○ 사실관계

- 본인은 1997.03.20. 분당에 주택 1채를 취득하여 현재까지 10년이상 거주하고 있음. (고가주택에 해당함)

- 2003.09.02.에 모친 소유의 서울소재 재건축 계획 중인 아파트 1채를 협의분할 상속받았으며, 당해 아파트는 현재 재건축공사 진행 중(관리처분인가일 : 2005.05.06)으로 2007. 10월 말경에 준공예정임. (준공 후 고가주택 해당 예정됨)

○ 질의내용

- 현재 거주 중인 분당소재 아파트를 재건축 중인 상속주택 준공 전 또는 후에 양도하는 경우 양도소득세 적용 및 계산방법

- 현재 거주중인 분당소재 아파트를 양도하는 경우 절세 및 장기보유특별공제 혜택을 받으려면 상속받은 주택 재건축 준공 전 또는 후에 어떤 영향이 있는지 여부와 필히 상속아파트 재건축 준공 전에 양도하여야 혜택이 있는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, (이하생략)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

2. (이하생략)

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. ~ 2. (생략)

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

③제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.(2005. 12. 31. 개정)

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설)

○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)

양도가액 ― 6억원

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정)

양도가액 ― 6억원

법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────

양도가액

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 · 심판례, 판례)

○ 서면5팀-1072, 2007.04.02

1. 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)은 양도소득세가 비과세(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외)되는 것임.

2. 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그 밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 않는 것이며, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 상속으로 여러 사람이 공동 소유하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 제155조 제3항 규정이 적용되는 것임.

○ 서면4팀-2283, 2005.11.23

【질의】

(내용)

- 인천 강화군 1983년에 주택을 상속받아 상속주택을 보유하고 있다가 1989년에 광명에 새로운 주택을 취득하였음.

- 퇴직후 귀농하여 상속받은 농지를 경작하고자 상속주택을 1995년에 재건축하였음.

- 2001년부터 배우자와 함께 당해 상속주택에서 거주하였으나 주민등록은 배우자만 되었음.

(질의)

위의 경우 광명시의 일반주택을 양도할 경우 상속주택을 소득세법 시행령 제155조 제2항의 상속주택의 특례를 적용하여 양도소득세가 비과세 되는지.

【회신】

소득세법 시행령 제155조 제2항에 의거 피상속인과 동일세대원이 아닌 상속인이 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것이며, 이에 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 새로운 주택은 상속받은 주택으로 보고 당해 법령을 적용하는 것임.

○재일46014-43, 2000.01.13

1. 1주택을 소유한 1세대(무주택세대를 포함함)가 상속으로 1주택을 상속받은 경우 당해 상속받은 주택은 소득세법시행령 제155조 제2항의 규정에 의하여 보유기간 및 양도시기에 제한없이 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 것이며, 당해 상속주택은 다른 주택의 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 주택수에 포함하지 않는 것임.

2. (생략)

3. 1세대 1주택자가 다른 주택을 상속받은 후 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 양도하는 경우 그 새로운 주택은 상속받은 주택(부수토지는 기존 비과세주택의 정착면적으로 판정)으로 보고 양도소득세를 비과세하는 것임.

○ 서면4팀-2272, 2006.07.14

1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.

○서면4팀-692, 2006.03.23

소득세법 제95조 제2항 “장기보유특별공제”를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임.