 선고 2011누42507 판결, 서울고등법원 2014.10.16. 선고 2012누38468 판결)에 비추어, 쟁점물건에 대한 상속재산가액을 2007년 관리처분계획인가 당시의 감정평가액의 산술평균액인 OOO원으로 하여 처분청이 평가한 것은 부동산을 취득하는 권리를 평가하는 객관적이고 합리적인 방법이라고 할 수 없고, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 평가하는 방법에 대하여 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제51조 제2항에서 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액에 의하도록 되어 있으나, 피상속인과 같은 조합원의 경우에는 평가기준일인 상속개시일까지 불입한 금액이 없어 동 규정을 적용할 수도 없으므로 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제61조에 의하여 개별공시지가로 쟁점물건의 가액을 평가하는 것이 정당하다.

(2) 처분청은 이 건 재개발사업 관련 이주비에 대하여 이 건 조합에서 부담하는 공동이주비 이자비용과 조합원 개인이 부담하는 추가 이주비 이자비용으로 구분된다는 의견이나, 이 건 조합과 OOO 주식회사(이하 “시공사”라 한다) 간에 2006.10.30. 체결된 이 건 재개발사업의 공사도급계약서(이하 “이 건 공사도급계약서”라 한다) 제4조 제2항에 의거 피상속인은 2007.1.10. OOO은행에서 이주비로 OOO원을 대출받고 그 이자비용은 이 건 조합이 OOO은행으로부터 대출받아 지급해오다가, 2009년 3월경 조합설립부존재확인소송(항소심)에서 이 건 조합이 패소하여 사실상 재개발사업이 어려워지자 OOO은행은 대출금 상환을 시공사에 요구하고, 시공사가 대출금을 인수한 이후로는 시공사에서 이주비 이자비용을 지급해왔으며, 상속개시일 이후 상속인 강OOO이 OOO은행의 이주비 대출을 승계하였고 조합원 자격또한 승계한바, 이 건 공사도급계약서에는 처분청이 주장하는 이주비의 구분이 없고, 모든 조합원이 이주비를 대출받는 것이 아니어서 조합원에 따라 이주비에 대한 이자금액이 다르므로 조합 해산시 정산될 수 밖에 없다. 또한, 처분청은 공동이주비에서 발생한 이자비용에 대한 일차적인 책임이 이 건 조합에 있다는 의견이나, 이 건 조합은 조합원을 대표하는 것이어서 이 건 조합과 조합원은 서로 다른 인격이 아니며(이 건 공사도급계약서 제3조 제2항), 이 건 조합은 자기자본이 없는 상태에서 금융기관과 시공사로부터 대출받아 모든 사업비를 충당함으로 결국 이 건 조합의 수익과 부채는 모두 조합원에게 돌아가는바, 상속개시일 당시 이 건 조합은 수익이 없고 부채만 존재하여 당시 이 건 조합의 채무가 얼마인지 계산하는 것은 불가능하므로 처분청이 상속개시일 당시 이 건 조합의 채무 중 피상속인이 부담할 채무를 조사하여 상속재산가액에서 공제하여야 하며, 그것이 불가능하다면 이주비에 대한 대출개시일부터 상속개시일까지 기간에 대한 이자 채무 OOO원(이하 “쟁점채무”라 한다)을 피상속인이 부담할 채무로 보아 상속재산가액에서 공제하여야 한다.

(3) 처분청은 쟁점1인출액에 대하여 피상속인과 강OOO의 거래은행이 인근지역에 있고, 입출금 시차가 10분 정도라는 이유로 이를 증여로 단정하였으나, 2006.7.6. OOO원을 자녀 4명에게 증여하였는데 같은 해 10월부터 12월 사이에 강OOO에게만 OOO원을 증여할 이유가 없다. 처분청 의견대로라면 2008년 당시 75세로 약 1년 수개월 후 암이 발병할 정도로 쇠약한 피상속인이 49개월 동안 72회에 걸쳐 OOO원 정도를 물려주기 위하여 매월 2～3회 OOO은행 잠원지점에서 현금입출금기로 예금을 인출한 결과가 된다. 또한, 쟁점2인출액은 2006년 당시 고등학교 2학년과 초등학교 6학년이던 상속인의 아들들에 대한 학업격려금 및 2004년 창업한 강OOO에게 격려금조로 준 것으로 미풍양속에 따라 불가피하게 오가는 금전이다. 따라서 쟁점인출금을 피상속인이 강OOO에게 증여한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 ‘평가기준일까지 불입한 금액이 없다’고 주장하나, 실제는 종전자산 평가액만큼 불입한 사실이 있다. 국세청 예규(재산세과-202, 2012.5.24.)에서 상증법 시행령 제51조 제2항의 평가기준일까지 불입한 금액에 대하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 추가 불입금(평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액)으로 정의하고 있고, 권리가액은 종전자산의 평가액에 비례율을 곱하여 산정하는 것이나, 처분청은 평가기준일 현재 추가 불입금 및 비례율 등을 반영하지 않고 2007년 관리처분계획인가 당시 감정평가 산술평가액인 종전자산의 평가액으로 쟁점물건을 평가하였으므로 이 건 부과처분은 정당하다.

(2) 청구인은 피상속인 명의 금융기관 대출을 통하여 공동이주비를 수령하였고 당해 대출 관련 이자비용을 시공사를 통해 대납하여 시공사에 채무가 있으므로 상속세 결정시 이를 피상속인의 채무로 추가 공제하여야 한다고 주장하나, 이 건 재개발사업 관련 이주비는 조합에서 부담하는 공동이주비(관리처분계획인가시 종전자산평가액의 40%)와 조합원 개인이 부담하는 추가이주비로 구분되며 피상속인의 경우에는 공동이주비만 수령하였고, 이 건 재개발사업의 주체는 조합원 개개인이 아닌 별도의 법인격을 가진 이 건 조합이며, 공동이주비는 이 건 재개발사업시 필수불가결한 것으로 이 건 조합의 사업비에 해당하고, 이 건 조합의 공사원가명세서 등에 공동이주비 관련 이자비용이 비용으로 계상되고 그 상대계정으로 차입금이 계상된 사실이 있으며, 이 건 공사도급계약서 제15조 제2항 제2호에서 이주비를 조합이 시공사에게 최종 정산하여 지급하기로 되어 있는 한편, 이 건 조합에 문의한바 이 건 재개발사업 관련 사업비 대출에 대하여 이 건 조합이 이자비용을 지급해 온 것으로 확인되며, 공동이주비 관련 이자비용 등 조합의 사업비는 관리처분계획인가시 조합원의 권리가액을 산정할 때 조합원 공동부담 소요비용으로서 비례율(일종의 재개발사업 수익률)로 반영되는 부분으로서 결국 조합원의 권리가액을 줄어들게 하는 점 등에 비추어 이 건 조합의 설립이 무효가 되거나 이 건 재개발사업이 취소되지 않는 한 이 건 재개발사업의 사업비인 공동이주비의 이자비용은 이 건 조합에 우선적으로 귀속되고 이후 비례율을 통하여 조합원들에게 분배되는바, 이미 이주비 이자비용 발생분을 감안하여 쟁점물건에 대한 상속재산가액 산정시 비례율 적용을 배제한 가액으로 결정한 이 건 부과처분은 정당하다.

(3) 피상속인의 특정계좌에서 현금인출된 후 인출거래가 있던 동일한 금융지점 내지 인근 금융지점에서 유사한 시간에 강OOO의 계좌로 현금이 입금되었고, 이에 대하여 소명요구를 하였으나 청구인은 객관적인 증빙으로 소명하지 못하므로 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 관리처분계획인가일 이후에 상속받은 쟁점물건에 대하여 관리처분계획인가서상의 종전자산 평가액으로 하여 상속세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점채무를 상속채무로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부

③ 쟁점인출금을 현금증여로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 관하여 살펴본다.

(가) 이 건 공사도급계약서에 의하면, 이 건 재개발사업은 서울특별시 OOO번지 일대 8,990㎡에 아파트 및 부대복리시설 등을 건축하는 도시환경정비사업이고, 시공사가 맡은 사업은 사업시행에 필요한 자금의 대여와 관할 지방자치단체장으로부터 인가받은 건축시설의 신축공사인 것으로 나타난다.

(나) 서울특별시 OOO이 2013.4.25. 조사청에 회신한 ‘재개발조합 관리처분인가 관련 자료 요청에 대한 회신’ 공문(2013.4.25.)에 의하면, 쟁점물건의 총평가액은 OOO원(토지 181.5㎡ OOO원, 건물 99.17㎡ OOO원)이고, 이 건 조합이 2013.5.3. 조사청에 회신한 ‘재개발 물건 평가 내역 조회의 건’ 등에 의하면 쟁점물건의 총평가액은 OOO의 평가액 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)과 OOO의 평가액 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)을 산술평균한 가액이며, 이 건 조합의 2007년 관리처분계획인가시 조합원인 피상속인의 분양기준가액이 되는 쟁점물건의 권리가액 OOO원은 종전토지 등의 평가액 OOO원에 비례율[(총수입-공동부담소요비용)/분양대상토지 등의 소유자 종전총평가액] 137.91%를 곱하여 산출되었고, 2013년 관리처분계획인가 변경시 쟁점물건의 권리가액을 재계산할 때에는 쟁점물건에 대한 종전평가액 OOO원의 변동은 없으나 공동부담소요비용의 증가에 따라 비례율이 103%로 감소함에 따라 쟁점물건의 권리가액도 OOO원으로 낮아진 것으로 나타난다.

(다) 국세청전산자료에 의하면 쟁점물건의 개별공시지가는 2006년 ㎡당 OOO원, 2007년 OOO원, 2008년～2011년 OOO원, 2012년 OOO원, 2013년 OOO원으로 상승된 것으로 조회된다.

(라) 처분청이 제출한 국세청 전산자료 등 심리자료에 의하면, 상속개시일 전후 6개월간 조합원의 소유권 이전 내역은 아래 <표1>과 같은바, 소유권이 이전된 조합원 모두 소유권 이전대상 물건의 양도가액 및 증여가액을 2007년 관리처분계획인가 당시 감정평가금액의 산술평균액을 조합원의 ‘불입한 금액’으로 신고한 것으로 나타난다.

<표1> 상속개시일 전후 6개월간 조합원의 소유권 이전 내역

(단위 : 원)

(마) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점물건을 개별공시지가로 평가하여야 한다고 주장하나, 상증법 시행령 제51조 제2항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 하는 것으로 규정하고있는 점, 청구법인이 제시한 서울고등법원의 판례(2012.7.11. 선고 2011누42507 판결)에서 종전자산의 평가액에 대하여는 언급하지 않고, 비례율 적용의 잘못만을 판시하고 있는바, 이 건 부과처분은 서울고등법원 판례 등에서 위법한 것으로 본 비례율을 적용하지 아니하고 종전자산의 평가액만으로 쟁점물건의 가액을 평가한 것이고, 쟁점물건의 개별공지시가도 2006년부터 상속개시일까지 지속적으로 상승 추세에 있어 종전자산의 평가액으로 쟁점물건의 가액을 평가하더라도 청구인에게 불리해 보이지 않는 점, 처분청이 제시한 평가기준일 전후 6개월 내 거래된 일종의 매매사례가액인 인근 물건의 경우에도 종전자산 평가액만으로 그 가액을 평가하여 세무신고한 것으로 나타나는 점, 쟁점물건은 관리처분계획인가일 이후 청구인이 상속받은 것이어서 ‘부동산’이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되어 종전의 부동산 상태와 동일하지 아니하다 할 것이므로 이를 평가함에 있어 부동산에 적용되는 기준시가를 적용하는 것은 불합리해 보이는 점 등에 비추어 쟁점물건의 가액을 종전자산 평가액으로 하여 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 관하여 살펴본다.

(가) 이 건 공사도급계약서에 첨부된 ‘공사도급계약조건’에 의하면 이주비와 관련된 내용은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 공사도급계약조건

(나) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 이 건 조합은 공사원가명세서 및 계정별 원장에 사업비 대출이자 및 이주비 대여이자 조합부담금을 건설자금이자로 계상한 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 심리자료로 제출한 OOO은행 서소문지점에서 2012.8.8. 발행한 금융거래확인서 등에 의하면 피상속인은 주택이주비 용도로 2007.1.2. OOO은행의 대출승인을 받아 대출기한을 2012.12.28.로 하여 OOO원을 대출받았으며, 2007.1.22.부터 2012.2.7.(상속개시일)까지 이자비용인 쟁점채무를 이 건 조합이 대납한 것으로 확인되고, 2013.7.3. 발행한 금융거래확인서에 의하면 상속인 강OOO이 쟁점물건에 대한 권리의무를 승계하면서 동 대출금의 대출기한을 2013.9.28.까지 연장한 것으로 나타난다.

(라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,쟁점채무는 이 건 재개발사업의 추진에 필요한 사업비로서 2013년 관리처분계획인가 당시 쟁점물건의 권리가액(종전자산 평가액×비례율 103%)에 이미 비례율[(수익-비용)/종전자산 평가액]의 형태로 반영되어 있고, 처분청은 동 권리가액 중 종전자산 평가액만으로 쟁점물건의 상속재산가액을 평가하였으므로, 이주비에 대한 이자비용을 추가로 공제하는 공제하여 달라는 주장은 타당해 보이지 않는 점, 쟁점채무에 대한 일차적인 채무자는 이 건 조합이고 향후 이 건 재개발사업의 청산과정에서 조합원의 채무로 확정되는 것이어서 상속개시일 당시에는 미확정채무에 해당하는 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 이에 대한 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3) 끝으로, 쟁점③에 관하여 살펴본다.

(가) 처분청이 제출한 심리자료에 기재된 쟁점인출금에 대한 처분청의 의견에 관하여 살펴본다.

1) 쟁점1인출금은 피상속인의 OOO은행계좌(456701-**-******) 및 OOO계좌(7874******)에서 인출된 것으로, 2006년부터 2007년 11월경까지는 OOO은행계좌에서, 그 후로는 OOO계좌에서 인출되었으며, 먼저 피상속인의 OOO은행계좌의 입출금내역을 보면 ① 2005.7.4. 현금 OOO원이 입금되어 OOO원의 금액이 현금 및 수표로 수일에 걸쳐 출금되고, ② 2006.6.29. OOO원이 입금되어 OOO원의 금액이 수일에 걸쳐 출금되었으며, ③ 2007.1.29. OOO원이 다시 입금되어 OOO원의 금액이 수일에 걸쳐 출금되다가 잔액 OOO원이 피상속인의 OOO계좌로 입금되었고, 다음으로 OOO계좌의 입출금 내역 또한 2007.11.20. OOO원, 2007.11.22. OOO원, 2009.1.13. OOO원이 입금된 후 OOO원이 수십차례 인출되는 형태를 보이고 있다.

2) 이러한 쟁점계좌의 거래 형태는 일반적인 입출금계좌 등과 달리 출금만을 위한 금융계좌로 파악되며 청구인은 이를 피상속인이 매월 사용할 돈을 임시로 예탁한 계좌라고 주장하고 있으나, 피상속인은 쟁점계좌 외에 OOO은행계좌(810-24-******* 등)에서 쟁점계좌의 입출금 거래기간 내에 OOO원씩 현금출금하여 생활비로 사용하고 있으므로 별도로 피상속인이 생활비로 사용하기 위하여 동일 은행의 쟁점계좌를 새로 개설할 이유가 없어 피상속인 외 다른 이의 출금을 위해 개설했을 개연성이 높다.

3) 쟁점계좌의 2005년 8월～2006년 5월 기간 동안의 입출금 거래 중 출금지점으로 OOO은행 서초중앙지점이 15차례나 확인되고, OOO은행 서초중앙지점이 강OOO의 사업장과 동일 장소에 있는 점, 피상속인의 주거지가 OOO은행 서초중앙지점과 원거리에 있는 점, 강OOO 계좌로 OOO원씩 총 OOO원이 계좌이체된 내역이 확인되는 점, 쟁점계좌 OOO계좌(7874******) 입출금 거래내역에서도 OOO은행 서초중앙지점에서 출금한 사실이 확인되는 점, OOO계좌의 관리점은 신반포지점으로 동일 지점에 OOO계좌를 보유하고 있는 상속인은 강OOO 뿐인 점 등에 미루어 쟁점계좌는 강OOO과 연관된 계좌이다.

4) 이러한 쟁점계좌에서의 현금인출은 주로 OOO은행 잠원동지점에서 이루어지고 2010년 3월말 이후에는 간간이 OOO은행 서초중앙지점에서 이루어지고 있으며, 현금 인출된 이후 20분 내외(주로 10분)로 OOO은행 잠원동지점 및 OOO은행 잠원동지점에서 강OOO의 OOO은행계좌(023-21-******)와 OOO은행계좌(127082******)에 현금이 입금된 사실이 확인된다.

5) 또한,OOO은행 잠원동지점에서 강OOO의 계좌에 현금이 입금된 시각은 쟁점계좌 인출시각과 불과 1～3분 차이이며, OOO은행 잠원동지점에서 강OOO의 계좌에 현금이 입금된 시각을 보면 주로 피상속인 쟁점계좌 인출시각과 10여분의 차이를 보이는 점을 확인할 수 있는데,이런 시차를 보이는 사유는 쟁점계좌에서 현금인출이 OOO은행 잠원동지점에서 발생하여 강OOO 계좌의 입금을 위해 OOO은행 잠원동지점까지 이동하는 시간이 소요됨에 따른 것이고,

2010년 3월 이후 쟁점계좌의 현금인출액은 OOO은행 서초중앙지점에서 총 6회 이루어지고 피상속인의 타 계좌거래내역에서는 OOO은행 서초중앙지점에서 거래한 사실이 없는데, 이는 굳이 자택에서 가까운 OOO은행 지점을 두고 멀리 떨어진 서초중앙지점을 이용할 이유가 없기 때문으로, OOO은행 서초중앙지점을 주로 이용하는 상속인은 강OOO인 것으로 확인되며(OOO은행 023-21-******), 강OOO의 사업장과 OOO은행 서초중앙지점의 사업장 주소가 OOO으로 일치한 점으로 보아 피상속인 쟁점계좌에서의 현금 인출은 강OOO이 인출한 것이다.

6) 청구인은 피상속인과 강OOO이 인근 지역에 거주하여 같은 지역에 있는 은행에서 유사시각에 입출금하는 일의 발생이 필연적이라 주장하나, 인근 지역에 거주한다 하더라도 매일 은행을 방문하는 것은 아니며 피상속인의 경우 한달에 최대 4회 내로 해당지점에서 인출거래가 있는 상황이므로 피상속인 지점방문 횟수 124회 중 동일일자 동일·인근 금융기관 지점, 유사시각에 강OOO이 거래한 횟수가 82회나 된다는 점, 더구나 상당수 거래시각의 차이가 10여분내에 있다는 사실은 강OOO의 입금거래와 피상속인의 인출거래의 연관성을 증명하고 있는 등 상기와 같은 거래 정황과 강OOO 계좌에 입금된 현금의 원천이 강OOO의 자금임을 명확하게 소명하지 못하는 점을 종합적으로 검토하면 피상속인으로부터 인출된 현금이 강OOO 계좌로 입금된 것으로 보아 증여로 보아야 한다.

7) 쟁점2인출금은 피상속인의 쟁점계좌에서 출금된 금액으로 쟁점1인출금과 그 성격이 동일한 것으로 판단되고, 강OOO의 창업은 2004년에 있었던 점을 고려하면 학업격려금 및 창업격려금이라는 청구인 주장은 그 근거가 없다.

(나) 상증법 제2조 제3항에서 ‘증여’란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다고 규정하고 있다.

(다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,쟁점1인출금은피상속인의 쟁점계좌에서 현금인출된 후 인출거래가 있던 동일한 금융지점 내지 인근의 금융지점에서 유사한 시간에 강OOO의 계좌에 현금입금되었고, 이에 대하여 청구인은 객관적인 증빙으로 소명하지 못하고 있는 점,쟁점2인출금에 대하여 청구인은 손자 학업격려금 내지 창업축하금이라 주장하나, 동 인출금은 상증법 제2조에서 규정하는 증여에 해당하는 점등에 비추어 이에 대한 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 상속세 및 증여세법

제2조【증여세 과세대상】③ 이 법에서 "증여"란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전[현저히 저렴한 대가를 받고 이전(移轉)하는 경우를 포함한다]하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.

제61조【부동산 등의 평가】③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.

(3) 소득세법 시행령

제166조【양도차익의 산정 등】① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액(2013.2.15. 개정)

가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비] (2013.2.15. 개정)

나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액] (2013.2.15. 개정)

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받는 경우

제1항 제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

기존건물과 그 부수토지의 평가액 × (취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 / 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가)

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비