가. 피고 1, 피고 주식회사 하나은행, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 10, 피고 11, 피고 12, 피고 13, 피고 14, 피고 주식회사 사랑샘터상담센터, 피고 18, 피고 22, 피고 23은 별지 목록 ‘피고별 인용액’란 기재 각 해당 금액, 피고 9는 3,664,313원, 피고 7, 피고 신창표씨영원공파종회는 피고 9와 공동하여 위 3,664,313원 중 1,779,195원, 피고 16, 피고 17은 공동하여 368,169원, 피고 19, 피고 20, 피고 21은 공동하여 4,198,517원 및 위 각 돈에 대하여 2017. 2. 1.부터 2017. 5. 10.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,

나. 서울 강북구 (주소 생략) 대 704㎡ 중 48.44/707 지분에 관한 원고의 소유권상실 또는 피고들의 점유 종료를 해제조건으로 2017. 2. 1.부터 2017. 12. 31.까지, 피고 1, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 10, 피고 11, 피고 12, 피고 22, 피고 23은 매월 별지 목록 ‘3기간 임료’란 기재 각 해당 금액, 피고 주식회사 하나은행은 매월 387,029원, 피고 9는 매월 273,119원, 피고 7, 피고 신창표씨영원공파종회는 피고 9와 공동하여 매월 위 273,119원 중 132,612원, 피고 13, 피고 주식회사 사랑샘터상담센터는 각 매월 100,434원, 피고 14는 매월 200,868원, 피고 18은 매월 26,355원, 피고 16, 피고 17은 공동하여 매월 27,442원, 피고 19, 피고 20, 피고 21은 공동하여 매월 312,935원의 비율로 계산한 돈을,

각 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 당사자들의 관계

1) 원고는 2015. 11. 23. 공매절차에서 서울 강북구 (주소 생략) 대 704㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 중 48.44/707 지분(이하 ‘이 사건 원고 지분’이라고 한다)을 매수하여 2015. 12. 17. 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

2) 피고들은 이 사건 토지 지상의 지하 4층, 지상 12층의 집합건물인 ○○○○ 빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 구분소유자들로서 별지 목록 ‘소유권취득’란 기재 각 해당 일자에 같은 목록 ‘호실’란 기재 각 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마치고 현재까지 이를 소유하고 있다(다만 403호는 피고 7, 피고 신창표씨영원공파종회, 피고 9가 각 1/3 지분씩, 1001호 내지 1003호는 피고 16, 피고 17이 각 1/2 지분씩, 지하 101호 내지 102호는 피고 19, 피고 20, 피고 21이 5/10 지분, 3/10 지분, 2/10지분씩을 공유하고 있다. 또한 201호 내지 203호의 소유자인 피고 주식회사 하나은행의 경우는 흡수합병과 수탁자 경질을 통해 현재의 위 피고가 전 수탁자인 합병 전 피고 주식회사 하나은행의 수탁자로서의 권리의무관계를 포괄적으로 승계하였다).

나. 이 사건 건물의 신축 및 등기관계

1) 주식회사 에코(이하 ‘에코’라고 한다)는 대지면적을 655.56㎡로 하여 구분소유 형태의 이 사건 건물의 건축허가를 받아 완공한 다음 2005. 9. 16. 이 사건 건물의 사용승인을 받았고, 같은 날 이 사건 건물에 관하여 대지면적을 655.56㎡로 한 집합건축물대장이 작성되었다.

2) 2005. 10. 5. 이 사건 토지의 등기부에 655.56/704 지분에 관하여는 이 사건 건물의 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐지고, 나머지 48.44/707 지분(이 사건 원고 지분에 해당하는 부분이다)에 관하여는 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐지지 않은 채 그대로 에코 명의로 남게 되었고, 한편으로 같은 날 이 사건 건물의 각 전유부분에 관하여 에코 명의로 소유권보존등기가 이루어지면서 각 전유부분별로 등기원인은 ‘2005년 9월 16일 대지권’, 대지권종류는 ‘소유권대지권’, 대지권비율은 704를 분모로, 별지 목록 ‘등기지분’란 기재 각 해당 지분을 분자로 한 대지권의 표시등기(이하 이 사건 토지의 등기부상 655.56/704 지분에 관한 대지권이라는 뜻의 등기와 집합건물등기상 대지권의 표시등기를 합쳐 ‘이 사건 대지권등기 등’이라고 한다)가 마쳐졌다.

다. 이 사건 토지의 점유 · 사용

피고들은 이 사건 건물의 구분소유자로서 각 해당 전유부분의 소유를 통하여 이 사건 토지 전부를 그 부지로 점유·사용하고 있다.

[인정근거] 갑 1 내지 3호증, 을 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 청구원인에 관한 판단

1) 1동의 건물의 구분소유자들이 당초 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분 비율대로 건물 대지를 공유하고 있는 경우 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 대지에 대한 공유지분 비율에 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원이 있으므로 구분소유자들 상호 간에는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없으나, 건물의 구분소유자 아닌 자가 경매절차 등에서 대지의 공유지분만을 취득하게 되어 대지에 대한 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 대지 공유지분권에 기초하여 부당이득의 반환을 청구할 수 있다( 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다108210 판결 , 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결 등 참조).

2) 앞서 본 기초사실에 의하면, 피고들은 이 사건 건물의 각 해당 전유부분의 소유를 통해 이 사건 토지 전부를 점유·사용함으로써 이 사건 토지 중 이 사건 원고 지분 부분에 대하여 법률상 원인 없이 자신의 건물의 대지권으로 등기되어야 할 지분 면적에 상응하는 비율에 따른 임료 상당의 이득을 얻고, 원고에게 같은 액수만큼의 손해를 입히고 있다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 피고들은 원고에게 이 사건 원고 지분의 점유·사용으로 인한 이득액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

나. 피고들의 주장에 관한 판단

1) 피고들은, 이 사건 대지권등기 등이 이 사건 원고 지분을 이 사건 건물의 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 하는 취지의 공정증서 등이 첨부되지 않은 채 비정상적으로 이루어졌다고 볼 만한 사정이 있어 그 등기절차가 적법하게 이루어졌다는 추정력이 깨어졌고, 따라서 원고가 이 사건 원고 지분을 취득한 것은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조 제2항 본문에 정한 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지에 반하여 무효라고 주장한다.

2) 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는 적법한 절차 및 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 그 절차 및 원인이 부당하여 그 등기가 무효라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있으나, 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 있음이 입증되는 경우에는 그 추정력은 깨어진다( 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다21702 판결 등 참조). 또한 구분소유자의 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 분리하여 처분할 수 없으므로( 집합건물법 제20조 제2항 본문), 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 그 효력이 없다( 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결 등 참조). 다만 구분소유자 전원으로 구성된 관리단집회에서 의결로 법정대지에 대한 대지사용권을 전유부분과 분리처분할 수 있다는 내용의 규약을 설정하거나 전유부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자가 같은 내용의 공정증서를 작성한 경우에는 전유부분과 대지사용권의 일체성이 배제되어 대지사용권을 분리하여 양도할 수 있다( 집합건물법 제20조 제2항 단서, 제4항 ). 그리고 구분건물의 등기신청을 할 경우에 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것(대지권)이 있을 때에는 신청서에 그 권리의 표시를 적어야 하고, 각 구분소유자가 갖는 대지권의 비율이 전유부분의 면적비율이 아닌 규약 또는 공정증서에서 달리 정한 비율인 경우에는 신청서에 해당 규약이나 공정증서를 첨부하여야 한다[ 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산등기법’이라고 한다) 제42조 제4항 , 제5항 제2호 ].

3) 이 사건으로 돌아와 보건대, 을 2, 3, 7, 8호증(가지번호 있는 서증 포함)의 각 기재, 증인 소외 1의 증언, 이 법원의 법무사 소외 2에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 대지권등기 등은 법정대지에 해당하는 이 사건 토지 중 이 사건 원고 지분을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있다는 내용의 공정증서가 첨부되지 않은 채 그 절차가 적법하게 진행되지 않은 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 있으므로 그 추정력이 깨어졌다고 봄이 타당하고, 따라서 이 사건 원고 지분은 이 사건 건물의 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분될 수 없는 것이므로 원고가 이 사건 원고 지분을 취득한 것은 비록 공매절차에 의한 것이라 하더라도 집합건물법 제20조 제2항 본문에 반하여 무효이다.

① 에코가 2005. 10. 5. 이 사건 건물의 모든 전유부분에 관한 소유권보존등기를 마칠 때에는 전유부분의 전부를 소유하고 있었으므로 이 사건 원고 지분을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있다는 내용의 규약이 설정되었을 여지는 없다.

② 에코가 2005. 10. 5. 서울북부지방법원 도봉등기소에 제출한 집합건물소유권보존등기신청서의 첨부서류 중에 공정증서는 없고 ‘약정서’라는 문서가 첨부되어 있을 뿐이다.

③ 위 소유권보존등기신청업무를 위임받아 처리한 소외 2 법무사는 당시 에코로부터 분리처분이 가능하다는 내용의 공정증서를 받거나 이를 작성한 사실은 없고, 에코로부터 받은 대지권비율표대로 규약을 작성하여 법인인감을 날인받아 등기신청서에 첨부하였다고만 기억하고 있다.

④ 당시 소외 2 법무사에게 등기신청업무를 위임한 에코의 대표이사 소외 1도 분리처분이 가능하다는 내용의 공정증서를 작성한 적도 없고, 위 법무사로부터 위와 같은 내용의 공정증서의 작성을 요구받은 적도 없으며, 그러한 공정증서를 작성하지 않은 이유에 대하여는 이 사건 원고 지분을 분리처분하려는 생각이 없었고 당연히 분양계약에 따라 수분양자들에게 이전해주려고 했기 때문이라고 기억하고 있다.

4) 따라서 피고들의 위 주장은 이유 있다.

다. 원고의 주장에 관한 판단

1) 이에 대하여 원고는, 자신은 이 사건 토지의 등기부에 655.56/704 지분에 관하여만 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐지고 이 사건 원고 지분에 관하여는 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐지지 않은 채 에코 명의로 남아 있는 점과 이 사건 건물의 모든 전유부분에 관한 대지권등기의 대지권비율의 합이 역시 655.56/704인 점을 근거로 이 사건 원고 지분을 분리하여 처분할 수 있다는 내용의 공정증서가 존재한다고 믿었으므로 집합건물법 제20조 제3항 의 선의의 제3자에 해당하여 피고들은 분리처분금지로써 원고에게 대항하지 못한다고 주장한다.

2) 살피건대, 집합건물법 제20조 제3항 은 같은 조 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다. 여기서 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자란 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다( 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 , 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 등 참조).

한편 대지권이란 대지사용권 중에서 규약이나 공정증서로 특별히 분리처분할 수 있음을 정하지 않은 것인데( 구 부동산등기법 제42조 제4항 ), 대지권이 있어도 이를 등기하지 않을 경우에는 구분건물과 대지권이 분리처분될 가능성이 존재하므로 부동산등기법은 전유부분과 일체로서 처분되는 토지의 권리관계를 토지 등기기록에 등기하지 아니하고 건물 등기기록에 기록하여 그 등기의 효력을 토지에도 미치도록 하는 대지권등기 제도를 두고 있다. 그리고 분리처분을 금지하는 취지의 등기란 대지권등기를 의미하는데, 이는 부동산등기법상 분리처분을 금지하는 취지를 등기할 수 있다는 규정이 따로 없고 대지권등기를 하면 전유부분과 대지사용권 어느 한쪽에 대한 이전등기 또는 설정등기가 금지됨으로써 분리처분이 방지되기 때문이다.

이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 ‘선의’의 제3자에는 집합건물등기부와 토지등기부에 1필지 토지의 일부 지분에 관하여만 대지권등기 또는 집합건물의 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐지고 나머지 지분에 관하여는 대지권등기 또는 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐지지 아니한 등기부 기재를 믿고 실제로는 대지사용권의 목적인 나머지 지분을 취득한 자도 포함된다고 봄이 타당하다. 따라서 피고들은 집합건물법 제20조 제3항 에서 말하는 ‘선의’의 제3자에 해당하는 원고에 대하여 이 사건 원고 지분에 관한 분리처분금지로 대항할 수 없다고 할 것이다. 원고의 위 주장은 이유 있다.

라. 부당이득반환의 범위

1) 집합건물법 제21조 제1항 에 따라 피고들 소유의 각 해당 전유부분의 면적비율에 따라 등기되어야 할 대지권비율의 분자는 별지 목록 ‘전유면적비율 대비 대지지분’란 기재 각 해당 지분과 같고, 실제로 등기되어 있는 대지권비율의 분자는 같은 목록 ‘등기지분’란 기재 각 해당 지분과 같으므로, 피고들은 그 부족한 지분만큼 타인의 대지지분을 점유·사용하고 있다고 할 것이다. 그런데 이 사건 건물 중 102호의 소유자인 소외 3 외 2인 앞으로 전유면적비율 대비 대지지분보다 12.07/704 지분만큼 초과하여 대지권등기가 마쳐졌으므로, 피고들의 각 부족한 대지지분(= 전유면적비율 대비 대지지분 - 등기지분)에서 소외 3 외 2인이 초과보유하고 있는 12.07/704 지분에 해당하는 부분을 안분하여 공제한 부분만이 피고들이 원고에 대한 관계에서 부족한 대지지분이 될 것이고, 이를 각 전유부분별로 주1) 계산하면 별지 목록 ‘부족지분’란 기재 각 해당 지분과 같다.

한편 이 법원의 감정인 소외 4에 대한 임료감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 원고 지분을 보증금 없이 임대하였을 경우 2015. 12. 17.부터 2015. 12. 31.까지의 기간임료는 1,308,700원, 2016. 1. 1.부터 2016. 12. 31.까지의 기간임료는 32,212,600원, 2017. 1. 1. 이후의 월임료는 2,699,720원인 사실을 인정할 수 있다.

따라서 각 전유부분별로 2015. 12. 17.부터 12. 31.까지의 임료 상당 부당이득액, 2016. 1. 1.부터 12. 31.까지의 임료 상당 부당이득액, 2017. 1. 1.부터 1. 31.까지의 임료 상당 부당이득액 및 그 합계액을 계산하면, 별지 목록 ‘1기간 임료’란, ‘2기간 임료’란, ‘3기간 임료’란 및 ‘합계’란 기재 각 해당 금액과 같고, 따라서 각 전유부분별로 반환하여야 할 2015. 12. 17.부터 2017. 1. 31.까지의 임료 상당 부당이득액은 별지 목록 ‘인용액’란 기재 각 해당 금액이 된다.

2) 따라서 원고에게, ① 2015. 12. 17.부터 2017. 1. 31.까지의 임료 상당 부당이득의 반환으로서, 피고 1, 피고 주식회사 하나은행, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 10, 피고 11, 피고 12, 피고 13, 피고 14, 피고 주식회사 사랑샘터상담센터, 피고 18, 피고 22, 피고 23은 별지 목록 ‘피고별 인용액’란 기재 각 해당 금액, 피고 9는 3,664,313원(= 1,779,195원 + 1,885,118원), 피고 7, 피고 신창표씨영원공파종회는 불가분채무자로서 피고 9와 공동하여 위 3,664,313원 중 1,779,195원, 피고 16, 피고 17은 불가분채무자로서 공동하여 368,169원, 피고 19, 피고 20, 피고 21은 불가분채무자로서 공동하여 4,198,517원 및 위 각 돈에 대하여 부당이득의 반환을 구하는 이 사건 소송이 계속된 이후로서 원고가 구하는 2017. 2. 1.부터 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 5. 10.까지는 민법이 정한 법정이율인 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 지연이율인 연 15%의 각 비율로 계산한 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 주2) 있고, ② 2017. 2. 1. 이후의 임료 상당 부당이득의 반환으로서 이 사건 원고 지분에 관한 원고의 소유권상실 또는 피고들의 점유 종료를 해제조건으로 2017. 2. 1.부터 원고가 구하는 2017. 12. 31.까지, 피고 1, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 10, 피고 11, 피고 12, 피고 22, 피고 23은 매월 별지 목록 ‘3기간 임료’란 기재 각 해당 금액, 피고 주식회사 하나은행은 매월 387,029원(= 184,779원 + 137,180원 + 65,070원), 피고 9는 매월 273,119원(= 132,612원 + 140,507원), 피고 7, 피고 신창표씨영원공파종회는 피고 9와 공동하여 매월 위 273,119원 중 132,612원, 피고 13, 피고 주식회사 사랑샘터상담센터는 각 매월 100,434원(= 42,187원 + 25,022원 + 33,225원), 피고 14는 매월 200,868원(= 42,187원 + 25,022원 + 33,225원 + 42,187원 + 25,022원 + 33,225원), 피고 18은 매월 26,355원(= 10,873원 + 6,173원 + 9,309원), 피고 16, 피고 17은 공동하여 매월 27,442원(= 12,294원 + 7,176원 + 7,972원), 피고 19, 피고 20, 피고 21은 공동하여 매월 312,935원(= 220,903원 + 92,032원)의 비율로 계산한 임료 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사 진상범

주1) 부족지분 = (전유면적비율 대비 대지지분 - 등기지분) × 이 사건 원고 지분 48.44 / (102호 초과지분 12.07 + 48.44)

주2) 민법 제748조 제2항 및 제749조 제2항에 의하면, 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 하며, 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다. 이 경우 ‘소를 제기한 때’란 부당이득의 반환을 청구하는 소송이 계속된 때, 즉 소장 부본이 피고에게 송달된 때를 말하며(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다119481 판결 참조), 부당이득의 반환을 청구하는 청구원인이 동일한 이상 소제기 후에 청구금액을 확장한 경우에도 마찬가지로 봄이 타당하다(대법원 2016. 8. 18. 선고 2016다4181 판결 참조).

심급 사건

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