[2] 갑 주식회사가 건물을 매수한 후 건물 내 점포의 임차인인 을과 ‘부동산의 매매로 인한 명도에 대해 임차인은 임대보증금 전액을 반환받을 시 이전하며, 이전기한은 임대차기간 만료일까지로 한다. 임대인이 명도에 따른 이사비용을 임차인에게 선지급하되, 임차인이 이전을 하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 청구함에 합의한다’는 취지로 점포의 임대차계약 종료와 점포인도에 관한 합의를 하고, 이사비용을 선지급하였는데, 을이 임대차기간 만료일까지 점포를 인도하지 않겠다는 의사를 밝힌 후 점포를 인도하지 아니한 사안에서, 갑 회사가 을에게 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하거나 현실적인 이행의 제공을 하지 않았으므로 을이 점포를 인도하지 않았더라도 을의 점유를 불법점유라고 할 수 없어 을은 위약금을 지급할 의무가 없다고 한 사례

1. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다 ( 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 , 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조).

2. 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

가. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2015. 11. 16. 주식회사 신성비엠에스종합건설로부터 서울 노원구 (주소 생략)) 지상 4층 철근콘크리트조 슬래브지붕 근린생활시설 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 매수하면서 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 승계하였고, 2015. 12. 11. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고가 이 사건 건물을 매수하기 전부터 임대차보증금 26,000,000원에 이 사건 건물 중 2층 일부(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임차하여 당구장을 운영하고 있었는데, 그 임대차기간은 2015. 12. 31. 만료될 예정이었다.

다. 원고는 이 사건 건물을 매수한 후 2015. 11. 23. 피고와 사이에 ‘이 사건 부동산의 매매로 인한 명도에 대해 임차인은 임대보증금 전액(미납임차료, 원상복구비, 수도광열비, 기타 미납금 제외)을 반환받을 시 이전하며, 이전기한은 2015. 12. 31.까지로 한다. 임대인이 명도에 따른 이사비용 5,000,000원을 임차인에게 선지급하되, 임차인이 이전을 하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 청구함에 합의한다’는 취지로 이 사건 점포의 임대차계약 종료와 점포인도에 관한 합의를 하고(이하 ‘이 사건 합의’라 한다), 2015. 11. 25. 피고의 은행계좌로 이 사건 합의에서 정한 이사비용 5,000,000원을 입금하여 주었다.

라. 그런데 피고는 이 사건 합의 후 원고에게 ‘이사를 하려니 마땅한 곳이 없어 이 사건 점포에서 영업을 더 해야겠다. 이사비용으로 받은 5,000,000원을 반환하겠다.’고 하는 등으로 2015. 12. 31.까지 이 사건 점포를 인도하지 않겠다는 의사를 밝혔다.

마. 이에 원고는 2015. 12. 29. 내용증명우편으로 이 사건 합의 내용대로 2015. 12. 31.까지 임대목적물인 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하면서 이를 이행하지 않을 경우 이 사건 합의에서 정한 위약금 50,000,000원을 청구하고 추가 손해에 대한 손해배상도 청구하겠다는 등의 내용으로 임대차목적물 인도요청 및 관련 법적 조치 예고를 통지하였다. 피고는 위 내용증명우편을 2015. 12. 31. 수령하였으나, 합의 기간인 2015. 12. 31.까지 이 사건 점포를 원고에게 인도하지 않았다.

바. 그 후 원고가 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하자 피고는 2016. 1. 18.경 이 사건 점포 내의 집기와 부대시설을 그대로 둔 채 이 사건 점포에서 당구대를 반출하였고, 같은 달 20일경 이 사건 건물에서 철거 및 수리공사를 하고 있던 소외인에게 나머지 집기, 시설물을 폐기하는 등으로 처리하여 달라고 부탁하였으며, 소외인은 2016. 1. 27.경까지 위 나머지 집기 등을 처리하여 이 사건 점포를 비워 주었다.

사. 한편 원고는 이 사건 소송 과정에서 이 사건 합의에서 정한 위약금 50,000,000원을 지급받아야 하므로 피고에게 지급할 보증금이 모두 공제되어 소멸하였다는 취지의 주장을 하였을 뿐 피고에게 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 지급하거나 현실적인 이행의 제공을 하지 않았다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 다음과 같이 판단된다.

가. 피고의 이 사건 점포 인도의무와 원고의 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 이 사건 합의 중 피고가 2015. 12. 31.까지 이전하지 않을 경우 지급받은 이사비용의 10배를 지급하기로 한 약정은 원고가 피고에게 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하는 등의 사유로 피고가 동시이행의 항변권을 상실하여 피고의 이 사건 점포에 대한 점유가 불법점유에 해당함을 전제로 발생하는 의무라고 보아야 한다.

나. 그런데 이 사건에서 원고가 피고에게 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하였다거나 현실적인 이행의 제공을 한 바 없으므로, 피고가 이 사건 합의에서 정한 2015. 12. 31.까지 원고에게 이 사건 점포를 인도하지 않았다고 하더라도 피고의 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 따라서 피고는 이 사건 합의에서 정한 위약금을 지급할 의무가 없다. 이는 피고가 2015. 12. 31. 이전에 이 사건 합의에 따른 점포 인도의무의 이행을 거절하는 의사를 표시하였다고 하더라도 달리 볼 수 없다.

4. 그럼에도 원심은 이와 달리 원고가 이 사건 합의에서 정한 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하지 않고도 피고에게 이 사건 합의에서 정한 위약금을 청구할 수 있다고 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 임대차계약에 있어서의 동시이행항변권 소멸 여부 및 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

5. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 반소에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.