가. 청구인은 2016.9.13. OOO도시형생활주택(건물 면적 1,319.58㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 신축·취득하고, 2016.9.26. 취득세 등 합계 OOO처분청에 신고·납부하였다.

나. 청구인은 2016.9.28. 이 건 부동산이 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하는 공동주택에 해당하여 기 납부한 취득세 등의 환급을 요청하는 내용의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2016.11.11. 청구인에게 이 건 부동산이 청구인 앞으로 소유권 보존등기가 된 후 주식회사 OOO(이하 “수탁법인”이라 한다)으로 소유권이전등기가 경료되어 감면대상이 될 수 없다는 이유로 거부통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.11.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 임대사업자 등록 후 이 건 부동산을 건축하였고, 수탁법인과의 부동산 담보신탁계약은 자금의 대출 관계로 이루어진 계약으로 실질적인 매각이나 증여에 해당하지 아니하고, 그 신탁계약내용을 살펴보면, 수탁법인은 소유권 관리업무에만 국한되고 임대 등 관리에 대한 모든 업무 및 비용은 위탁자인 청구인이 담당하므로 실질적인 관리는 청구인이 하고 있으며, 임대보증금으로 대출금 상환에 따른 신탁해지를 하게 되면 청구인 명의로 소유권이 회복되고, 실제 이 건 부동산을 청구인이 계속 점유·사용하고 있어 청구인은 실질적인 건축주이자 임대인의 지위를 유지하고 있는바, 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 감면대상에 해당함에도 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 관한 관리권을 갖게 되는 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결, 같은 뜻임)이라 할 것인바,

이 건 부동산의 소유권이 2016.9.28. 수탁법인에게 이전된 것이 확인되는 이상, 수탁법인은 이 건 부동산의 소유권을 완전히 취득한 것이고 이는 임대 외의 용도로 사용하는 경우에 해당한다 할 것(행정자치부 지방세특례제도과-1353, 2015.5.18.)이므로 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대사업자가 공동주택을 보존등기한 후 담보신탁계약을 체결하여 소유권이전등기가 경료된 경우, 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 임대사업자가 임대를 목적으로 취득하는 공동주택에 대한 취득세 감면대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2016.9.13. 이 건 부동산(25세대)을 신축하고, 2016.9.28. 소유권보존등기를 하였으며, 같은 날 수탁법인에게 부동산담보신탁을 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하였다.

(2) 청구인은 2016.9.21. 이 건 부동산에 대하여 임대사업자 등록을 하고, 2016.9.28. 취득세 등 합계 OOO처분청에 신고·납부하였다.

(3) 청구인은 이 건 부동산에 대하여 수탁법인과 ‘부동산담보신탁계약’을 체결하였으며, 그 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다.

(4) 「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문 및 그 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 2018.12.31.까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 임대의무기간 내에「민간임대주택에 관한 특별법」등 관련 법령에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그와 같이 신탁의 효력으로 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 된다(대법원 2014.9.4. 선고 2014두36266 판결 외 다수, 같은 뜻임) 하더라도「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, 청구인이 이 건 부동산에 대하여 수탁법인과 체결한 부동산담보신탁계약의 내용을 보면, 이 건 부동산의 소유권이 수탁법인에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인이 사실상 계속 점유·사용하면서 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담하고, 수탁법인은 신탁기간 중 신탁계약에 따른 소유권관리업무에 대해서만 책임을 지며, 그 외의 제반 임대차 관련 업무에 대해서는 청구인이 책임을 부담함으로써 청구인이 실질적인 관리자로서 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있다 하겠으므로 이 건 부동산을 임대 외의 용도로 사용하고 있다고 보기는 어려운 점, 담보부신탁은 계약의 형태만 다를 뿐 그 실질에 있어 근저당의 설정과 유사할 뿐만 아니라 별도의 신탁기간이 약정되어 있으며 그 기간이 만료되거나 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 신탁재산의 귀속을 원인으로 위탁자인 청구인에게 소유권이 환원되는 점, 부동산담보신탁계약에 따라 신탁보수가 지급된다 하더라도 신탁으로 인한 소유권이전이 유상거래에 해당한다고 단정하기 어려우며, 위탁자인 청구인이 수탁법인으로부터 대가를 받고 이 건 부동산에 대한 소유권을 이전하였다거나, 수탁법인이 대가를 지급하고 이를 취득하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구인이 이 건 부동산을 취득한 후 임대의무기간 내에 수탁법인에게 소유권을 이전하였다는 이유로 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다(조심 2016지383, 2016.12.2. 외 다수, 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

제31조【임대주택 등에 대한 감면】①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

제177조의2【지방세 감면 특례의 제한】이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율( 「지방세법」제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 취득세 : 200만원 이하

나. 재산세 : 50만원 이하( 「지방세법」제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)

(2) 지방세특례제한법 시행령

제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 지방세기본법

제17조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

제20조【해석의 기준 등】① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “기업형임대주택”이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “준공공임대주택”이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

제43조【임대의무기간 및 양도 등】① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

(5) 신탁법

제1조【목적과 정의】② 본 법에서 신탁이라 함은 신탁설정자(이하 위탁자라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자라 한다)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다.

제2조【신탁의 설정】신탁은 위탁자와 수탁자간의 계약 또는 위탁자의 유언에 의하여 설정할 수 있다.

제3조【신탁의 공시】① 등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다.