[2] 공동주택의 사용검사(임시사용승인) 전에 발생한 시공상 하자에 대한 사업주체의 하자보수의무가 주택법 제46조 제1항 의 규정에 의하여 면제되는지 여부(소극)

[2] 주택법 제46조 제1항 은 공동주택의 사용검사(임시사용승인) 후 발생한 시공상 하자에 대하여 사업주체의 하자보수의무 및 이에 기초한 하자보수보증인의 보증금지급의무를 담보책임기간의 범위 내로 제한하기 위한 것으로 해석함이 상당하고, 사업주체는 사용검사(임시사용승인) 전에 이미 시공상 발생한 하자에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 , 민법 제667조 내지 제671조 의 규정에 따라 인도 후 10년간의 하자담보책임을 부담한다.

가. 피고 주식회사 대우건설은 금 367,229,011원, 피고 건설공제조합은 위 피고와 연대하여 위 금원 중 금 292,958,823원,

나. 피고 금호산업 주식회사는 금 330,432,037원, 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 금호산업 주식회사와 연대하여 위 금원 중 금 302,852,736원 및 위 각 금원에 대하여 2003. 8. 7.부터 2006. 8. 29.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고 상무금호대우아파트 입주자대표회의의 피고들에 대한 각 나머지 주위적 청구 및 나머지 원고들의 피고들에 대한 각 예비적 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 3/4은 원고들의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 피고 주식회사 대우건설(이하 ‘피고 1회사’라 한다)은 금 1,789,965,976원, 피고 건설공제조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)은 위 피고와 연대하여 위 금원 중 금 943,014,930원,

나. 피고 금호산업 주식회사(이하 ‘피고 2회사’라 한다)는 금 1,096,731,830원, 피고 대한주택보증 주식회사(이하 ‘피고 보증’이라 한다)는 피고 2회사와 연대하여 위 금원 중 금 943,014,915원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장 부본 최후 송달 다음날부터 이 사건 2004. 9. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 예비적으로,

가. 피고 1회사는 별지 3목록 기재 각 원고들에게 위 목록 ‘합계’란 기재 각 금원,

나. 피고 2회사는 별지 4목록 기재 각 원고들에게 위 목록 ‘합계’란 기재 각 금원

및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장 부본 최후 송달 다음날부터 이 사건 2004. 9. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

입주자대표회의인 원고 회의가 아파트 하자보수비용 상당 손해배상금 또는 하자보수보증금의 지급을 구하는 이 사건 소 중 주위적 청구 부분에 대하여, 피고 1회사 및 피고 조합은 원고 회의에게는 하자보수청구권이 인정되지 않으므로, 원고적격이 없는 부적법한 소라고 본안전 항변을 하나, 이행소송에 있어서는 스스로 청구권이 있다고 주장하는 자에게 원고적격이 인정되는 것이므로, 위 피고들의 위 주장은 이유 없다.

2. 본안에 대한 판단

가. 기초 사실

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 제10호증(각 가지번호 포함), 을나 제1호증 내지 제4, 12, 21호증 내지 제25호증(가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 이호일의 각 하자감정 결과, 이 법원의 감정인 이호일에 대한 각 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면 이를 각 인정할 수 있다.

(1) 당사자의 관계

원고 회의는 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 , 제38조 제1항 , 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항 에 의하여 설립된 광주 서구 치평동 1166-2 지상 대우아파트(101 내지 106동) 및 금호아파트(107 내지 112동) 총 1,374세대(이하 ‘대우아파트’, ‘금호아파트’라 하고, 묶어서 ‘이 사건 각 아파트’라 한다)의 입주자들에 의해 구성된 자치관리기구이고, 별지 3목록 기재 각 원고들은 대우아파트의, 별지 4목록 기재 각 원고들은 금호아파트의 입주자들이다.

한편, 피고 1, 2회사는 대우아파트 및 금호아파트를 각 건축·분양한 시공자 겸 사업주체이며, 뒤에서 보는 바와 같이, 피고 조합은 피고 1회사와, 피고 보증은 피고 2회사와 각 구 주택건설촉진법 제47조의7 제1항 제1호 에 기한 하자보수보증계약을 체결하였다.

(2) 하자보수보증계약 및 사용검사

(가) 하자보수보증계약

피고 1, 2회사는 구 주택건설촉진법 제38조 제15항 , 구 공동주택관리령 제17조 에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여 피고 조합 및 주택사업공제조합[구 주택건설촉진법(법률 제5908호)에 의해 피고 보증으로 전환되었는바, 이하 ‘피고 보증’으로 통칭한다]과 아래와 같이 1 내지 4의 각 하자보수보증계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 각 보증계약’이라 한다).

(나) 사용검사(임시사용승인)

피고 1, 2회사는 1997. 12. 27. 이 사건 각 아파트에 대한 임시사용승인을 얻어 수분양자들을 입주시킨 후, 1998. 2. 10. 이 사건 각 하자보수보증서를 첨부하여 광주광역시장에게 사용검사를 받았다.

그 후, 이 사건 각 아파트의 입주자대표회의인 원고 회의가 구성되자, 광주광역시장은 위 각 하자보수보증서의 예치명의를 원고 회의 앞으로 변경하였다.

(3) 하자의 발생

피고 1, 2회사는 이 사건 각 아파트를 시공함에 있어 설계도면에 따라 적정하게 시공하였어야 함에도, 일부를 미시공하거나, 변경 또는 부실시공함으로써, 이 사건 각 아파트에는 건물 내·외벽 균열, 누수 등 전용부분 및 공용부분에 걸쳐 다수의 하자가 발견되었다.

이에 원고 회의는 입주 이후 수차례에 걸쳐 위 피고들에게 하자보수를 요구하였고, 피고 1, 2회사는 이에 응하여 하자를 보수하였으나, 이 사건 각 아파트에는 2003. 7. 현재 여전히 별지 1, 2목록 기재와 같은 하자(이하 ‘이 사건 각 하자’라 한다)가 존재한다.

라. 관련 규정

주택법

제46조 (담보책임 및 하자보수 등)

① 사업주체( 건축법 제8조 의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조 제2항 제2호 의 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조 의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 건축법 제18조 의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.

② 제1항 의 규정에 의한 사업주체( 건설산업기본법 제28조 의 규정에 의하여 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 사업주체는 제1항 의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

부칙 (법률 제7520호, 2005. 5. 26. 공포)

① (시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

③ (담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 ‘주택법’ 제29조 의 규정에 의한 사용검사 또는 ‘건축법’ 제18조 의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조 의 개정규정을 적용한다.

동법 시행령

제59조 (사업주체의 하자보수)

① 법 제46조 제1항 의 규정에 의하여 사업주체( 동조 제2항 본문의 규정에 의한 사업주체를 말한다. 이하 이 조와 제60조 및 제61조 에서 같다)가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 [별표 6] 및 [별표 7]과 같다.

② 법 제46조 제1항 에서 ‘공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자’라 함은 입주자·입주자대표회의·관리주체 또는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의하여 구성된 관리단(이하 이 조에서 ‘입주자대표회의 등’이라 한다)을 말한다.

③ 입주자대표회의 등은 제1항 의 규정에 의한 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다. 이 경우 사업주체는 하자보수요구를 받은 날( 제4항 의 규정에 의하여 하자판정을 하는 경우에는 그 판정 결과를 통보받은 날을 말한다. 이하 제6항 에서 같다)부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.

⑥ 입주자대표회의 등은 사업주체가 제3항 후단의 규정에 의하여 하자보수요구를 받은 날부터 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수계획의 통보를 하지 아니하거나 통보한 하자보수계획에 따라 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 법 제46조 제2항 본문의 규정에 의한 하자보수보증금(이하 ‘하자보수보증금’이라 한다)을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의 등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.

[별표 6] 하자보수대상 하자의 범위 및 시설공사별 하자담보책임기간( 제59조 제1항 관련)

1. 하자의 범위

공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자

2. 시설공사별 하자담보책임기간(이하 생략)

[별표 7] 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임기간( 제59조 제1항 관련)

1. 하자의 범위

가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우

나. 제62조 제3항 의 규정에 의한 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우

2. 내력구조부별 하자보수기간

가. 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다) : 10년

나. 보·바닥 및 지붕 : 5년

나. 주장 및 판단

(1) 청구원인

원고들은, 주위적으로 원고 회의가 피고들을 상대로 이 사건 각 아파트의 하자보수비용 상당 손해배상 또는 하자보수보증금의 지급을 구하고, 예비적으로 이 사건 각 아파트의 입주자들인 나머지 원고들이 피고들을 상대로 각 지분비율에 따른 손해배상 또는 하자보수보증금의 지급을 구한다.

(2) 손해배상책임의 발생

(가) 사용검사(임시사용승인) 이후 발생 하자 부분

1) 주택법 제46조 제1항 , 동 시행령 제59조 제1항 [별표 6, 7]에 의하면, 보수의 대상인 하자란 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’이므로, 결국 이 사건 보증계약상 보증대상이 되는 하자는 ‘미시공, 변경시공 그 자체가 아니라, 공사상의 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상·미관상·안전상 지장을 초래할 수 있는 균열·처짐 등의 현상이 발생한 것’을 의미한다고 할 것이다.

2) 살피건대, 이 사건 각 보증계약상 보증한도액이 금 754,411,932원(1보증계약, 보증기간 3년), 금 188,602,983원(2보증계약, 보증기간 10년), 금 754,411,940원(3보증계약, 보증기간 3년) 및 금 188,602,990원(4보증계약, 보증기간 10년)인 사실 및 2003. 7. 현재 별지 1, 2의 각 ‘사용검사 후 하자’란 기재와 같은 하자가 존재하는 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제9호증의 1 내지 65, 갑 제10호증의 1 내지 56, 갑 제11, 12호증의 각 기재, 감정인 이호일의 각 하자감정 결과(다만, 하자담보책임기간, 대우아파트의 통합경비시스템, 창틀 및 벽체 말단 각재, 양변기, 거실 방충망, 발코니 결로 등, 금호아파트의 지하주차장 방수 몰탈, 지하대피소 창틀 코킹, 미장면 금속비드, 승강기 마감재, 양변기, 벽체 각재, 창고문 경첩, 식탁 밑 코팅 등에 관한 부분은 믿지 않는다. 피고들의 각 나머지 탄핵주장은, 각 하자감정 결과, 이 법원의 감정인 이호일에 대한 각 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 감정인은 하자유무, 보수방법, 비용 등을 적정하게 판단·산출한 것으로 보이므로, 모두 받아들이지 않는다.), 이 법원의 감정인 이호일에 대한 각 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 이 사건 각 아파트에는 사용검사(임시사용승인) 후 별지 1, 2목록 기재와 같은 각 하자가 발생하여 주택의 기능, 미관 또는 안전상 지장을 초래하고 있는 사실, 위 각 하자의 담보책임기간별 보수비용은 대우아파트의 경우 금 248,124,203원(1년), 금 118,418,732원(2년), 금 5,018,484원(3년), 금 156,334,753원(5년) 및 금 204,500,886원(10년)이고, 금호아파트의 경우 금 307,190,199원(1년), 금 54,561,573원(2년), 금 107,154,109원(3년), 금 101,812,162원(5년) 및 금 186,413,798원(10년)인 사실을 각 인정할 수 있고, 이 사건 소가 2003. 7. 29. 제기된 사실은 기록상 분명한바, 위 인정 사실에 입주 이후 입주자들이 하자보수를 지속적으로 요구하여 왔던 점 등 제반 사정을 종합하여 보면, 위 각 하자는 주택법 제46조 제1항 , 동 시행령 제59조 제1항 소정의 각 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로서, 피고 조합 및 피고 보증이 보증한 주택법 제46조 제1항 , 동 시행령 제59조 제1항 소정의 하자에 해당한다고 하겠으므로, 일응 원고 회의에게, 사업주체인 피고 1, 2회사는 위 하자보수비용의 합계 금 732,397,058원 또는 금 757,131,841원과 이에 대한 지연손해금을, 이 사건 각 보증계약에 따른 보증금지급의무를 부담하는 피고 조합 및 피고 보증은 각 피고 1회사 또는 피고 2회사와 연대하여 위 하자보수비용 중 피고 조합은 금 560,164,402원[① 1보증계약(보증기간 3년)의 보증금액 범위 내에서 발생한 담보책임기간 1 내지 3년의 하자보수비용 합계 금 371,561,419원(=금 248,124,203원 + 금 118,418,732원 + 금 5,018,484원), ② 담보책임기간 5, 10년의 각 하자보수비용 합계 금 360,835,639원(=금 156,334,753원 + 금 204,500,886원) 중 2보증계약(보증기간 10년)의 보증금액 금 188,602,983원], 피고 보증은 금 657,508,871원[① 3보증계약(보증기간 3년)의 보증금액 범위 내에서 발생한 담보책임기간 1 내지 3년의 하자보수비용 합계 금 468,905,881원(=금 307,190,199원 + 금 54,561,573원 + 금 107,154,109원), ② 담보책임기간 5, 10년의 각 하자보수비용 합계 금 288,225,960원(=금 101,812,162원 + 금 186,413,798원) 중 4보증계약(보증기간 10년)의 보증금액 금 188,602,990원] 및 위 각 금원에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

(나) 사용검사(임시사용승인) 전에 발생한 하자 부분

1) 주택법 제46조 제1항 에 의하면, 사업주체(시공사 및 건축주 포함)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사(임시사용승인)일로부터 담보책임기간 안에 발생한 하자에 대하여 하자보수의무를 부담하도록 되어 있는바, 만약 위 조항을 시공사 및 건축주를 포함한 사업주체의 사용검사(임시사용승인) 전에 발생한 시공상 하자에 대한 하자보수의무를 면제하는 의미로 해석하게 되면, 하자의 중대성 및 보수의 필요성이 상대적으로 더 크다고 할 수 있는 사용검사(임시사용승인) 전 시공상 하자에 대하여는 사용검사(임시사용승인) 이후에는 누구에 대하여도 그 책임을 물을 수 없는 결과가 되어 명백하게 부당하다.

따라서 위 조항은 사용검사(임시사용승인) 이후 발생한 하자에 대하여 사업주체의 하자보수의무 및 이에 기초한 하자보수보증인의 보증금지급의무를 담보책임기간의 범위 내로 제한하기 위한 것으로 해석함이 상당하고, 사업주체는 사용검사(임시사용승인) 전에 이미 발생한 하자에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 , 민법 제667조 내지 제671조 의 규정에 따라 인도 후 10년간의 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다.

2) 감정인 이호일의 각 하자감정 결과, 감정인 이호일에 대한 각 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 이 사건 각 아파트에는 별지 1, 2목록 ‘사용검사 전 하자’란과 같은 하자가 존재하는데, 그 보수비용으로 대우아파트의 경우 합계 금 185,675,469원이, 금호아파트의 경우 합계 금 68,948,252원이 각 소요되는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 1, 2회사는 일응 원고 회의에게 각 대우아파트 또는 금호아파트의 보수비용 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

(3) 손해배상액의 감액

(가) 다만, 입주 후 9년이 경과한 이 사건 각 아파트에는 자연발생적인 노화현상이 존재하고, 피고 1, 2회사가 그동안 원고 회의의 요청에 따라 수차례에 걸쳐 하자보수공사를 시행하였던 점 등 제반 사정을 참작하여 보면, 손해의 공평분담 원칙 또는 신의칙에 기하여, 위 피고들이 배상하여야 할 손해액을 위 하자보수비용의 40% 정도로 제한함이 상당하므로, 원고 회의에게, 피고 1회사는 금 367,229,011원[=금 918,072,527원(=금 732,397,058원 + 금 185,675,469원) × 40%, 원 미만은 버림, 이하 같다], 피고 2회사는 금 330,432,037원[=금 826,080,093원(=금 757,131,841원 + 금 68,948,252원) × 40%] 및 위 각 금원에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 최후 송달 다음날인 2003. 8. 7.부터 이 판결선고일인 2006. 8. 29.까지는 민법 소정의 연 5% 비율에 의한, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20% 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

(나) 따라서 사용검사 후 발생 하자 부분에 대하여 이 사건 각 보증계약에 기한 보증인 지위에 있는 피고 조합 및 피고 보증도 위와 같이 감면된 범위 내에서 보증금 지급의무를 부담한다고 할 것인바, 원고 회의에게 피고 조합은 피고 1회사와 연대하여 위 금원 중 같은 비율로 감액된 금 292,958,823원[=1보증금액 범위 내의 금 148,624,568원(=담보책임기간 1 내지 3년의 하자보수비용 금 371,561,419원 × 40%) + 2보증금액 범위 내의 금 144,334,256원(=담보책임기간 5, 10년의 하자보수비용 금 360,835,639원 × 40%)], 피고 보증은 피고 2회사와 연대하여 위 금원 중 금 302,852,736원[=3보증금액 범위 내의 금 187,562,352원(=담보책임기간 1 내지 3년의 하자보수비용 금 468,905,881원 × 40%) + 4보증금액 범위 내의 금 115,290,384원(=담보책임기간 5, 10년의 하자보수비용 금 288,225,960원 × 40%)] 및 위 각 금원에 대하여 위와 같은 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결 론

따라서 원고 회의의 피고들에 대한 각 주위적 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 각 일부 인용하고, 원고 회의의 피고들에 대한 각 나머지 주위적 청구 및 나머지 원고들의 피고들에 대한 각 예비적 청구는 모두 이유 없어 각 기각하기로 하여 각 주문과 같이 판결한다.

[별 지] 아파트 하자 목록 생략

판사 이원일(재판장) 박현정 김도균

심급 사건

참조조문

본문참조조문

관련문헌