청구인 OOO은 전북 군산시 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서, 처분청이 청구인에 대한 부동산 투기관련 세무조사를 실시, 청구인이 청구외 군산시 OO동 OOOOO OOO으로부터 전북 옥구군 대아면 OO리 OOOO 토지등 21필지(전·답·대지·도로) 37,112평방미터(이하 “21필지”라 한다)를 118,000,000원에 88.1.15 취득한 후 이 토지중 OO리 OOOO 토지등 11필지 21,042평방미터(이하 “11필지”라 한다)는 미등기 상태로 88.4.1 청구외 군산시 OO동 OOO OOO에게 73,647,000원에 양도한 것으로 보았고 나머지 OO리 OOOOO등 10필지 16,070평방미터(이하 “10필지”라 한다)는 청구인 명의로 등기를 하였다가 88.6.21 청구외 군산시 OO동 OOO OOO에게 88,385,000원에 양도한 것으로 보아 88.10.4 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 22,931,920원 및 동방위세 4,586,380원을 부과처분하자

청구인이 이에 불복하여 88.11.11 이의신청과 89.2.4 심사청구를 거쳐 89.5.29 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장

위 토지중 11필지는 청구인이 거래한 바 없고, 그외 10필지만 청구인이 거래하였으며 그 거래가액은 취득가액이 51,317,448원이 아니라 52,442,700원이고 양도가액도 88,385,000원이 아니라 52,980,000원이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견

우선 위 토지를 청구인이 단독으로 취득한 것인지 아니면 청구외 OOO과 공동으로 취득한 것인지에 있어, 매매계약서에는 “OOO 외”라고 기재되어 있으나 청구외 OOO이 거래대금을 지불하였는지 확인할 수 없고, 또한 양도자 청구외 OOO은 확인서에서 “88.1월에 OOO에게 118,000,000원에 양도함”이라고 확인한 것으로 미루어 청구인 단독으로 취득하였음이 인정되고, 청구외 OOO 명의로 등기된 21,042평방미터는 청구인이 등기한 사실이 없으므로 미등기 전매에 해당한다고 하겠으며,

또한 취득가액은 청구인이 제시한 계약서에서 118,000,000원임이 확인되고 양도가액은 국토이용관리법에 의하여 옥구군 군수에게 제출한 토지거래계약서신고서에 의하여 청구외 OOO에게 73,647,000원에, 청구외 OOO에게 88,385,000원에 양도하였음이 확인되므로 확인되는 취득가액과 양도가액에 의하여 양도차익을 계산한 본건 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은

(1) 11필지를 청구인이 청구외 OOO으로부터 취득하여 청구외 OOO에게 양도(미등기전매)한 것인지 여부와,

(2) 11필지(청구인이 양도한 경우) 및 10필지의 실지거래금액이 각 얼마인지를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저, 본건 과세기록에 의하면 처분청은 청구외 OOO과 OOO(OOO의 처), OOO(OOO의 자)의 확인서 및 부동산등기부등본에 의하여, 청구인이 21필지를 청구외 OOO으로부터 취득하여 양도하면서 10필지만 등기하여 청구외 OOO에게 양도하였고 나머지 11필지는 미등기상태에서 청구외 OOO에게 전매한 것으로 보았고, 양도차익의 계산에 있어서는 청구인의 위 토지거래를 소득세법 제23조 제4항 단서와 제45조 제1항 제1호 단서, 동법시행령 제170조 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호·제5호에 의거 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액으로 계산하면서, 취득가액은 매도인인 청구외 OOO의 확인서와 매매계약서상의 매매대금 118,000,000원을 11필지와 10필지의 취득당시의 기준시가 비율로 안분하여 11필지분 취득가액 66,682,552원, 10필지분 취득가액 51,317,448원으로 하였고 양도가액은 청구외 OOO과 OOO를 각 매수인으로 하여 국토이용관리법 제21조의 7 제1항 및 동법시행령 제28조 제2항의 규정에 의거 전라북도 옥구군군수에게 신고된 토지등거래계약신고서상의 금액에 의하여 11필지분 양도가액 73,647,000원, 10필지분 양도가액 88,385,000원으로 하였음이 확인되는데, 청구인은 이에 대하여 11필지는 청구인이 거래한 바 없고 그외 10필지도 거래가액은 취득가액 52,442,700원, 양도가액 52,980,000원이라는 주장이다.

따라서 위 쟁점에 대하여 살피건대,

(1) 처분청이 이 건 당초조사시 징취하여 과세근거로 한 원소유자 청구외 OOO의 88.8.26자 확인서와 매수인 OOO(OOO의 처), OOO(OOO의 자)의 88.8.23자 확인서에 의하면 원 소유자 OOO은 청구인 1인에게 쟁점 토지 21필지 전부를 118,000,000원에 매도하였음을 확인하였고, 청구외 OOO·OOO은 청구인으로부터 매수하였음을 확인하였는데 등기부등본에 의하면 그 21필지중 10필지만 청구인 명의로 등기되었다가 OOO에게 소유권이전되었고, 11필지는 청구인을 거치지 아니한 채 OOO으로부터 곧바로 청구외 OOO에게 소유권이전등기되었음이 확인되는 바, 동 11필지는 청구인이 청구외 OOO으로부터 취득하여 미등기상태에서 청구외 OOO에게 양도한 것으로 인정되며,

(2) 다음, 실지거래가액 부분에 대하여 보면

(가) 취득가액에 있어서는, 위 OOO의 확인서 이외에 취득시의 매매계약서상에도 21필지 전체의 매매대금이 118,000,000원으로 나타나고 있으므로 쟁점 11필지와 10필지의 실지취득가액은 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 동 실지거래가액 118,000,000원을 각 11필지와 10필지의 취득당시의 기준시가에 비례하여 안분한 66,682,552원(11필지분) 및 51,317,48원(10필지분)이라 하겠으며,

(나) 양도가액에 있어서는 11필지의 경우 국토이용관리법 제21조의 7 제1항 및 동법시행령 제28조 제2항의 규정에 의하여 88.3.21 옥구군군수에게 신고된 이 건 토지거래계약신고서에 의하면 매수인 OOO, 거래예정금액 73,647,000원으로 되어 있는 한편, 매도인은 청구인이 아닌 청구외 OOO으로 되어 있으나 앞의 (1)에서 심리한 바와 같이 11필지의 경우에는 청구인이 청구외 OOO으로부터 매수하여 OOO에게 미등기 전매한 것이므로 동 거래예정금액은 매도인 청구인과 매수인 OOO간의 거래예정금액이 73,647,000원이라 할 것이고, 10필지의 경우에는 같은 법령의 규정에 의하여 88.6.14 옥구군군수에게 신고된 이 건 토지거래 계약신고서상에 의하면 매도인 OOO(청구인)과 매수인 OOO간의 거래예정금액이 88,385,000원으로 되어 있으며,

또 국토이용관리법 제21조의 7 제1항과 동법시행령 제28조 제2항의 규정에 의한 토지등 거래계약신고서상의 거래예정금액은 그 예정금액대로 실지거래되지 아니하였다는 구체적이고 명백한 반증이 없는 한 그 금액은 실지거래된 가액이라고 보는 것이 합리적이라 할 것인 바(국심 89서94, 89.4.5 및 국심 89서403, 89.7.15 동지),

이상의 내용을 모두어 볼 때, 11필지는 실지취득가액 66,682,552원, 양도가액 73,647,000원이고, 10필지는 실지취득가액 51,317,448원, 실지양도가액 88,385,000원인 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.

그렇다면 이 건 10필지뿐만 아니라 11필지도 청구인이 취득하여 양도한 것이고 실지거래가액은 11필지의 경우 취득가액 66,682,552원, 양도가액 73,647,000원이고, 10필지의 경우 취득가액 51,317,448원, 양도가액 88,385,000원이므로 이와같이 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 정당한 반면, 청구주장 이유 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.