청구법인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOO 에 본점을 두고 주택신축판매업을 영위하는 법인으로서 아래와 같이 토지(이하 OO동 소재 토지는 “OO동 토지”, OO동 소재 토지는 “OO동 토지”라 한다)를 취득하여 보유하고 있다.

<쟁 점 토 지 >

처분청은 OO동 토지는 취득당시 이미 법령상 제한을 받고 있던 토지이고, OO동 토지는 취득후 2년 내에 청구법인의 업무에 직접 사용하지 않은 부동산이라 하여 이들 토지를 비업무용부동산으로 보아 이와 관련된 차입금 지급이자 및 세금과 공과금을 손금불산입하고 기타 노무비 등 가공원가를 손금불산입하여 95.10.1 청구법인의 결손금 120,663,310원(90.1.1～90.12.31 사업년도분 36,450,905원, 92.1.1～92.12.31 사업년도분 43,968,587원, 94.1.1～94.12.31 사업년도분 40,243,818원)을 감액 처분하는 한편, 청구법인에게 법인세 110,780,220원(91.1.1～91.12.31 사업년도분 37,624,840원, 93.1.1～93.12.31 사업년도분 73,155,380원)을 결정고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 95.11.29 심사청구를 거쳐 96.3.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점토지는 쟁점외 다른 토지와 함께 모두 아파트를 건축 분양할 목적으로 취득하였으나, OO동 토지는 개발제한구역 및 공원용지로서 사업지구 편입이 불가능하여 보유하고 있는 것으로서 법령상 제한을 받고 있는 부동산이고, OO동 토지는 아파트 건설에 사용하고 남은 자투리 땅(OO동 OOOOOO 은 지형상 모서리 돌출부분, OO동 OOOOOO는 아파트단지내 경사지 보강을 위한 옹벽부분)으로서 분양가격 상승 등의 이유로 사업승인기관의 행정지도에 의하여 사업지구에서 제외된 것이므로 쟁점토지는 모두 법령상 또는 행정지도에 의한 사용 제한을 받고 있는 부동산으로서 비업무용부동산에서 제외되어야 하고,

그동안 이를 처분하기 위하여 한국토지개발공사에 매각을 신청하였으나 개발제한구역, 공원 등 공법상 제한으로 매입불가 통지를 받는 등 처분이 불가능하여 부득이 보유하고 있는 부동산이므로 쟁점토지를 비업무용부동산으로 본 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

OO동 토지는 주위 토지를 매입하기 위하여 취득한 토지(임야)이므로 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제4호의 규정에 의하여 비업무용부동산에 해당되고, OO동 토지는 청구법인이 아파트를 신축할 목적으로 취득한 후 같은 규칙 제18조 제3항 제1호에 및 제12호의 규정에 의한 유예기간(2년) 내에 법인의 업무에 직접 사용한 사실이 없고 비업무용부동산으로 보지 않는 같은조 제4항의 규정에 해당되지 않으므로 쟁점토지를 비업무용부동산으로 판정하여 지급이자 등을 손금불산입한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 비업무용부동산으로 보아 차입금 지급이자 등을 손금불산입한 처분의 당부를 가린다.

나. 관련법령

법인세법 제18조의 3 제1항은 “다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)을 각 사업년도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다”고 규정하면서 그 제1호에 “당해법인의 업무와 직접관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것”을 규정하고, 같은법시행령 제43조의 2 제1항에서 비업무용부동산등의 판정기준에 관한 대강을 정한 다음 구체적인 판정기준에 관하여는 같은조 제3항에서 재무부령이 위임하고 있고, 이를 받은 같은법시행규칙 제18조 제3항 제12호에서 “매매용부동산은 비업무용부동산으로 보되, 다만 부동산매매업을 주업으로 하거나 주택신축판매업을 하는 법인이 취득한 매매용부동산(주택신축판매업의 경우에는 주택신축용토지에 한한다)으로서 취득후 2년이 경과되지 아니한 것(주택 등 건물의 신축판매업용 부동산의 경우에는 토지를 취득한 후 2년 이내에 착공한 것으로서 공사진행중에 있는 것)을 제외한다”고 규정하는 한편, 같은조 제4항 제1호는 “당해 부동산의 취득후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산으로서 그 사용이 금지 또는 제한된 날로부터 3년이 경과되지 아니하거나 사용제한 부동산으로서 그 사용이 금지 또는 제한된 날로부터 3년이내에 한국산업은행법에 의하여 설립된 성업공사 또는 한국토지개발공사법에 의하여 설립된 한국토지개발공사에 당해 부동산의 매각을 의뢰하였으나 2회이상 유찰된 경우에 있어서 그 3년이 경과된 날부터 5년이 경과되지 아니한 부동산”은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용부동산으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 청구법인은 쟁점토지를 아파트 건설을 위하여 취득하였으나 서울특별시의 주택건설사업계획 승인시 동 사업지구에서 제외되었고, OO동 토지는 취득당시 이미 공원시설(71.8.6, 건설부고시 465호) 및 자연녹지지역 (72.12.8 건설부고시 524호)으로 결정고시되어 있었으며, 주택신축판매업자가 토지를 취득한 경우 위 관련법령의 규정에 의하여 비업무용부동산에서 제외되는 유예기간(2년)내에 쟁점토지에 대하여 건설에 착공하지 아니한 사실에 대하여는 주택건설사업계획 승인서, 토지이용계획확인서 등 관련서류에 의하여 확인되고 다툼이 없다.

2) 청구법인은 쟁점토지가 주택건설사업 승인시 사업지구에서 제외된 사실이 쟁점토지를 업무용으로 사용하지 못한데에 대한 관할 관청의 행정지도로서 법령상 제한이라고 주장하고 있으나, 서울특별시의 주택건설사업 승인은 행정처분으로서 쟁점토지가 그 승인에서 제외된 사실에 대하여 행정심판법의 규정에 의한 행정심판을 제기하는 것은 별론으로 하고 그 제외된 사실 자체를 법령상 제한으로 보기는 어렵고,

3) 청구법인은 그동안 쟁점토지를 처분하기 위하여 한국토지개발공사에 매각을 신청하였으나 개발제한구역, 공원 등 공법상 제한으로 매입불가 통지를 받는 등 처분이 불가능하여 부득이 보유하고 있는 부동산이므로 쟁점토지를 비업무용부동산으로 본 처분은 부당하다는 주장이나,

비업무용부동산 판정기준을 정하고 있는 법인세법시행규칙은 지방세법과는 달리 정당한 사유를 비업무용 토지의 일반적인 예외사유로 규정하지 아니하고 같은 규칙 제18조 제3항에서 법인의 비업무용부동산을 개별적으로 열거하면서 그 예외사유에 대하여는 제4항에서 이를 열거하여 규정하고 있으므로 정당한 사유의 존재는 법인세법상 비업무용 부동산 해당여부를 좌우하는 예외사유로 되지 아니하는 것이라 할 것인 바(국심 95중1765, 96.1.15 ; 대법원 93누13469, 93.11.26 같은 뜻), 쟁점토지는 그 취득 후 2년내에 건설에 착공한 사실이 없고 달리 법령상 사용제한 등 예외사유는 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 처분이 사실상 불가능하다는 사유만으로는 청구주장을 받아들이기 어려우며,

4) 또한 청구법인은 OO동 토지는 개발제한구역 및 공원용지로서 사업지구 편입이 불가능하여 보유하고 있는 것으로서 법령상 제한을 받고 있는 부동산이므로 이를 비업무용부동산에서 제외하여야 한다는 주장이나,

법인의 비업무용부동산으로 보지 아니하는 경우의 하나로서 법인세법시행규칙 제18조 제4항 제1호는 당해 부동산의 ‘취득후’ 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산임을 요건으로 하고 있으므로, 토지가 취득전에 이미 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한되어 있었다면 이를 적용할 여지가 없을 것인 바(대법원 94누4172, 95.2.24 같은 뜻), OO동 토지가 위 사실관계에서 본 바와 같이 취득당시 이미 공원 및 자연녹지지역으로 결정고시되어 있었던 것이라면 건축법상 공원 내에서는 공원시설과 공원점용허가를 받아 설치하는 건축물이 아니면 건축할 수 없고( 건축법 제32조 제3항 및 같은법시행령 제67조), 자연녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 범위에 아파트는 포함되어 있지 아니하므로( 건축법시행령 제66조 제1항 제12호 및 별표12) 동 토지는 취득당시부터 그 사업목적인 아파트를 건축하는 것이 법령의 규정에 의하여 제한받고 있었다고 보아야 할 것이어서 이를 두고 비업무용부동산에서 제외되는 ‘취득후’ 법령의 규정에 의한 사용 금지 또는 제한이라고 할 수는 없다 할 것이다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.