청구인 OOO은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO OOO에 주소를 두고 있고 청구인 OO, OO 및 OOO는 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 89.2.1 청구인들의 피상속인 사망으로 상속받은 재산중 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO 대지 364.1평방미터, 건물 867.9평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 기준시가로 상속재산가액을 평가(392,628,300원)하여 89.7.21 상속세 신고를 한데 대하여, 처분청이 상속세법시행령 제5조의 2 제6호에 규정한 바에 따라 임대부분에 대해서는 임대료 및 임대보증금을 기준으로 가액을 평가하고 나머지 자가사용부분(3층과 4층 일부)은 청구인들이 신고한대로 기준시가로 산정하여 쟁점부동산의 총가액을 501,382,000원으로 평가하고 청구인들에게 90.1.20 상속세 417,421,080원 동방위세 77,587,410원을 부과하자, 이에 불복하여 90.3.19 심사청구를 거쳐 90.7.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 청구인들이 받은 상속재산중 쟁점부동산을 상속세법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의하여 평가하면서 임대부분을 지하층, 1, 2층 및 4층 일부로 하여 평가하고 3층은 자가사용으로 보아 기준시가에 의하여 평가하였으나 3층도 청구외 주식회사 OOOO양행이 임차하여 사용한 것으로서, 사실상 임대계약이 체결된 임대자산에 포함하여(임대보증금 10,000,000원) 평가하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

처분청은 청구인들이 상속받은 재산중 쟁점부동산(지하 171.12평방미터, 1층 171.12평방미터, 2층 171.12평방미터, 3층 171.12평방미터, 4층171.12평방미터, 옥탑 21.30평방미터)을 평가함에 있어서 지하층은(임차인 OOO) 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원, 1, 2층(임차인 OOO)은 보증금 30,000,000원 월세 2,260,000원, 4층의 1/2(임차인 주식회사 OOOO양행)은 보증금 5,000,000원으로 임대한 것임이 확인되어 상속세법 제9조 제4항 및 같은법시행령 제5조의 2의 규정에 의하여 임대한 부분을 382,200,000원 (임대보증합계액 45,000,000 +)으로 평가하고 나머지 자가사용부분은(토지 및 옥탑부분은 임대 및 자가사용부분에 안분계산함) 기준시가에 의하여 119,182,070원으로 평가하여 쟁점부동산을 총 501,382,070원으로 평가하였고, 청구인은 처분청에서 자가사용부분으로 계산한 3층(171.12평방미터)이 4층의 1/2을 임차한 주식회사 OOOO양행에서 사실상 임차하여 사용하고 있었으므로 4층의 1/2 보증금 5,000,000원을 기준하여 3층은 보증금 10,000,000원으로 산출, 이를 임대부분에 포함하여 평가하여야 한다는 주장인 바, 주식회사 OOOO양행과의 임대차계약서에 의하면 4층의 1/2(25평)만이 임대차계약이 되었음이 확인되며, 또한 청구인의 상속세 신고시 “임대보증금”의 채무공제내역을 보면, 지하층 10,000,000원, 1, 2층 30,000,000원, 4층 5,000,000원 합계 45,000,000원을 채무로 공제하였음이 확인되고 있어 3층은 임대한 것이 아님이 확실하므로 3층을 임대하였다는 구체적인 계약서 및 임대료의 제시도 없이 막연히 4층의 25평 임대보증금이 5,000,000원이니까 3층(171.12평방미터)은 보증금 10,000,000원으로 하여 임대한 것으로 평가하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 검 심판청구는 쟁점부동산중 3층을 자가사용한 것으로 보아 기준시가를 적용한 것의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청은 쟁점부동산중 3층을 청구인이 자가사용한 것으로 보아 기준시가로 평가(72,296,510원)한 반면, 청구인들은 사실상 임대한 것이어서 임대보증금(10,000,000원 상당)으로 그 가액을 평가하여야 한다는 주장인 바,

살피건대, 청구인들이 위 3층을 임대하였다고 주장하면서 임차하고 있었다는 주식회사 OOOO양행이 3층을 전시장으로 사용하기 위한 공사비지출내역관계등의 자료를 제시하고 있으나, 그 밖의 임대차계약서나 실제로 임대보증금을 영수한 사실 및 그 금액이 얼마인지를 나타내는 증빙자료 제시가 전혀 없고, 더구나 당초 청구인이 상속세 신고당시 임대보증금 채무공제내역에 위 3층의 임대보증금이 포함되어 있지도 아니한 점에서 위 3층이 상속세법시행령 제5조의 2 제6호에 규정한 『사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산』에 해당되는 것으로 보기는 어렵다 하겠으므로 위 3층을 임대한 것으로 인정하여 가액을 평가하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠으며,

설사 비록 청구인들이 주장하는 바대로 3층을 10,000,000원에 임대한 것으로 보아 그 가액을 10,000,000원으로 평가한다고 하더라도 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의하면, 시가 또는 이른바 기준시가에 의하여 평가한 가액과 임대한 것으로 보아 평가한 가액중 큰 금액을 상속재산의 가액으로 하도록 되어있으므로, 이 건의 경우 기준시가에 의하여 평가한 가액이 약 72,296,500원으로 산정되고 있어, 결국 전시한 상속세법 규정에 따라 임대보증금으로 평가한 가액보다 큰 금액인 기준시가에 의한 금액을 상속재산가액으로 하여야 할 것이어서 역시 청구주장은 이유없다 하겠다.

따라서 처분청이 위 3층을 기준시가로 평가하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.