나. 임차인의 주민등록표상 주소가 실제 다세대주택의 동표시와 다르게 기재되었다가 정정된 경우, 주민등록 정리 이후에야 대항력을 취득하는지 여부

나. 다세대주택 임차 당시 칭하여진 동호수로 주민등록은 이전하고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 동호수가 바뀌어 등기부 작성시에도 임대계약서와 다른 동호수가 등재된 경우, 그 주택에 대하여 근저당권자의 신청에 의한 임의경매절차가 진행되던 중 임차인이 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다가 뒤늦게 그 주택의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어, 동장에게 그 주민등록 기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 등기부상 동호수로 정정하게 하였다면, 그 주택의 실제의 동표시와 불일치한 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 임차인은 실제 동표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이다.

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다(당원 1987.11.10.선고 87다카1573 판결; 1989.6.27.선고 89다카3370 판결등 참조).

원심이 적법히 확정한 바에 의하면, 피고가 소외 1이 수원시 장안구 (주소 1 생략) 지상에 신축하여 ‘라', '마'동으로 칭하여진 다세대주택 2개동중 ‘라'동 내의 이 사건 건물을 그 처인 소외 2의 명의로 위 소외 1 및 소외 3으로부터 임차하여 입주한 후 수원시 장안구 (주소 1 생략) ○○빌라 ‘라'동 101호로 주민등록을 이전하고, 위 임차 당시 작성된 임대차계약서에 대하여 확정일자를 받았는데, 그 후 위 다세대주택들에 대하여 준공검사가 이루어지고 건축물관리대장이 작성되면서 위 ‘라'동이 ‘가'동으로, ‘마'동이 ‘나'동으로 표시되어 등재되고 이에 따라 등기부 작성시에도 이 사건 건물에 대하여 ‘가'동 101호로 표시되어 소외 4 앞으로의 소유권보존등기 및 소외 5 앞으로의 소유권이전등기가 순차 경료되었는바, 소외 5 소유의 이 사건 건물에 대해 1순위 근저당권자인 원고 및 2순위 근저당권자인 소외 6이 각 임의경매신청을 하여 임의경매절차가 진행되던 중, 피고가 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다가, 뒤늦게 이 사건 건물의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어, 위 △△동장에게 위 주민등록기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 위 같은 번지의 같은 빌라 ‘가'동 101호로 정정하게 하였다는 것이니, 그렇다면, 이 사건 건물의 실제의 동 표시와 불일치한 위 ‘라'동 101호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 피고는 실제 동 표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이다.

원심의 판시에 미흡한 점이 없지 아니하나 결국 피고의 당초의 주민등록이 이 사건 임대차에 대한 공시방법으로서 유효하지 않다고 판시하면서 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임차권 및 그 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

소론은 또 원고가 이 사건 건물에 대한 근저당권을 취득할 당시 이 사건 건물의 주택이 '라'동으로 인식되고 있었고, 피고가 이 사건 건물을 임차하고 있는 사실을 알았으므로, 피고의 임차권의 대항력을 부정하는 이 사건 청구는 신의칙에 반한다는 취지이나, 이는 상고심에 이르러 비로소 주장하는 새로운 사실이고 원심에 이르기까지 주장한 바 없었던 것이므로 적법한 상고이유가 될 수 없다 할 것이다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.