1. 상고이유 제2점에 대하여

원심은 그 거시 증거에 의하여, 이 사건 토지의 감정평가를 의뢰받은 한려감정평가사사무소 감정평가사 소외 1과 순천감정평가사사무소 감정평가사 소외 2는 이 사건 환지의 평가기준시점을 환지처분시에 가까운 1988.6.1. 현재의 토지가격을 기준으로 입지적 여건, 주위환경, 이용도, 효용성, 가격수준 등 제반 가격형성 조사자료에 의하여 제시외 건물에 구애됨이 없이 나지상태로 평가하되, 가격수준 등 형성자료는 한국감정원토지지가조사표(1988.4.1.기준) 및 1989.7.1. 공시지가 가격수준 등을 참작하여 감정평가하였고, 피고는 이를 기초로 환지청산금을 산정한 후 2차례에 걸쳐 토지평가심의위원회를 개최하여 청산금을 재결정하여 원고 등에게 청산금을 부과하는 이 사건 처분을 한 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면, 위 토지평가기관의 각 감정평가 내용이 다소 미흡한 점은 있지만 토지구획정리사업법 제52조 제1항 소정의 감정평가의 적정성을 담보할 수 있을 만큼의 평가요인을 특정하여 평가하였다고 할 것이고, 원심 감정인 소외 3의 감정결과에 비추어 보아도 그 평가내용이 적정한 것으로 보여지며(원고별로 당초의 평가액과 금 39,000원 내지 금 651,000원의 차이밖에 발생하지 않는다), 그 밖에, 원고들의 주장처럼, 피고가 환지청산금제도의 취지를 오해하여 총 사업비 중 그 절반에 가까운 금액을 청산금 징수액으로 충당하기로 처음부터 계획하고, 종전토지에 대하여 일부러 높은 감보율을 적용하여 총 과소면적에 비해 터무니없이 큰 과도면적이 발생하도록 하여 위 과도면적에 청산금 징수 총액으로 미리 책정해 놓은 금원을 적당히 배분한 후 위 감정평가업자들로 하여금 이에 따라 감정평가를 하게 한 점은 이를 인정할 증거가 없다고 판단하여 이 사건 부과처분이 위법하다는 원고들의 주장을 배척하였다.

그러나. 토지구획정리사업법 제48조의 2 제1항, 동시행령 제30조의 2 및 지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조, 제9조 제2항, 제10조 제1항 제6호, 동시행령 제12조 제4호, 감정평가에관한규칙 제17조 등을 종합하면, 토지구획정리사업법에 의한 환지청산금의 기준이 되는 토지가격의 산정은 그 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지를 선택하여 그 공시지가를 기준으로 환지청산시까지의 지가변동률을 참작하고 표준지와 평가대상토지와의 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교교량하는 이른바 품등비교를 하여 가격을 평가하여야 하며, 그 감정평가서에는 위와 같은 각 평가요인을 구체적으로 특정하여 명시함으로써 보상액 산정이 적정하게 이루어졌음을 객관적으로 인정할 수 있어야 할 것인바 (당원 1990.5.8.선고 89누5881 판결 참조), 이 사건 토지가격 산정의 기초가 된 감정평가서 중 한려감정평가사사무소의 감정평가서(기록 79면-81면)에는 대상토지와 그 감정가격만 기재되어 있을 뿐 그 평가요인은 전혀 기재되어 있지 아니하고, 순천감정평가사사무소의 감정평가서(기록 82면-85면)를 보면 "본건 토지의 가격은 입지적 조건, 주위상황, 토지의 효용성 등을 고려하고 인근지와 유사토지의 제반 가격자료를 참작한 비준가격으로 평가하되 본건 중 일부지상에 제시외 건물이 소재하였다고 하나 이에 구애없이 토지를 평가하였다"고만 기재되어 있어 위 감정평가의 적정성을 담보할 수 있을 만큼의 평가요인을 특정하여 평가하였다고 보기는 어렵다고 할 것이다. 이를 지적하는 취지의 논지는 이유 있다.

2. 그러므로, 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고, 원심판결을 파기하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.