청구인은 2002.10.17. 취득한 OOO대지 229.8㎡ 및 건물 470.26㎡(지하1층 및 지상3층의 근린생활시설 및 다가구주택이고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.8.2. 매매대금 7억5천만원에 양도하고 2007.5.31 쟁점부동산을 1세대 1주택 중 고가주택의 양도로 보아 6억원 초과분에 대하여만 2006년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 쟁점부동산의 주택면적(227.26㎡)이 상가면적(243㎡)보다 적은 사실을 확인하고 상가 부분에 대한 1세대 1주택의 비과세를 배제하여 2008.6.16. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 24,256,640원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.7.21. 이의신청을 거쳐 2008.9.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 1층 현관 중 공동사용부분 약 10㎡, 옥탑방 약 17㎡, 지하 1층 중 대피소로 사용되는 면적 등을 감안하면주택으로 사용되는 면적이 상가면적보다 많으므로쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 양도에 대한 비과세규정을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산의 옥탑방 17㎡를 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 위 옥탑방은 단순히 창고의 용도로 사용되고 있을 뿐 주거생활에 필요한 난방시설, 조리시설 등이 전혀 없고 주거용으로 사용한 사실도 없으므로 이를 주택으로 볼 수는 없는 것이고, 옥탑방의 실제 면적을 측량한 결과 5.921㎡에 불과하다.

청구인은 쟁점부동산의 지하1층 중 일부 면적을 대피소로 보아야 한다고 주장하나,지하1층은 이삿짐센터 외에는 다른 사용자가 없고지하층으로 내려가는 계단은 지하층을 사용하기 위한 필수적인 통로에 불과하여 대피소로 보아야 한다는 청구주장은 이유없다.

청구인은 쟁점부동산의 1층 현관면적 중 약 10㎡를 주택으로 보아야 한다고 주장하나 실제 면적을 측량한 결과 7.91㎡에 불과하고, 1층 현관을 상가 및 주택의 입주자들이 공용으로 사용하고 있으므로 그 사용면적비율로 안분계산하는 것이 타당하나, 안분계산하여도 주택외의 면적이 주택면적보다 넓으므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 볼 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 주택면적이 주택외면적보다 더 큰 것으로 보아 1세대1주택의 비과세규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【양도가액】① 다음 각호의 소득에 대하여는양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령 제154조【세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각호생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은쟁점부동산을 양도하고 동 부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택의 비과세규정을 적용하고 고가주택의 범위인 양도가액 6억원을 초과하는 부분에 대하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 주택면적(2층 및 3층)이 주택외면적(1층 및 지하1층) 보다 더 적다고 하여 1세대 1주택의 비과세규정을 배제하고 주택외부분에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 반면, 청구인은 쟁점부동산의 옥탑방 17㎡, 1층 현관 10㎡, 지하1층 중 대피소 사용면적을 주택으로 보면, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 더 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택의 비과세규정을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 현지확인복명서(2007.5.)에 의하면, 당초 양도소득세 신고시 첨부한 양도계약서상 지하1층을 임대보증금 500만원 및 월세 50만원에 임대를 주었던 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 소재지에 임하여 확인한 바, 현재 지하층은 색스폰동호회 사무실로 사용하고 있고 주변 점포의 점주에게 문의한 결과 양도전 이삿짐센터의 짐 보관장소로 사용하였다는 사실을 확인하였으며, 또한 쟁점부동산 주변의 유사 건물의 형태로 보아 지하층은 대피소로 건축된 것으로서 주거공간으로 사용하기에 부적합한 것으로 보여지므로 실제 주택으로 사용한 2층과 3층에 대해서만 3년 보유 1세대 1주택 비과세를 적용하고 기타부분의 양도차익은 실지거래가액으로 과세함이 타당하다는 내용이 나타난다.

(4) 청구인의 고충민원신청시 처분청에서 실제 측량하여 작성한 평면도에 의하면, 옥탑방의 실측면적은 5.921㎡이고, 1층 현관의 실측면적은 10.3㎡(계단포함시)인 사실이 확인되고, 지하1층 중 대피소로 사용한 면적은 없는 것으로 보아 평면도를 작성하지 아니한 사실이 나타난다.

(5) 쟁점부동산의 양도계약서에 의하면, 청구인이 2006.5.23. 쟁점부동산을 매매대금 7억5천만원에 고OOO에게 양도하는 계약을 체결하였고, 그 특약사항에 지하1층의 임대현황은 보증금 500만원 및 월세 50만이고, 매수인이 승계하기로 약정한 사실이 나타난다.

(6) 청구인이 증빙자료로 제시하는 쟁점부동산의 일반건축물대장에 의하면, 지하1층은 대피소 138.2㎡, 1층 근린생활시설 104.8㎡, 2층은 다가구주택 113.63㎡, 3층은 다가구주택 113.63㎡인 사실이 나타나고, 옥상에 위치하고 있는 옥탑방은 무허가건물임을 알 수 있다.

(7) 쟁점부동산의 1층 현관사진에 의하면, 1층에 위치한 근린생활시설과 구분되어 있고 지하층 및 2층으로 통하는 계단과 연결된 사실이 나타나며, 옥탑방 사진에 의하면 건물옥상의 일부분에 위치하는 적벽돌로 건축한 건물이고 옥탑방 내부에는 그릇, 냉장고, 이불 등이 놓여있는 사실이 나타난다.

(8) 쟁점부동산의 옥탑방은 4층 옥상에 위치하고 있는 무허가 건물로서 위치 및 형태 등을 감안할 때 주택에 부수되는 창고로서 주택의 면적에 포함시키는 것이 합리적으로 보여지고 옥탑방의 면적 5.92㎡을 주택면적에 포함시키면 전체건물면적은 476.18㎡(공부상 470.26㎡+무허가 5.92㎡)이고, 1층 현관을 안분하기전의 주택면적은 233.18㎡인 사실을 알 수 있다.

또한 1층 현관은 주택 및 주택외 부분의 공용면적으로서 처분청이 실제 측량한 면적은 7.91㎡이나 계단부분을 포함시키면 공용으로 사용하는 실제 현관면적은 10.3㎡이고, 이를 안분하면 주택에 해당되는 면적은 5.15㎡(10.3㎡× 233.18㎡/465.88㎡)인 사실을 알 수 있다(분모인 465.88㎡는 전체건물면적 476.18㎡에서 안분대상인 10.3㎡를 차감한 면적임).

청구인은 지하 1층 중 일부 면적 및 지하 1층으로 내려가는 계단을 대피소로 사용하였다고 주장하나, 청구인이 지하1층 전부를 임대하였으므로 지하로 내려가는 계단부분 및 지하층의 일부 면적을 대피소로 사용하였다고 보기는 어렵다고 할 것이다.

(9) 살피건대, 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면 쟁점부동산의 옥탑방 실제 측량면적 5.92㎡ 및 1층 현관의 주택부분 면적 5.15㎡를 주택면적에 포함시킬 경우 주택면적은 238.33㎡(공부상 227.26㎡+무허가 옥탑방 5.92㎡+1층현관 안분면적 5.15㎡)로서 주택외면적 237.85㎡(전체건물면적 476.18㎡ - 주택면적 238.33㎡)보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 양도에 대한 비과세규정을 적용함이 타당하다고 판단된다.

(10) 따라서 처분청이 쟁점부동산의 주택면적이 주택외면적보다 더적다고 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

3. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.