2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

피고들은 원고로부터 별지 목록 ‘매매대금’란 기재 각 해당 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 같은 목록 ‘대상 부동산’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 같은 목록 ‘체결일자’란 기재 각 해당 일자의 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 해당 부동산을 인도하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소하고, 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

가. 원고는 2017. 4. 3. 김해시장으로부터 김해시 (주소 2 생략) 일대를 주택건설예정지로 하여 주택법에 따른 설립인가를 받아 설립된 지역주택조합이다.

나. 원고는 2018. 3. 26. 김해시장으로부터 김해시 (주소 2 생략) 외 247필지에 공동주택을 건설하는 주택건설사업(이하 ‘이 사건 주택건설사업’이라고 한다)에 관한 사업계획승인(이하 ‘이 사건 사업계획승인’이라고 한다)을 받았고, 김해시장은 2018. 3. 30. 이 사건 사업계획승인을 고시하였다.

다. 이 사건 사업계획승인 이후 토지분할 경계선 분리과정에서 지번, 면적의 변경이 있었고, 이로 인하여 김해시장은 2018. 7. 25. 대지위치를 김해시 (주소 2 생략) 외 220필지(이하 ‘이 사건 사업부지’라고 한다), 주택건설대지면적을 합계 82,267㎡로 변경하는 이 사건 사업계획 변경승인을 하였다.

라. 이 사건 사업부지의 주택건설대지면적(도로면적, 완충녹지면적 등을 제외한 주택의 부지로 편입되는 면적만을 의미한다)은 피고들 소유의 별지 목록 ‘대상 부동산’란 기재 각 해당 부동산(이하 모두 합하여 ‘이 사건 각 부동산’이라고 하고, 개별 부동산을 지칭할 때는 ‘이 사건 순번부동산’이라고 한다)을 포함한 사유지 70,575㎡(= 3,990.1㎡ + 66,584.9㎡, 이하 ‘이 사건 사유지’라고 한다), 국·공유지 11,692㎡(이하 ‘이 사건 국·공유지’라고 하고, 개별적으로 지칭할 때는 ‘이 사건 국유지’, ‘이 사건 공유지’라고 한다)로 구성되어 있는데, 구체적인 내용은 아래 [표] 기재와 같다.

마. 한편, 원고는 이 사건 사업계획승인 이전부터 여러 차례 피고들과 이 사건 각 부동산의 매매에 관한 협의를 하여 왔는데, 이 사건 사업계획승인 직후인 2018. 4. 19. 피고들에게 ‘2018. 3. 26.자로 이 사건 사업부지에 대하여 이 사건 사업계획승인을 받았으므로 원고에게 이 사건 사업부지 내에 편입되어 있는 이 사건 각 부동산을 적당한 가격에 매도하여 줄 것을 요청한다’는 취지의 내용증명을 발송하여 2018. 4. 20. 피고들에게 위 내용증명이 도달된 것을 시작으로 제1심 법원에서의 조정기일이 열렸던 2018. 8. 9.까지 매매협의를 위한 내용증명 발송과 면담접촉 등을 수차례 진행하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 6, 9, 11 내지 17, 20, 21, 22호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련 법령

이 사건과 관련된 주택법 규정은 다음과 같다.

3. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

원고가 이 사건 사업계획승인을 받은 후 피고들과 사이에 이 사건 각 부동산에 관하여 3개월 이상 매수협의를 하였으나 협의가 이루어지지 않아 이 사건 2018. 8. 28.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서로써 피고들에게 주택법 제22조 제1항 에 따른 매도청구권을 행사하였으므로, 피고들은 원고로부터 매매대금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 부동산에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

나. 피고들의 주장

① 원고와 소외 1 사이에 체결된 김해시 (주소 3 생략) 대 172㎡ 외 2필지(합계 면적이 주택건설대지면적의 1%를 초과하는 832㎡이다. 이하 ‘기존 소외 1 소유 토지’라고 한다)에 관한 매매계약이 소외 1에 의해 해제된 점, 원고가 국·공유지인 김해시 (주소 4 생략) 대 809㎡(○○어린이집)에 관한 사용권원도 확보하지 못한 점을 감안하면, 원고가 주택건설대지의 95% 이상에 대한 사용권원을 확보하여야 한다는 주택법 제22조 제1항 제1호 에 따른 매도청구권의 행사요건을 구비하지 못하였고, ② 원고가 주택법 제22조 제1항 의 매도청구권을 행사하기 위해서는 해당 주택건설대지 소유자와 3개월 이상의 구체적이고 실질적인 매매협의를 거쳐야 함에도 원고는 피고들과 이러한 매매협의를 거치지 않았으며, ③ 주택법 제22조 제1항 의 ‘시가’는 매도청구 당시의 개발이익이 포함된 가격이라고 할 것인데, 제1심 법원의 시가감정촉탁 결과는 개발이익이 반영되지 않았을 뿐만 아니라 그 외 감정내용 역시 적절한 시가를 반영하지 못하였으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다.

4. 판단

가. 원고의 사용권원 확보 여부

1) 사유지 부분

갑 제22, 23호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 주택건설대지 82,267㎡ 중 위 제1의 라.항 기재 [표]의 순번 1번 사유지 중 ‘이 사건 각 부동산 포함 원고 소유권 미취득 부동산’을 제외한 나머지 사유지 66,584.9㎡에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 마친 사실, 소외 1은 2018. 3. 7. 원고에게 기존 소외 1 소유 토지에 관한 매매계약의 해제를 주장하며 원고 명의로 이전된 소유권이전등기의 말소를 구하는 소( 창원지방법원 2018가합51068 )를 제기하였으나 2018. 9. 6. 청구기각 판결을 선고받고, 이에 불복하여 항소[ 부산고등법원 (창원)2018나12837 ]하였으나 2019. 1. 31. 항소기각 판결을 선고받았으며, 현재 상고심( 대법원 2019다215005 )에 위 사건이 계속 중인 사실이 인정되므로, 원고는 주택건설대지의 80.94%[= 66,584.9 ÷ 82,267 × 100]에 해당하는 이 사건 사유지 66,584.9㎡에 관한 사용권원을 확보하였다고 봄이 상당하다.

2) 국·공유지 부분

가) 주택건설사업의 대지면적에 포함된 국공유지에 대하여는, 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에 사업주체가 국공유지의 사용권원을 확보한 것으로 보는데( 주택법 제21조 제1항 제1호 ), 국공유지의 관리청이 주택건설사업계획의 승인 여부에 대한 협의과정에서 사업시행에 반대한다는 의사를 표시하지 아니하였다면 그 사업시행에 동의한 것으로 봄이 상당하다( 대법원 2005. 3. 11. 선고 2004두138 판결 참조).

나) 살피건대, 갑 제24 내지 28호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 국유지의 관리기관인 국토교통부, 한국자산관리공사 및 김해시의 각 관리부서는 이 사건 국공유지를 원고에게 매각 또는 양여할 것을 전제로 그 절차에 관한 사항이 기재된 서면을 원고에게 송부하면서 원고가 이 사건 국공유지를 이 사건 주택건설사업에 사용하는 것에 별다른 이의를 제기하지 아니한 점, ② 이 사건 사업계획승인의 처분청인 동시에 이 사건 공유지의 소유자인 김해시를 대표하는 지위도 겸한 김해시장으로서는 이 사건 사업계획승인처분을 통하여 이 사건 사업시행계획에 동의한다는 의사를 표시한 것으로 볼 수 있는 점 등을 종합해 보면, 원고는 이 사건 주택건설대지 82,267㎡ 중 국공유지 11,692㎡에 관한 사용권원을 확보하였다고 봄이 상당하다.

3) 소결론

따라서 원고는 이 사건 사업부지의 주택건설대지 82,267㎡ 중 사유지 66,584.9㎡와 국공유지 11,692㎡ 합계 78,276.9㎡(= 66,584.9㎡ + 11,692㎡)의 사용권원을 확보함으로써 주택법 제22조 제1항 제1호 가 정한 주택건설대지면적의 95% 이상[95.15%(= 78,276.9 ÷ 82,267 × 100)]의 사용권원을 확보하였다고 봄이 상당하다.

나. 사전협의의무 이행 여부

1) 사전협의절차 기간 준수 여부

주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 그 승인을 얻은 후 3개월 이상의 기간 동안 협의를 거쳤음에도 협의가 이루어지지 않은 경우에는 그 협의 종료일로부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있다고 봄이 타당하고( 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다89446 판결 참조), 주택법 제22조 제1항 은 사업계획승인 후 3월 이상의 기간 동안 사전협의를 할 것을 요구할 뿐 그 방법이나 시한 등에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 그 협의가 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소 제기 이후에 이루어졌다고 하여 안 된다고 할 것은 아니다( 대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 참조).

살피건대, 원고가 이 사건 사업계획승인 이후인 2018. 4. 20.부터 2018. 8. 9.까지 피고들과 주택법 제22조 제1항 에서 정한 3월 이상의 기간 동안 협의를 한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 그 협의가 종료된 2018. 8. 9.부터 2개월 이내에 원고가 이 사건 2018. 8. 28.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출하여 피고들에 대하여 매도청구권을 행사하였으며, 위 의사표시가 별지 목록 ‘체결일자’란 기재 각 해당 일자에 피고들에게 도달한 사실은 기록상 명백하므로, 원고는 주택법상 사전협의절차 기간을 준수하였다고 봄이 상당하다.

2) 구체적·실질적 협의 준수 여부

가) 매도청구권 행사 요건으로서 3월 이상의 기간 동안 거쳐야 하는 ‘협의’는 사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다고 보아야 한다. 그리고 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는, 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다( 대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315, 101322 판결 참조).

나) 살피건대, 갑 제11 내지 16, 20, 21호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합하여 보면, 원고는 이 사건 사업계획승인 이후인 2018. 4. 9.경부터 3개월 이상의 기간 동안 피고와 구체적이고 실질적인 협의를 거친 후 매도청구권을 행사하였다고 봄이 상당하다.

① 원고는 이 사건 사업계획승인 이후인 2018. 4. 20.경부터 2018. 8. 9.경까지 방문, 통화, 내용증명 발송 등을 통하여 20회 이상 소송 외에서 피고들과 피고들 대리인 변호사에게 이 사건 각 부동산의 매매를 위해 연락을 취하였고, 제1심 법원에서 1차례 조정절차를 진행하였다. 원고는 그 이후 이 사건 2018. 8. 28.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통하여 매도청구권을 행사하였다.

② 원고는 위 연락과정에서 이 사건 각 부동산의 공시지가 및 위 부동산과 비슷한 입지조건의 부동산 매매시세 등을 근거로 피고 1에게 이 사건 제1부동산에 관하여 평당 4,500,000원, 피고 2에게 이 사건 제2부동산에 관하여 평당 4,000,000원, 피고 3에게 이 사건 제3부동산에 관하여 평당 2,000,000원에 매수할 의향을 전달하다가, 이후 피고 1에게 이 사건 제1부동산 중 김해시 (주소 5 생략) 및 그 지상 건물에 관하여 평당 7,400,000원, (주소 6 생략) 및 그 지상 건물에 관하여 평당 6,500,000원, 피고 2에게 이 사건 제2부동산에 관하여 평당 5,200,000원, 피고 3에게 이 사건 제3부동산에 관하여 평당 3,000,000원에 매수를 요청하였으며, 이 사건 소송에서 이 사건 각 부동산의 매매대금 산정을 위한 시가감정을 진행한 후 감정가액을 상회하는 가격, 즉 피고 1에게 이 사건 제1부동산의 감정가 1,355,520,520원보다 높은 1,473,961,000원, 피고 2에게 이 사건 제2부동산의 감정가 366,372,500원보다 높은 407,407,000원, 피고 3에게 이 사건 제3부동산의 감정가 32,458,000원보다 높은 66,240,000원을 매수가격으로 제시하였다.

③ 피고들은 원고가 일방적으로 정한 가격으로 매수하겠다는 통지만 하였을 뿐이므로 구체적이고 실질적인 매매협의를 이행한 바 없다고 주장하나, 원고가 피고들에게 매매협의를 요청하며 보낸 내용증명이나 이 사건 소송과정에서 제출한 매수의사를 알리는 준비서면에는 이 사건 사업계획승인의 경위, 대상토지의 면적, 매매협의 방법, 담당자의 인적사항 등이 기재되어 있고, 비록 피고들의 희망 매도가격과 격차가 크기는 하였지만 근거를 제시하며 원고의 희망 매수가격을 제시하였으며, 원고가 제시한 가격이 합리적인 매매가격 범위를 크게 벗어났다고 보이지 않는다.

④ 비록 피고들의 희망 매도가격과 격차가 크기는 하였지만 원고는 매매협의 과정에서 희망 매수가격을 구체적으로 제시하였고, 이 사건 소송에서 감정인 소외 2가 제시한 감정평가액을 상회하는 금액으로 매수할 의향이 있음을 알리기도 하였던 반면, 피고들은 원고의 매매협의 요청에 대하여 절충안을 제시하는 등의 태도는 전혀 보이지 아니한 채 원고가 제시하는 가격이 너무 저렴하다는 의견만 피력하여 사실상 피고들이 주관적으로 원하는 매도가격에 근접하지 않는 이상 원고와 매매에 관한 협의를 할 의사가 없는 태도를 보였다.

다. 시가 산정의 적법 여부

1) 주택법 제22조 제1항 에 기초한 매도청구권의 행사로 인하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 경우에 ‘시가’라 함은 매도청구권이 행사된 당시의 매도청구 대상이 되는 부동산의 객관적 거래가격으로서 그 부동산에 관하여 주택건설사업계획승인처분이 있었다는 것을 전제로 하여 주택건설사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하고( 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조), 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다( 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84068, 84615, 84622, 84639 판결 등 참조).

2) 제1심 법원의 감정인 소외 2에 대한 시가감정촉탁 결과, 이 법원의 감정인 소외 2에 대한 사실조회회신 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 제1심 감정인 소외 2는 이 사건 각 부동산의 시가(별지 목록 “매매대금”란 기재 금액)를 평가함에 있어 주택건설사업으로 인하여 예상되는 개발이익까지 고려하여 판단한 것으로 인정되고, 그 감정결과에 어떠한 잘못이 있다고 볼 수 없다.

가) 주택법 제22조 제1항 에서 정하는 시가의 의미는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 주택건설사업계획이 반영되어 그로 인하여 발생할 것이 예상되는 개발이익이 포함된 가격이나, 위 발생할 것으로 예상되는 개발이익은 주택건설사업이 완료되기 전까지 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래비용부담을 전제로 한 개발이익을 현재 시점에서 미리 예측하여 이를 전부 반영하라는 취지가 아니라, 주택건설사업이 진행됨에 따라 점차 구체화되는 당시의 개발이익을 그 시가 산정에 반영하라는 취지이다.

나) 개발 진행 정도에 따라 구체화되는 개발이익은 매년 고시·발표되는 표준지 공시지가에 반영되는데 감정인 소외 2는 이 사건 각 부동산의 평가에 있어서 개발이익이 반영된 비교표준지를 선정하여 지가변동률에 따른 시점수정을 한 다음, 비교표준지 공시지가를 기준으로 지역요인, 개별요인[비교표준지와 비교하여 접근조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건(장래의 동향 등)]의 비교를 거치고 개발이익이 반영된 인근 토지의 평가선례, 실거래사례 등을 참작하여 산정한 기타요인 보정치를 적용하여 그 시가를 산정하였다.

다) 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다( 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 참조). 제1심 감정인 소외 2는 부정형의 토지로서 그 지목이 구거이고, 현황이 도로인 이 사건 제3부동산을 평가함에 있어 비교표준지를 김해시 (주소 1 생략) 토지로 선정한 후 개별요인 중 가로조건은 비교표준지보다 우세하고, 접근조건, 환경조건 및 기타조건은 유사하며, 획지조건과 행정조건은 열세하다고 판단하여 개별요인 격차율을 0.335로 산정한 다음, 위와 같이 산정된 개별요인 격차율과 기타 요인의 보정치 등을 고려하여 단가를 결정하였는바, 이러한 제반 사정을 감안하여 산정한 감정평가액을 그 현황이 도로라는 사정만으로 산정한 것이라고 단정할 수 없다.

라) 제1심 감정인 소외 2가 이 사건 각 부동산 중 건물들의 내부를 확인하지 아니한 채 위 건물들의 감정평가액을 산정한 사실은 인정된다. 그러나 제1심 감정인 소외 2는 일반건축물관리대장상 구조와 용도를 기준으로 현장 조사를 통한 외관상 관찰 및 탐문 내용의 토대 위에 한국감정원 등에서 발행되는 건물신축단가표 등과 인근 평가사례 등을 참고하여 원가법에 따라 감정 당시의 시가를 산정하였는바, 피고들의 비협조로 인하여 제1심 감정인 소외 2가 위 건물들에 출입할 수 없어 그 내부를 확인하지 못하였음을 감안하면, 피고들이 내부 확인 없이 감정이 이루어진 점을 탓할 수 없고, 달리 위 감정 절차 및 결과에 어떠한 위법이 있다고 볼 수도 없다.

마) 제1심 법원의 감정인 소외 2에 대한 시가감정촉탁 결과에 있어 그 감정방법 등이 경험칙에 반한다거나 합리성이 없다는 등의 현저한 잘못이 있다는 점을 찾을 수 없다.

바) 이 사건 각 부동산의 시가 감정기준일이 2018. 7. 12.이어서 원고와 피고들 사이의 이 사건 각 부동산의 매매계약 체결일인 2018. 8. 30.과 서로 상이하나, 그 간격이 50일에도 미치지 못하고, 그 기간 동안 비교표준지의 공시지가의 변동이 있었다거나 그 외 시가의 변동을 야기할만한 특별한 사정도 보이지 아니하므로, 이 사건 각 부동산의 2018. 8. 30.의 시가도 이 사건 각 부동산의 2018. 7. 12. 시가와 같은 것으로 추인된다.

라. 소결론

원고는 적법한 이 사건 주택건설사업의 사업자로서, 피고들과 주택법 제22조 제1항 에서 정한 3월 이상의 기간 동안 사전협의절차를 이행하였고, 위 협의가 종료되었다고 볼 수 있는 제1심 법원에서의 조정기일인 2018. 8. 9.부터 2개월 내에 이 사건 2018. 8. 28.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출하여 피고들에 대하여 매도청구권을 행사하였으며, 위 의사표시가 별지 목록 ‘체결일자’란 기재 각 해당 일자에 피고들에게 송달됨으로써 원고와 피고들 사이에 위 각 일자에 같은 목록 ‘대상 부동산’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 그 당시 시가인 같은 목록 ‘매매대금’란 기재 각 해당 금액(감정평가액)을 매매대금으로 한 매매계약이 적법하게 성립되었다고 할 것이다.

따라서 피고들은 원고로부터 별지 목록 ‘매매대금’란 기재 각 해당 금액을 지급받음과 동시에 원고에게 같은 목록 ‘대상 부동산’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 같은 목록 ‘체결일자’란 기재 각 해당 일자의 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 해당 부동산을 인도할 의무가 있다.

5. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고들의 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]