2. 주식회사 서희건설

가. 광주 북구 C 답 1,438㎡ 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 1,320㎡에 관하여 2017. 8. 24. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,

나. 위 토지를 인도하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.

가. 원고들의 주택건설사업에 대한 사업계획승인 취득

(1) 원고 A 지역주택조합(이하 '원고 조합'이라 한다)은 2015. 11. 13. 광주광역시 북구청으로부터 주택조합 설립인가를 받고, 2016. 7. 25. 주택조합 변경인가를 받은 자이다.

(2) 원고들은 2016. 9. 1. 광주광역시장에게 광주 북구 D 외 43필지 26,630㎡(전체사업면적 : 33,375㎡, 도로면적 : 6,745㎡, 이하 '이 사건 주택건설대지'라 한다) 지상에아파트 888세대, 오피스텔 104호 규모의 아파트 등을 건설하는 내용으로 주택건설사업계획(이하 '이 사건 사업계획'이라 한다)의 승인을 신청하였다.

(3) 광주광역시장은 2016. 12. 22. 이 사건 사업계획을 승인하고, 이 사건 주택건설대지를 포함한 인근 33,375㎡를 'A 지역주택조합 아파트' 지구단위계획구역으로 결정하여 같은 날 이 사건 사업계획 승인을 고시함과 아울러 지구단위계획구역 결정의 취지를 고시 하였으며 , 2017. 3. 1. 지구단위 계 획 구역 지 형 도면을 고시 하였다.

(4) 원고들은 이 사건 사업계획 승인을 받기 전부터 이 사건 주택건설대지를 매입하기 시작하여 변론종결일 현재 사유지 22,570㎡와 국유지 690㎡를 매수하고, 국유지2,050㎡의 사용권원을 확보함으로써, 전제 주택건설대지의 95.04%[(22,570㎡ + 690㎡+ 2,050㎡) ÷ 26,630㎡ x 100, 소수점 둘째자리 미만 버림]에 해당하는 대지의 사용

권원을 확보하였다(아래 3.가.항 참조).

나. 피고 소유의 부동산

(1) 피고는 광주 북구 C 답 1,438㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)에 관하여 1983. 3. 12. 소유권이전등기를 마친 후 현재까지 이를 소유하고 있다.

(2) 이 사건 토지 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 1,320㎡(이하 '이 사건 대지'라 한다)가 이 사건 주택건설대지에 포함되어있다.

(3) 감정인 E의 감정결과에 의하면, 감정 기준시점인 2017. 3. 9. 기준 이 사건 토지의 시가는 1,453,818,000원(㎡당 1,011,000원)으로 평가되었고, 이 사건 토지에 설정된근저당권은 존재하지 아니한다.

다. 매매협의 및 원고들의 부동산 매도청구 경위

(1) 원고들(소송 외에서는 원고들의 위임을 받은 주식회사 휴먼시티의 임 • 직원을 통하여 피고와 매매협의가 진행되었다. 이하 같다)은 2016. 12. 26. 피고에게 이 사건 사업계획 승인 사실을 알리고 평당 4,000,000원의 매매대금을 제시하면서 매매협의를 요청하였으나, 피고가 평당 10,000,000원 이상의 매매대금을 요구하면서 매매협의가 이루어지지 않았다.

(2) 원고들은 2017. 1. 11. 주택법 제22조 제1항 제1호에 따라 이 사건 토지에 대하여 매도청구권을 행사하면서, 이 사건 소를 제기하였다.

(3) 원고들은 2017. 1. 18. 평당 4,100,000원의 매매대금을 제시하면서 매매협의를요청하였으나, 피고가 평당 10,000,000원 이상의 매매대금을 요구하면서 매매협의가 이루어지지 않았다.

(4) 원고들은 2017. 2. 2. 평당 4,100,000원의 매매대금을 제시하면서 매매협의를 요청하였으나, 피고가 평당 10,000,000원 이상의 매매대금에 1,800,000,000원을 추가로요구하면서 매매협의가 이루어지지 않았다.

(5) 원고들은 2017. 2. 14. 평당 4,200,000원의 매매대금을 제시하면서 매매협의를요청하였으나, 피고가 평당 10,000,000원 이상의 매매대금을 요구하면서 매매협의가 이루어지지 않았다.

(6) 원고들은 2017. 3. 3. 이 사건 소에서 이 사건 토지에 관한 감정을 신청하였음을설명하면서 매매협의를 요청하였으나, 피고가 평당 20,000,000원 이상의 매매대금을 요구하면서 매매협의가 이루어지지 않았다.

(7) 원고들은 2017. 3. 10. 매매협의를 요청하였으나, 피고가 평당 20,000,000원 이상의 매매대금을 요구하면서 매매협의가 이루어지지 않았다.

(8) 이 법원은 2017. 4. 3. 1차 조정기일을 진행하였으나, 당사자 사이에 합의가 성립되지 아니하였고, 이 법원이 같은 날 원고들이 피고에게 매매대금으로 2,150,000,000원을 지급하는 내용의 조정에 갈음하는 결정을 고지하였으나, 피고가 2017. 4. 18. 위 결정에 대하여 이의신청하였다.

(9) 원고들은 2017. 4. 24., 같은 해 5. 25., 같은 달 29일, 매매협의를 요청하면서 피고가 희망하는 매매대금을 제시해 줄 것을 요청하였으나, 피고가 구체적인 매매대금을제시하지 않았고, 원고들이 같은 해 6. 12. 평당 6,000,000원의 매매대금을 제시하면서매매협 의를 요청 하였으나, 매매협의가 이루어지지 않았다.

(10) 원고들은 2017. 8. 23. 이 사건 대지에 한정하여 매도청구권을 행사하되 그 매매대금을 이 사건 대지의 감정평가액에 상당하는 1,334,520,000원(= 1,320 ㎡ x

1,011,000원)으로 하고, 2017. 8. 23.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 을 매매일로 하는 내용의 청구취지 및 청구원인을 감축(변경)을 하였으며, 위 청구취지및 청구원인 변경신청서 부본이 2017. 8. 24. 피고에게 송달되었다.

(11) 이 법원은 2017. 10. 30. 2차 조정기일을 진행하였으나, 당사자 사이에 합의가

성립되지 아니하였다.

라. 주택법 규정

이 사건과 관련된 주택법 규정은 다음과 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 이 법원에 현저한 사실, 갑1 내지 7, 12 내지 18호증(각 가 지번호 포함), 을3호증의 1의 각 기재, 감정인 F의 감정결과, 이 법원의 한국국토정보공사에 대한 감정촉탁 결과, 변론 전체의 취지

2. 본안전항변에 관한 판단

가. 피고는, 주택법 제22조 제1항의 매도청구권을 행사하기 위해서는 해당 주택건설 대지 소유자와 3개월 이상의 매매협의를 거쳐야 함에도 피고와 매매협의를 거치지 않고 이 사건 소를 제기하였으므로, 이 사건 소는 부적법한 소라고 본안전항변을 한다.

나. 주택법 규정의 내용 및 관련 법령의 체계, 주택법 제22조 제1항 후문에서 3월 이상의 기간 동안 사전협의를 거치도록 한 규정의 취지 등에 비추어 볼 때, 주택법 제15조 제1항 또는 제3항의 규정에 따라 사업계획승인을 얻은 사업주체는 사업계획승인

을 얻은 후 사전협의개시일로부터 3월 이상의 기간이 경과한 때부터 주택법 제22조 제 1항의 매도청구권을 행사 할 수 있다고 해석함이 상당하나, 주택법 제22조 제1항 후문은 사업계획승인 후 3월 이상의 기간 동안 사전협의를 할 것을 요구할 뿐 그 방법이나시한 등에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 그 협의가 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이루어졌다고 하여 안 된다고 할 것은 아니다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등 참조).

살피건대, 원고들이 2016. 12. 26. 피고에게 이 사건 사업계획 승인 사실을 알리면서 매매협의를 시작한 사실, 2017. 1. 11. 이 사건 소를 제기한 이후 같은 해 6. 12.까지원고들이 피고에게 약 9회에 걸쳐 소송 외의 매매협의를 요청하고, 이 법원에서 1차로조정절차를 진행한 사실, 그럼에도 합의가 성립되지 아니하자 원고들은 피고에 대해이 사건 대지의 시가 상당액과 상환으로 이 사건 대지에 관한 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행과 이 사건 대지의 인도를 구하는 2017. 8. 23.자 청구취지 및청구원인 변경신청서를 제출하였고, 이는 2017. 8. 24. 피고에게 송달된 사실은 앞서본 바와 같으므로, 원고들과 피고는 이 사건 소를 제기한 이후에 주택법 제22조 제1항후문이 정한 3월 이상의 기간 동안 협의를 하였고, 그 기간이 경과한 다음에 원고들의매도청구의 의사표시가 피고에게 도달되었다고 할 것이어서, 이 사건 소제기 전에 3월이상의 기간 동안 매매협의를 하지 않았다고 하더라도, 이 사건 소가 부적법한 소라고할 수 없다. 피고의 본안전항변은 이유 없다.

3. 본안에 관한 판단

가. 원고들의 주택법상 사용권원 확보여부

(1) 살피건대, 갑7, 18호증의 각 기재에 의하면, 원고들이 이 사건 주택건설대지 중

사유지 22,570㎡, 국유지 690㎡를 각 매수한 사실이 인정되고, 갑16, 17호증의 각 기재 에 의하면, 이 사건 주택건설대지 중 국토교통부가 관리하는 국유지 1,131㎡에 대해서그 사무의 위임을 받은 광주광역시 북구청장이 2016. 10. 26. 용도폐지 후 유상 매입할것을 확인한 사실, 이 사건 주택건설대지 중 농림죽산식품부가 관리하는 국유지 919㎡에 대해서 그 사무의 위임을 받은 광주광역시 북구청장이 2016. 10. 31. 용도폐지 후유상 매입할 것을 확인한 사실이 인정되므로, 원고들은 이 사건 주택건설대지 중25,310nf(= 22,570㎡ + 690㎡ + l,131㎡ + 919㎡)의 사용권원을 확보하였고, 이는 전체 주택건설대지의 95.04%로 주택법 제22조 제1항 제1호가 정한 주택건설대지면적 중100분의 95이상에 해당한다.

(2) 피고는 주택건설대지면적을 산정함에 있어 이 사건 주택건설대지인 광주 북구 G 주유소용지 752㎡ 중 174㎡의 완충녹지 편입여부가 불분명하고, 이 사건 토지를 이 사건 주택건설대지로 편입되는 이 사건 대지와 도로로 편입되는 부분으로 구분한 것이원고들의 자의적인 기준에 따른 것으로 보이는 등 원고들이 주택법 제22조 제1항 제1호가 정한 주택건설대지면적 중 100분의 95이상의 사용권원을 확보한 것으로 볼 수없다는 취지로 주장한다.

살피건대, 이 사건의 쟁점은 원고들의 주택법 제22조 제1항 제1호에서 정한 매도청 구권의 행사가 그 요건을 구비하였는지 여부인바, 위 조항의 주택건설대지면적은 도로면적, 완충녹지면적을 제외한 주택의 부지로 편입되는 대지면적 만을 의미하는 것으로서 완충녹지의 면적은 요건사실과 무관한 주장이다. 나아가, 위 조항의 주택건설대지면적은 원고들과 같이 주택건설사업을 시행하려는 자가 임의로 정한 것이 아니라, 주택건설사업을 시행하려는 자의 신청에 따라 사업계획승인권자의 승인을 받은 사업계획에

따라 정해지는 것인데, 앞서 본 바와 같이 원고들이 사업계획승인권자인 광주광역시장 의 승인을 받은 이 사건 사업계획에 의해 산정된 주택건설대지면적 중 100분의 95이상의 사용권원을 확보하였으므로, 이 사건 사업계획의 승인이 위법하여 당연 무효라는사정 내지 취소되었다는 사정에 대한 주장 • 증명이 없는 한 피고의 이 부분 주장은 더나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.

나. 원고들의 협의의무 이행여부

(1) 매도청구권 행사 요건으로서 3개월 이상의 기간 동안 거쳐야 하는 '협의'는 사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하고, 그와 같은 협의요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을종합적으로 고려하여야 한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315, 101322 판결 등참조).

(2) 살피건대, 원고들이 2016. 12. 26. 피고에게 이 사건 사업계획 승인 사실을 알리면서 매매협의를 시작한 이후 이 사건 대지에 대해 매도청구권을 행사하는 취지의2017. 8. 23.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달되기 전까지 원고들이 피고에게 약 10회에 걸쳐 소송 외의 매매협의를 요청하고, 이 법원에서 1차례조정절차를 진행한 사실, 2017. 8. 23.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달이후에도 1차례 이 법원에서 조정절차를 진행한 사실은 앞서 본 바와 같다.

위 인정사실에다가 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고들이 피고에게 매매협의를 요청하면서 피고에게 이 사건 사업계획의 승인 경위, 매매대상 토

지, 매매협의 방법, 담당자의 인적사항을 충분히 인지시킨 것으로 보이는 점, ② 비록 피고의 희망 매도가격과 격차가 크기는 하였지만 원고들은 매매협의과정에서 희망 매수가격을 구체적으로 제시하였고, 그 가격은 이 사건 토지의 ㎡ 당 감정가보다 다소 높거나, 많게는 2배 수준이었던 점, ③ 피고는 원고들의 매매협의 요청에 대하여 희망 매도가격을 적극적으로 알리거나 절충안을 제시하는 등의 태도는 전혀 보이지 아니한 채별다른 답변을 하지 않고, 감정인 F의 감정결과에 대해 감정평가액이 너무 저렴하다며불만을 제기하는 등 사실상 피고가 주관적으로 원하는 매도가격에 근접하지 않는 이상원고들과 매매에 관한 협의를 할 의사가 없는 태도를 보인 점 등을 종합하여 보면 원고들은 2017. 8. 23.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달로써 이 사건 대지에 대한 매도청구를 하기까지 3개월 이상 피고와 구체적이고 실질적인 매매협의 절차를 거쳤다고 봄이 상당하다.

다. 매매대금의 결정

(1) 감정결과의 채부

살피건대, 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 하므로(대법원 2013. 1. 24. 선고 2011다103199판결 등 참조), 이 사건 토지에 대한 감정인 F의 감정결과에 따라 2017. 3. 9. 기준 이사건 대지의 시가는 ㎡당 1,011,000원이라 할 것이고, 원고들이 매도청구권을 행사한2017. 8. 24.경의 시가도 같은 금액일 것으로 추인된다. 따라서 이 사건 대지의 매매대금은 1,334,520,000원(= 1,320㎡ x 1,011,000원)이다.

(2) 피고의 주장에 관한 판단

(가) 피고는, 감정인 F의 감정결과는 비교표준지 선정의 오류, 유사 거래사례와의 비

교평가를 잘못 반영한 오류, 개발이익을 적절히 반영하지 못한 오류 등으로 인하여 이 사건 토지의 시가를 제대로 반영하지 못하였다고 주장한다.

(나) 살피건대, 앞서 인정한 사실관계에다가 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사 정들, 즉 ① 감정인 F은 이 사건 토지에 대하여 공시지가기준법에 의하여 이 사건 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 감정 기준시점까지의 지가변동률로 시점을 수정한 후 이 사건 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황, 기타 가격형성에 영향을 미치는 제요인 및 인근 토지의 거래사례 등 기타 요인을 종합적으로 참작하여 평가한 점, ② 위 감정인은 상업나지와아파트 부지로 이용되는 2건의 인근 비교표준지를 수집하여 분석한 후 이 사건 사업계획이 이행되어 개발되면 이 사건 토지가 갖게 될 것과 유사한 이용가치가 있는 인근아파트 부지를 비교표준지로 선정하였고, 그 비교표준지를 기준으로 이 사건 토지의가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건과 같은 개별요인을 항목별로 대조하여 비교표준지 대비 격차율을 산정한 후 광주 북구 H동, I동의 8건의 평가사례를 수집하여 분석한 그 밖의 요인 보정(80% 상향보정)을 거쳐 평가액을 산정한점, ③ 위 감정인은 위 비교표준지를 기준으로 광주 북구의 4개의 거래사례를 수집하여 이 사건 토지와 비교하기에 적정한 비교거래사례를 선정한 뒤 이를 기초로 위 평가액을 검토한 점, ④ 가격 차이가 발생하는 이유는 일반적으로 비교표준지 선정, 개별요인에 대한 품등비교, 기타요인 보정 등의 과정에서 발생하는 것인데, 위와 같은 요인들은 감정인의 경험과 판단에 따라 동일한 토지라도 그 평가가 달라질 수 있는 것인 점등을 종합하여 보면, 위 감정인의 감정결과는 적어도 그 감정평가서 기재 내용의 진실성을 담보할 수 있을 정도로 가격산정요인들이 구체적으로 특정 • 명시되었고, 그 요인

들이 어떠한 이유에서 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있을 정도로 기술되었다고 할 것이며(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002두2727 판결 등 참조), 주택건설사업으로 인하여예상되는 개발이익까지 고려하여 판단한 것으로 인정되고, 피고가 주장하는 위 감정결과의 부당성은 그 평가액이 결과적으로 자신의 매도 희망가격과 근접하지 않다는 주관적인 사정에 불과한 것으로 판단되므로, 위 감정결과에 어떠한 잘못이 있다고 볼 수없다. 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

라. 소결론

앞서 본 바와 같이 원고들은 주택법 제22조 제1항 제1호가 정한 사용권원을 확보하 였고, 피고와 3개월 이상 매매에 관한 협의를 한 후 2017. 8. 23.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본의 송달로써 매도청구권을 행사하였는바, 원고들과 피고 사이에는 위 부본의 송달일인 2017. 8. 24. 이 사건 대지의 시가로 매매계약이 성립하였으므로, 피고는 위 매매계약에 따라 원고들에게 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 대지를 인도할 의무가 있고, 원고들은 피고에게 위 매매계약에따라 매매대금을 지급할 의무가 있으며, 위 각 의무는 동시이행의 관계에 있다.

따라서 피고는 원고들로부터 1,334,520,000원을 지급받음과 동시에 원고들에게, 이 사건 대지에 관하여 2017. 8. 24. 매매를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하고 이사건 대지를 인도할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 백대현

판사 이주영