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기각
쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2014서4323 | 양도 | 2015-03-03

[사건번호]

[사건번호]조심2014서4323 (2015.03.03)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]쟁점토지의 장부가액은 전소유자의 양도가액에 취ㆍ등록세 등의 일부 비용을 포함한 것으로 보이는 점, 쟁점건물의 장부가액은 쟁점매매계약서 등에 의해 확인되는 쟁점건물 신축비용과 기타 비용 등을 반영한 가액으로 보이는 점, 청구인들이 쟁점부동산의 장부가액이 실지취득가액이 아님을 입증할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2000.11.30. OOO토지 261㎡(OOO지분 1/2, OOO지분 1/2, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후

2001.9.28. 쟁점토지에 건물(지상 9층, 연면적 1915.44㎡, OOO지분 7/10, OOO지분 3/10, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 OOO이라는 상호로 부동산 임대업을 영위하다 2012.11.20. 쟁점부동산을 양도하였고, 이에 대하여 취득가액을 환산가액으로 하여 각각 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. OOO지방국세청장은 OOO세무서 정기종합감사 시 쟁점토지의 취득가액은 전 소유자가 실지거래가액으로 신고한 금액을 반영한 장부가액, 쟁점건물의 취득가액은 건축허가 시 제출된 도급계약서 등에 의한 취득가액을 반영한 장부가액으로 각 실제취득가액이 확인되므로 취득가액을 환산가액으로 신고한 청구인들의 신고를 부인하고 확인된 실지취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정하도록 지시하였고, 처분청은 이에 따라 2014.6.9. 청구인들에게 각각 2012년 귀속 양도소득세OOO및 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2014.6.23. 심판청구를 하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산가액으로 신고한 당초 신고가 정당하다.

(1) OOO대차대조표상 건물 및 토지의 취득가액은 회계의 신뢰성 및 충분성이 전적으로 결여되어 있어 장부가액을 실지취득가액으로 인정하기 어렵다.

(가) 쟁점건물의 보존등기일이 2001.9.28.임에도 완공일 이후에 작성된 2001년말 대차대조표 상 건물 취득금액이 OOO원이며 토지 취득금액은 기재되지 않았다.

(나) 완공일 이후인 2001년 10월에 빌딩설계비의 세금계산서가 발행되었고, 2001년 10월과 2001년 12월에 건물의 준공검사 전에 사실상 반드시 마무리되는 중요한 부분인 전기시설 관련 공사의 세금계산서가 작성되어 수취되었다.

(다) 2000년에 취득한 쟁점토지가 2001년말 대차대조표에는 계상되어 있지 않고 2002.1.1.자로 대차대조표상 건물 및 토지의 분개가 되었으며, 해당 분개가 세금계산서 수취로 인한 매입전표가 아닌 단순 출금전표로 되어 있고 그 금액의 합계가 OOO억원으로 정확하게 끝단위가 떨어지는 비현실적인 금액이다.

(2) 2000년 ~ 2001년 귀속 청구인들의 전체 금융계좌를 조회하여도 해당 기간의 출금액은 OOO억원이 조금 넘는 금액밖에는 없어 금융거래를 하지 않고 현금거래를 한 것으로 추정되며 취득가액을 입증하기에는 금융증빙이 너무 부족하여 실제취득가액을 증명할 수 없으므로 환산가액으로 신고하였다.

(3) OOO지방국세청장은 OOO종합건설(주)로부터 쟁점건물 신축에 대한 건설공사표준도급계약서(이하 “쟁점도급계약서”라 한다)를 직접 수취하여 이를 근거로 쟁점건물의 취득가액을 산정하였으나, 쟁점도급계약서는 실제 시공자가 따로 있고 공사금액도 기준시가 정도로 실제보다 낮게 작성된 계약서로 증거 능력이 없다.

(가) 2013.10.21. OOO의원의 주장에 따르면 국내 건설업 실태에 대해 건설면허대여업체가 브로커들과 짜고 가짜 공사도급계약서로 관할관서에 사업 신고하고 실제 공사는 무면허 건설업자들이 하도록 해서 4대보험료, 소득세 등 일체를 탈세하고 있다고 한다.

(나) 쟁점건물 신축공사의 실제 시공자는 OOO아닌 OOO이고, OOO쟁점건물 신축공사의 70% 정도만 진행하고 도주하였으며 나머지 30% 정도의 공사는 청구인들이 직접 마무리하고 준공검사를 받았다.

(다) 쟁점도급계약서의 도급금액 안에 전기공사 부분이 OOO포함되어 있으나 OOO매입세금계산서 중 전기공사 부분이 별도로 OOO만원 정도 있는 것은 청구인들이 추가 공사를 하였다는 것을 증명하고 있다.

(라)청구인들은 쟁점건물 신축공사의 실제 시공자가 OOO사실을 공사가 70% 진행된 시점에서 알았고 그 때까지 발행된 세금계산서만선의로 환급받았으므로 부가가치세를 환급받은 것에 대한 과실이 없다.

(마) 쟁점건물 신축 시기의 쟁점건물 국세청 기준시가는 OOO으로 부가가치세와 취·등록세 등을 합하면 쟁점도급계약서상의 도급금액과 비슷하다.

(4)쟁점건물의 신축비용은 평당 약 OOO만원 정도가 실제 소요되었다.

(가) OOO평가한 쟁점건물 신축을 위한 최소비용이 OOO원이고, OOO평가한 쟁점건물 신축을 위한 최소비용이 OOO으로, 실제로 1평당 약 OOO만원의 공사비가 소요되는 것으로 보았을 때의 쟁점건물의 신축공사비 OOO거의 비슷하다.

(나) 쟁점건물 신축 당시 지하터파기 비용 및 인근건물 붕괴피해 방지 및 민원보상비로 약 OOO억원, 엘리베이터 설치비로 약 OOO만원, 「소방법」상 발전기 시설 설비 등 약 OOO만원 등 관련 비용이 약 OOO만원이 소요된 것은 객관적인 사실로 이 비용들을 고려하면 쟁점건물 신축 비용이 평당 OOO만원 정도이다.

(5)처분청은쟁점부동산을 취득한 지 12년이 지난 현재 취득 당시의 실거래가액으로 추정되는 쟁점도급계약서의 금액에 대한 반대 입증을 청구인들에게 요청하고 있으나, 2007년부터 실거래가 과세가 정착되었지만 그 이전에는 통상 실제 계약서, 검인계약서, 세무서 신고용 계약서 등 3통이 관행적으로 작성되었고, 양도 당시의 세법이 실거래가 신고 원칙으로 개정되었고 취득 당시는 실거래가가 전면적으로 시행되지않던 상황이라 취득 당시의 세법에 따라 모든 자료를 준비한 납세자들에게국가는 신의칙상 환산가액 규정을 두어 과거에 취득한 부동산을 양도 당시의 세법에 의해 과세하는 소급과세금지의 원칙에 위반하는 문제점을 보완하고 있으며, 현재 장부의 보존기한을 경과한 부분에있어 입증책임을 금융의 방법으로 청구인들에게 지우는 것은 부당하다.

(6)상기와 같이 청구인들의 장부와 쟁점도급계약서의 금액을 쟁점부동산의 실제취득가액으로 보기 어렵고 달리 실제취득가액을 증명할 수 없으므로 취득가액이 불분명한 쟁점부동산에 대해 환산취득가액을 적용함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1)쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액으로 확인되는 장부가액이다.

청구인들은 장부가액이 당초 기준시가에 의해 신고된 것으로 회계의 신뢰성 및 충분성이 결여되어 취득가액을 환산가액으로 적용하는 것이 정당하다고 주장하나, 해당 장부가액은 전 소유자가 실지거래가액으로 신고한 실가계약서에 의해 확인되는 금액이므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

(2)쟁점건물의 취득가액은 도급계약서에서 확인되는 공사대금을 장부에 반영한 금액으로 이를 실제취득가액으로 볼 수 있다.

(가) 청구인들은 쟁점건물의 취득가액이 평당 약 OOO만원 정도로 약 OOO억원이고, 쟁점도급계약서는 진실된 계약서가 아니며 실제 공사를 한 것은 OOO아니고 OOO으로 건물공사의 70%만 시공하고 도주한 상태로 나머지 공사를 청구인들이 직접 시공하였다고 주장하나,

(나) 환산취득가액을 적용하기 위해서는 상기의 장부에 반영된 건물가액이 금융증빙 등에 의해 실제취득가액이 아니라는 충분한 반증이 있어야 하는데도 소급감정서 외의 금융증빙 등 반증이 없다.

(다) 청구인들의 주장과 같이 OOO건물 공사대금을 전액 지급받고 70% 정도의 공사만하고 도주하였다면 마땅히 형사고발을 하였어야 할 것인데 그러한 사실이 확인되지 않으며, 30%를 직접 시공하였다면 어떤 공사를 누구를 고용하여 어떻게 하였고 대금지급은 어떤 방식으로 했다는 구체적인 증빙을 통하여 주장을 하여야 할 것이나 그러한 사실이 확인되지 않는다.

(라) 청구인들은 공사와 관련된 전문지식이 없는 자로 확인되며 종합건설회사가 공사를 마무리하고 감리를 신청 후 건축 준공허가가 나므로 OOO도움 없이 직접 시공 후 감리 신청을 할 수는 없었을 것이다.

(마) 평당 공사비가 OOO만원 정도 들었다고 주장하며 소급감정서를 제시하고 있으나 건물의 신축비용은 표준건축비는 의미가 없으며 공사형태, 자재비 등에 의해 크게 좌우되므로 평당 OOO만원에 지을 수도 있고 그보다 훨씬 싸거나 비싸게 지을 수 있는 것이다.

(바) OOO(주)로부터 세금계산서를 수취하고 부가가치세를 환급받은 사실에 대하여 청구인들은 공사의 70% 정도 진행된 시점에서 명의위장 사실을 알게 되었고 그 때까지 발행된 세금계산서만 선의로 환급받았으므로 부가가치세를 환급받은 사실에 대한 본인들의 과실은 없다고 주장하나 도급계약금액 전부에 대해 세금계산서를 수취하였으므로 청구인들의 주장은 신빙성이 부족하다.

(사) 도급계약서 작성 시점부터 OOO대표이사와 OOO과 만났었다고 진술한 점으로 미루어 명의위장이었다면 도급계약서 작성 시점부터 이러한 사실을 알고 있었다고 판단되고 만약 OOO공사대금 전액을 받고 도주하였다면 OOO를 상대로 OOO대해 소송을 진행하였어야 한다.

(3)따라서 쟁점토지의 취득가액은 전 소유자가 실지거래가액으로신고한 금액을 반영한 장부가액으로 적용하고, 쟁점건물의 취득가액은 도급계약서 등에 의해 실가를 반영한 장부가액을 적용함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.제94조 제1항각 호의 자산 취득에 든실지거래가액. 다만,제96조제2항각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1.양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서"감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 등기사항증명서의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지 등기사항증명서

- OOO대지 261㎡

- 2000.11.30. 매매(OOO1/2 지분, OOO1/2지분)

- 2012.11.20. 매매(OOO1/2 지분, OOO1/2지분)

(나) 쟁점건물 등기사항증명서

-OOO

-철근콘크리트 슬래브지붕 9층, 제1종, 제2종 근린생활시설 및 주차장, 펌프실

-연면적 1915.44㎡(1층 184.61㎡, 2층 213.08㎡, 3층 213.08㎡, 4층 213.08㎡,5층 213.08㎡, 6층 213.08㎡, 7층 213.08㎡, 8층 210.15㎡, 9층 52.22㎡,지층 189.98㎡)

- 2001.10.10. 소유권 보존(OOO7/10 지분, OOO3/10 지분)

- 2012.11.20. 매매(OOO7/10 지분, OOO3/10 지분)

(2) 청구인들의 쟁점부동산 양도소득세 예정신고 및 양도소득세 과세의 주요 내용은 다음과 같다.

(3) 통지관서가 제출한 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다.

(가)국세통합전산망에 의하면 쟁점토지의 전 소유자 OOO쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액인 OOO신고한 사실이 나타난다.

(나) 쟁점도급계약서

- 세부 내역

(다)건설공사표준도급계약변경합의서에 의하면 쟁점건물 신축공사에 대해당초 쟁점도급계약서에 따라 공사기간을 착공 2000.12.26., 준공 2001.7.31.로 하였으나, 공사기간 연장으로 준공일을 2001.9.30.로 연장하였으며 나머지 계약조건은 변경된 사항이 없는 사실이 나타나고, 합의서는 2001.7.31. 작성되었고 청구인들과 OOO도장이 날인되어있다.

(4) 청구인들이 제출한 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점부동산 부동산임대업(OOO)의 결산서 계상내역

1) 2001년 대차대조표 및 계정별원장에 의하면 건물 계정에 OOO(2001.10.11. 빌딩설계비 OOO원, 2001.10.12. 빌딩전기공사 OOO)이 계상되어 있고 토지 계정에는 계상된 내역이 없는 것으로 나타난다.

2) 2002년 대차대조표 및 계정별원장에 의하면 토지 계정에OOO(2002.1.1. 토지 구입), 건물 계정에 OOO(2002.1.1.건물 준공)이 계상되어 있는 것으로 나타난다.

(나) 쟁점건물 감정평가서 내용

1) OOO가 2014.1.23. 작성한 쟁점건물 감정평가서에 의하면 사용승인일인 2001.9.28.을 기준시점으로 감정한 결과는 다음과 같다.

2) OOO2014.1.23. 작성한 쟁점건물 감정평가서에의하면 사용승인일인 2001.9.28.을 기준시점으로 감정한 결과는 다음과 같다.

(다) 쟁점건물 신축공사의 실제 시공자가 OOO아닌 OOO이고, OOO70% 정도 공사만 진행하고 도주하고 나머지 30% 공사는 청구인들이 직접 하였다는 주장과 관련하여 청구인이 제출한 증빙은 없다.

(5) 국세통합전산망에 의하면 청구인들이 OOO부동산임대업에 대하여 종합소득세 신고 시 제출한 재무제표의 토지 및 건물의 장부가액은 다음과 같다.

※청구인들은 2001년~2002년 과세기간은 간편장부대상자로서 간편장부로 신고하여 재무제표를 제출하지 않았다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지의 종전 소유자가 양도소득세 신고 시 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액 OOO원으로 신고한 점, 장부에 계상된 금액 OOO원은전 소유자의 양도가액에 취·등록세 등의 일부 비용을 더한 것으로 보이는 점, 쟁점건물의 장부가액 OOO쟁점매매계약서 등에 의해 확인되는 쟁점건물 신축공사 비용 OOO기타 공사비용, 취·등록세 등을 반영한 실지취득가액으로 추정되는 점, 청구인들이 이 장부가액이 실지취득가액이 아니라는 사실을 객관적인 증빙으로 입증하여야 할 것이나 소급감정서만을 제시할 뿐, 금융증빙이나 추가적인 공사계약서 등 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 장부가액을 실지취득가액과 다르게 기재할 특별한 사정을 밝히지 못하고 있는 점, 납세의무자가 부가가치세 매입신고를 필하였고 종합소득세 신고 당시 스스로 성실하게 작성하였음을 전제로 작성·제출한 바 있는 장부를 그 외의 조세에서 쉽사리 부인하도록 허용한다면 조세의 신고·납부체계의 근간을 뒤흔들게 되는 점 등에 비추어 청구주장을받아들이기 어려운 것으로 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산의취득가액을 환산가액으로 신고한 청구인들의 신고를 부인하고 확인된 실지취득가액을 적용하여 양도소득세를과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.