청구인은OOOOO OOO OOO 80-73, 같은 동 80-74번지 대지 156㎡, 건물 522.95㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1998.3.23. 취득하여 2004.2.11. OOOOO에 수용을 원인으로 양도하고 2004.4.30. 이에 대한 양도소득세를 1세대1주택 비과세로 신고하였다.

처분청은 청구인이 쟁점건물 전부를 주택으로 보고 그 부수토지와 함께 1세대1주택 비과세로 신고한데 대하여, 공부상 주택부분만을 비과세대상으로 보고 2004.10.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 23,182,610원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.11.23. 이의신청을 거쳐 2005.4.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장과 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물은 2004.2.11. 수용될 당시 공부상 지하1층, 1층, 2층 및 3층은 점포로 되어 있고 4층과 5층은 주택으로 되어 있으나, 그 중 1층만 제외하고 나머지 면적을 주택으로 사용하여 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세로 신고한 것은 정당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점건물 전부가 주택이라고 주장하나, 공부상 쟁점건물은 근린생활시설, 주택으로 표시되어 있고, 청구인 본인이 수용되기 전까지 1층에서 OO약국(사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO)을 경영한 사실이 확인되며, 양도소득세 신고시 제출된 쟁점건물의 건축물현황 도면상 주택부분은 4층 및 5층으로만 표기되어 있으며, 청구인이 제시한 임대인들의 주민등록등본상 거주일자도 유OO을 제외한 나머지 2인은 3년이 안되어 비과세 대상이 아닌 점 등에 비추어 보아 소득세법시행령 제154조의 규정에 따라 공부상에 나타난 주택과 그 부수토지만을 비과세대상으로 하여 양도소득세를 과세함은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물의 양도당시 주택으로 사용한 면적이 주택이외의 면적보다 더 커 전체를 주택으로 보아 비과세함이 타당한지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도 소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당 일산 평촌 산본 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 건축물대장상 각 층별 용도는 아래와 같다.

1세대1주택의 범위에 관하여 규정하고 있는 소득세법시행령 제154조 제1항 및 제3항에 의하면, “1세대 1주택 이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말하나, 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우」에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한없이 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세하는 것으로 규정되어 있고, 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있으며, 1세대1주택 해당여부의 요건판단은 양도일 현재의 현황에 의하는 것인 바,

청구인은 쟁점건물의 지하 1층에는 이OO가 2000.11.25.부터 거주하였고, 2층에는 유OO이 2000.3.15.부터 거주하여 각 3년 이상 주택으로 사용하였으며, 3층에는 2002.7.29. 정OO가 입주하기 전의 종전거주자의 거주기간을 합산하면 주택으로 사용한 기간이 3년 이상이라고 주장하면서 전세계약서 및 전기세 영수증, OOOOO OOO청장이 발급한 토지수용확인서를 제출하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 토지수용확인서를 보면, 기업자는 OOOOO OOO청장이고, 사업명은 OOOO주거환경개선사업이며, 사업인가일은 2001.10.8로 되어 있다.

(나) 쟁점건물의 지하 1층에 거주한 이OO가 입주한 날은 2001.10.25.이며, 쟁점부동산의 양도일(2004.2.11)현재 지하 1층을 주택으로 사용한 기간이 2년 4월임이 이OO의 주민등록등본에 의하여 확인된다.

(다) 1층은 2004.2.11. 쟁점부동산이 수용되기 직전까지 청구인이 OO약국(OOOOOOOOOOOO)을 경영하였으므로 주택이 아닌 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(라) 쟁점건물의 2층에는 유OO이 임차보증금 2000만원에 2000. 3.15.부터 양도될 때까지 거주한 사실이 임대차계약서 및 유OO의 주민등록등본에 의하여 확인되며, 2층에 고지된 2003년 11월분 전기료 자동납부영수증을 보면, 전기료가 37,990원임이 확인된다.

(마) 또한, 3층에는 정OO가 임차보증금 5000만원에 2002.7.29.부터 양도시까지 거주한사실이 임대차계약서 및 정OO의 주민등록등본에 의하여 확인되며, 3층에 고지된 2003년 10월분 및 11월분 전기료가 각 379,110원 및 350,990원임이 확인된다.

(2) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합해 보면, 1층은 약국을 운영하였으므로 주택이 아니며, 3층은 월 전기료가 350,000원 이상인 점에서 일반 주택의 가정용 전기료로 보기 어려우므로 주택으로 사용하였다고 보기 어렵다.

지하 1층의 경우 이OO 및 그의 가족이 2001.10.25.부터 양도일까지 2년 4개월간 거주한 사실에 대하여는 처분청도 인정하면서도 주택으로 사용한 기간이 3년미만이라하여 1세대주택 비과세 적용을 배제하였으나, 이 건의 경우 쟁점건물이 수용되었으므로 거주기간에 관계없이 지하1층을 1세대1주택 비과세 주택으로 보아야 한다.

쟁점건물의 2층의 경우 처분청은 유OO의 임대차계약서 및 주민등록등본상 전입시부터 쟁점건물 양도시까지 3년이상 거주한 사실을 확인할 수 있으나, 같은 평형, 동일구조인 3층의 정OO의 임대보증금이 5000만원이나, 유OO의 임대보증금은 2000만원인 점 및 2003.11월분 전기요금청구서가 3층에 거주한 정OO의 청구금액은 350,990원인 반면 2층에 거주한 유OO의 것으로 표기되어 있는 김OO의 청구금액은 37,990원인 점에서 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 2층을 주택으로 사용하였다고 볼 수 없다는 의견이나, 3층의 임대보증금이 2층의 임대보증금보다 비싸며, 3층의 전기료가 350,000원이상인 점에서 3층을 주택으로 보기 어렵다고 할 수는 있겠으나, 2층에 거주한 유OO의 경우 2000.3.15.부터 3년이상 거주한 사실이 임대차계약서 및 주민등록등본에 의하여 확인되고, 전기료 37,990원은 가정용인 것으로 볼 수 있는 점에서 유OO이 2층을 주택으로 사용한 것으로 보는 것이 타당하다.

따라서, 쟁점건물(522.95㎡)중 이OO에게 임대한 지하층면적(87.33㎡)과 유OO에게 임대한 2층 면적(103.21㎡)을 주택의 면적에 포함시키면 주택면적은 321.79㎡(4층과 5층 131.25㎡ 포함)이고, 이는 나머지 주택외의 면적 201.16㎡(1층과 3층)보다 크므로 쟁점건물 및 그 부수토지 전체를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다고 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.