나. 부동산 매매에 있어 매도인이 등기부상 소유명의자가 아닌데도 매수인이 소유명의자에 대하여 확인하거나 매도인에게 처분권한이 있는지 여부를 확인하지 아니한 경우 점유개시의 과실 유무(적극)와 매수부동산의 점유취득 당시 과실이 있었으나 그 후 매도인이 등기명의를 취득한 경우 무과실로 전환되는지 여부(소극)

나. 부동산 매매에 있어서 등기부상 명의인이 매도인 아닌 제3자인 경우에는 거래관념상 매도인의 권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있다고 할 것이므로, 매수인은 등기부상 소유명의자에 대하여 진부를 확인하거나 매도인에게 처분권한이 있는지 여부에 관하여 확인하지 아니하는 한 부동산을 인도받아 선의로 점유하였다고 하여도 과실 없이 점유를 개시하였다고 볼 수 없고, 또한 위와 같은 과실이 부동산을 매수하여 점유를 취득할 당시에 존재하였다면 그 후 매도인이 등기명의를 취득하였다고 하더라도 무과실로 전환된다고 할 수 없다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거를 종합하여 피고는 1979.가을경 소외 1을 통하여 이 사건 부동산을 소외 2로 부터 매수함에 있어 등기부상에 그 소유자가 원고로 등재되어 있는 것을 발견하고 위 소외 2에게 그 경위를 물으니, 동인은 무슨 서류인가를 제시하면서 이 사건 부동산은 자신의 소유인데 이전등기만을 하지 않은 상태라는 것이고, 또한 당시의 매매중개인과 이 사건 토지상에 있는 주택에서 거주하던 소외 3, 소외 4 및 당시 그곳 이장이던 소외 5도 위 토지들이 소외 2의 소유임을 확인시켜 주어 매매계약을 체결하였을 뿐만 아니라, 그 후 1980.3.5.에는 위 소외 2 명의로 소유권이전등기까지 경료되었던 사실을 인정한 다음, 점유취득에 관한 과실의 유.무는 점유와 아울러 등기를 마친 1980.3.5. 당시를 기준으로 판단하여야 한다는 전제 아래, 비록 매매계약체결 당시에 등기부상 소유자가 원고로 등재되어 있음을 알면서 원고에게 위 소외 2가 처분권한이 있는지를 확인하지 않았다고 하더라도, 위와 같이 다른 방법으로 이를 확인하였고 또한 1980.3.5.에는 매도인인 위 소외 2 명의로 소유권이전등기까지 경료되었던 이상 피고가 이 사건 부동산에 대한 점유를 개시함에 있어서 과실이 없었다는 이유로 등기부취득시효가 완성되었고, 따라서 피고의 위 소유권이전등기는 실체적 권리관계에 부합되어 유효하다고 판단하여 원고의 말소청구를 배척하였다.

2. 등기부취득시효에 있어서는 점유의 개시에 과실이 없었음을 필요로 하고 위와 같은 무과실에 대하여는 그 주장자에게 입증책임이 있는 것이며( 당원 1991.11.12. 선고 91다 27082 판결 참조), 한편 부동산 매매에 있어서 등기부상 명의인이 매도인 아닌 제3자인 경우에는 거래관념상 매도인의 권한에 대하여 의심할만한 사정이 있다고 할 것이므로, 매수인은 등기부상 소유명의자에 대하여 그 진부를 확인하거나 매도인에게 처분권한이 있는지 여부에 관하여 확인하지 아니하는 한 그 부동산을 인도받아 선의로 점유하였다고 하여도 과실없이 점유를 개시하였다고 볼 수는 없는 것이고( 당원 1986.2.25. 선고 85다카771 판결 참조), 또한 위와 같은 과실이 부동산을 매수하여 점유를 취득할 당시에 존재하였다면 그 후 매도인이 등기명의를 취득하였다고 하더라도 무과실로 전환된다고도 할 수 없는 것이다.

그런데 기록을 살펴보면, 피고가 위 소외 2와 이 사건 매매계약을 체결함에 있어서 위 소외 2에게 그 처분권한이 있는지를 확인하였다는 점에 관하여는 제1심증인 소외 6의 증언 중에 위 증인과 피고가 매도인인 위 소외 2에게 등기부상 소유자 명의가 다른 사람으로 되어 있는 연유를 문의한 즉, 위 소외 2가 무슨 서류를 보여주면서 자기가 소유명의를 이전하지 아니한 상태에서 취득한 것이라고 말하므로, 중개업자와 함께 이 사건 토지상에 위치한 주택의 세입자인 소외 3 및 소외 4, 그리고 당시 한 성명불상의 이장에게 물어보니 소외 2의 말이 사실이라고 하여 피고가 위 소외 2와 계약을 체결하였다는 증언이 있을 뿐이고, 위 소외 2가 피고에게 자신이 소유자라는 증거로 제시하였다는 서류가 어떤 것인지 전혀 밝혀진 바가 없으며, 피고는 등기명의자인 원고에게 위 소외 2에게 매도하였는지의 여부를 확인하지도 않았다.

그리고 위 소외 2는 특별한 사정이 엿보이지 않는데도 원고로부터 직접 소유권이전등기를 경료받은 것이 아니라, 원심인정과 같이 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법을 이용하여 허위의 보증서 및 확인서를 발급받아 자신의 명의로 등기를 하였다가 같은날 피고에게 소유권이전등기를 경료하여 준 사실을 알 수 있다.

사정이 위와 같다면, 원심으로서는 위 소외 2가 피고에게 제시한 서류가 어떤 내용의 것인지 또 이장이나 세입자들이 위 소외 2의 말이 사실이라고 말한 구체적인 내용이 무엇인지 등을 더 심리하여 보아 과연 그와 같은 사정이 등기부상 소유자 명의인에게 그 진부를 확인하는 것과 같은 정도의 주의를 다하였다고 볼 수 있는가를 판단하여 피고가 위 소외 2를 소유자로 믿는데 과실이 있었는지의 여부를 가려 보았어야 할 것인데도 불구하고, 이에 이르지 않고 위 증인의 위와 같은 구체성이 없고 막연한 증언만에 근거하여 피고의 이 사건 부동산에 대한 매매와 그로 인한 점유가 선의이고 무과실이라고 인정하였음은 등기부시효취득의 요건으로서의 무과실에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 미진하고 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 것이다. 논지는 이유있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.