2. 주식회사 상경

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

가. 당사자들의 지위

1) 피고 B주택조합(이하 '피고 조합,이라고 한다)은 울산 남구 C 일대(이하 '이 사건 사업부지'라고 한다)에서 아파트 신축사업(이하 '이 사건 신축사업'이라고 한다)을시행하기 위하여 설립된 조합이고, 피고 주식회사 상경(이하 '상경'이라고 한다)은 신축사업을 위하여 사업부지 매수작업을 대행하는 회사이다.

2) 원고는 사업부지 내에 있는 울산 남구 D 대 817㎡와 E 대 195㎡(이하 '이 사건각 토지'라고 한다) 및 각 토지 지상 건물(이하 각 토지와 통틀어 '이 사건 각 부동산'이라고 한다)을 소유하던 사람이다.

나. 1차 매매계약 체결

피고 상경은 2015. 2. 22. 원고와 각 부동산에 관하여 매매대금을 36억 7,200만 원 으로, 지급기한을 2015. 3. 30.까지로 각 정하여 매매계약(이하 '1차 매매계약'이라고한다)을 체결하였는데, 2015. 3. 30. 원고에게 7억 3,440만 원만 지급하였다.

다. 약정 체결

1) 원고는 피고 상경이 매매대금 잔금을 지급하지 아니하자 2015. 3. 31. 피고 상경에 잔금 지급을 최고하는 내용증명우편을, 2015. 4. 16. 1차 매매계약을 해제한다는내용증명우편을 각 보냈다.

2) 피고들은 2015. 6. 17. 원고 및 F과 각 부동산에 관하여 '매매대금 잔금을2015. 7. 30.까지 지급하되, 그때까지 잔금을 지급하지 못하면 기지급한 7억 3,440만원은 원고에게 귀속되고, 원고가 각 부동산에 관하여 매매대금을 평당 1,500만 원으로

하는 매수청구를 하면 30일 이내에 조건 없이 응하기로 한다,는 내용의 약정(이하 '이 사건 약정'이라고 한다)을 체결하였다.

3) 그런데 피고들은 2015. 7. 30.까지 원고에게 잔금을 지급하지 못하였고, 원고는 2015. 8. 6. 피고 상경에 '1차 매매계약을 해제하고 약정에 따라 이미 지급한 7억3,440만 원을 몰취한다'는 내용증명우편을 보냈으며, 내용증명우편이 그 무렵 피고 상경에 도달하였다.

라. 2차 매매계약 체결

1) 피고 상경은 2015. 10. 21. 원고와 각 부동산에 관하여 매매대금을 43억 7,200만 원으로 정하여 매매계약(이하 '2차 매매계약'이라고 한다)을 체결하면서 계약금은2015. 3. 30. 지급한 7억 3,440만 원으로 대체하고, 잔금 36억 3,760만 원은 2015. 11.5.까지 지급하기로 하였다.

2) 피고 조합은 2015. 11. 4. 원고에게 '각 부동산에 관한 매매대금 잔금을 2015.11. 18.까지 지급하지 않으면 2차 매매계약은 취소되고, 그 이전의 상태로 전환됨을 확인한다'는 내용의 확인서를 작성해 주었는데, 피고들은 2015. 11. 18.까지 잔금을 지급하지 못하였다.

마. 3차 매매계약 체결

피고 상경은 2015. 12. 10. 원고와 각 부동산에 관하여 매매대금을 48억 원으로 정하여 매매계약(이하 '3차 매매계약'이라고 한다)을 체결하면서 계약금은 2015. 3. 30.지급한 7억 3,440만 원으로 대체하고, 잔금 40억 6,560만 원은 2015. 12. 21.까지 지급하기로 하되, '잔금이 2015. 12. 21.까지 지급되지 않을 경우 본 계약은 취소되고 약정대로 이행한다'는 내용을 특약사항으로 정하였다.

바. 매매대금 지급 및 소유권이전등기

원고는 2016. 1. 21. 피고 상경에서 매매대금 잔금 40억 6,560만 원 중 40억 6,260 만 원을 받고, 각 부동산에 관하여 피고 조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었으며,2016. 4. 19. 피고 상경 에서 나머지 잔금 300만 원을 받았다.

사. 내용증명우편 및 부당이득반환청구의 소 제기

1) 원고는 2016. 4. 19. 및 2016. 4. 22. 피고들에게 약정에 따른 미지급 잔금 5억2,440만 원을 2016. 4. 30.까지 지급할 것을 최고하는 통고서를 보냈다.

2) 피고 조합은 2016. 4. 20. 원고에게 '2차 및 3차 매매계약은 원고가 피고들의궁박한 상태를 이용하여 체결한 것이어서 무효이므로, 원고는 1차 매매계약에서 정한매매대금과의 차액 12억 8,000만 원을 부당이득금으로 반환할 의무가 있다'는 내용증명우편을 보냈고, 피고 상경은 2016. 8. 16. 원고를 상대로 부당이득금반환청구의 소를제기하였으나(울산지방법원 2016가합22765호), 울산지방법원은 2017. 4. 26. 피고 상경의 청구를 기각하는 판결을 선고하였으며, 그 무렵 판결이 확정되었다.

【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5 내지 16, 21 내지 25호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장

가. 원고

피고들은 원고에게 3차 매매계약에서 정한 지급기일까지 잔금을 지급하지 않았다. 따라서 원고는 약정에 따라 이미 받은 7억 3,440만 원을 위약금으로 몰취하고, 피고들은 원고에게 각 부동산에 관한 매매대금으로 합계 45억 9,000만 원[= 306평(= l,012㎡(= 817㎡ + 195㎡) / 3.3㎡, 1㎡ 미만은 버림) X 평당 1,500만 원]을 지급하여야 한다.

그런데 원고는 매매대금으로 합계 40억 6,560만 원만 받았으므로, 피고들은 연대 하여 원고에게 나머지 매매대금 합계 5억 2,440만 원(= 45억 9,000만 원 - 40억 6,560만 원)을 지급할 의무가 있다.

나. 피고

1) 피고들이 3차 매매계약에서 정한 지급기일까지 잔금을 지급하지 않았으나, 원고는 피고들에게 잔금 지급을 최고하지 않았고, 소유권이전등기에 필요한 서류도 제공하지 않았다.

2) 피고 조합은 2016. 1. 21. 원고에게 잔금 40억 6,260만 원을 지급하면서 원고와각 부동산에 관하여 매매대금을 48억으로, 매수인을 피고 조합으로 하는 매매계약서를작성하였는데, 당시 원고가 3차 매매계약에 따른 잔금지급의무불이행에 별다른 이의를제기하지 않고, 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하였으므로, 원고는 피고 조합과3차 매매계약에 따라 이행하기로 하였거나 3차 매매계약에 따른 이행을 추인하였다.

3) 피고 조합이 2016. 4. 19. 지급한 잔금 300만 원은 부동산의 인도와 건물에 대한 공과금 등의 완납을 확인하기 위하여 원고의 양해 아래 남겨둔 것이고, 전체 매매대금의 0.06%에 불과하므로, 원고가 매매대금 잔금 중 300만 원이 미지급되었다는 이유로 약정에 따른 매매대금을 구하는 것은 신의칙에 위배된다.

3. 판단

가. 3차 매매계약이 자동해제되었는지 여부

1) 살피건대, 원고는 2015. 12. 10. 피고 상경과 3차 매매계약을 체결하면서 매매 대금 48억 원 중 계약금은 2015. 3. 30. 지급한 7억 3,440만 원으로 대체하고, 잔금 40억 6,560만 원은 2015. 12. 21.까지 지급하되, '잔금을 기한 내에 지급하지 못할 경우

원고의 통보 없이도 계약은 자동해제되고, 계약금은 원고에게 귀속되며, 약정에 따라 이행한다'는 자동해제조항을 특약사항으로 정한 사실, 원고는 2016. 1. 21. 피고 상경에서 매매대금 잔금 40억 6,560만 원 중 40억 6,260만 원을 받고, 각 부동산에 관하여피고 조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 피고 상경은 2016. 4. 19. 원고에게나머지 잔금 300만 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같다.

2) 한편 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제되고, 매수인이 약정 기한을 도과하였더라도이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결 등 참조).

3) 그런데 갑 제26호증의 기재에 의하면, 원고는 2차 매매계약을 체결한 2015. 10.21. 피고 조합을 매수자로 하는 매도용 인감증명서를 발급받은 사실이 인정되나, 앞서든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 3차 매매계약은 원고가 매도용 인감증명서를 발급받은 이후인 2015. 12. 10. 체결된 점, ② 원고가 3차 매매계약상 잔금 지급기일인 2015. 12. 21. 무렵 피고 상경에 소유권이전등기에 필요한 서류가 준비되었다고 알렸음을 인정할 만한 객관적인 사정이나 자료가 없는 점, ③ 오히려 원고는 2016. 1. 21. 피고 상경에서 잔금 중 40억 6,260만 원을 받고각 부동산에 관하여 피고 조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 준 점 등을 종합하면,

위 인정 사실만으로 원고가 소유권이전등기의무의 이행제공을 하였음을 인정하기에 부 족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

4) 따라서 3차 매매계약이 피고 상경의 이행지체로 해제되었음을 전제로 한 원고 의 주장은 이유 없다.

나. 가정적 판단

설령 원고 주장처럼 3차 매매계약이 피고 상경의 이행지체로 해제되었다고 하더라 도, 앞서 본 인정 사실과 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고는 각 부동산에 관하여 피고 조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 준 2016. 1. 21. 무렵 피고들과 약정이 아니라 3차 매매계약의 내용에 따라 이행하기로 합의하였다.

① 원고는, 1차 매매계약의 경우 피고 상경이 잔금을 지급기한 내에 지급하지못하자 계약을 해제한다는 내용증명우편을 보내고 피고들과 약정을 체결하였으며, 2차매매계약의 경우 피고 상경이 잔금을 지급기한 내에 지급하지 못하자 피고 조합에서'기한을 2015. 11. 18.까지 연기하되 그때까지 잔금이 지급되지 않을 경우 2차 매매계약은 취소되고 그 이전 상태로 전환된다,는 내용의 확인서를 받았다.

② 반면 원고는 피고 상경이 3차 매매계약에서 정한 지급기한 내에 잔금을 지급하지 못하였음에도 소유권이전등기의무의 이행제공을 하지 않았음은 앞서 본 바와 같고, 피고들에게 3차 매매계약이 해제되었음을 전제로 약정에 따라 각 부동산을 평당1,500만 원에 매수할 것을 요구하지도 않았다.

③ 또한 원고는 2016. 1. 21. 피고 상경에서 잔금 중 40억 6,260만 원을 받고 각부동산에 관하여 피고 조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 소유권이전등기

신청서에 첨부된 매매계약서에는 매매대금이 3차 매매계약에서 정한 매매대금 48억 원 으로 기재되어 있다.

④ 만약 원고가 피고들과 약정에 따라 각 부동산을 평당 1,500만 원에 매도하기로 하였다면, 매매대금 중 5억 원이 넘는 돈을 받지 않았음에도 피고 조합 앞으로 소유권이전등기를 선뜻 마쳐 준다는 것은 거래관념이나 경험칙에 비추어 매우 이례적이다.

⑤ 원고는 각 부동산에 관하여 피고 조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주고나서 약 3개월이 지난 2016. 4. 19.에 이르러서야 피고들에게 약정에 따른 매매대금 잔금을 독촉하는 통고서를 보냈다.

⑥ 피고 상경은 2016. 4. 19. 통고서를 받고서 원고에게 나머지 잔금 300만 원을 지급하였다. 그러나 채무자가 이행하지 못한 채무가 비교적 경미하고 이로써 계약목적을 달성하는 데 지장이 없는 경우에 채권자가 계약 전체의 해제를 주장하는 것은채권관계를 지배하는 신의성실의 원칙에 비추어 허용되지 않는데(대법원 1966. 5. 31.선고 66다626 판결, 대법원 1968. 12. 17. 선고 68다1996 판결, 대법원 1971. 3. 31.선고 기다352, 353, 354 판결 등의 취지 참조), 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ㉠ 미지급 잔금이 300만 원으로 전체 매매대금의 약 0.06%에 불과한 점, ㉡ 잔금 300만 원을 지급하지 않았다고 하더라도 계약목적을 달성하는 데 큰 지장이 없는 점 등에 비추어 보면, 피고 상경이 잔금 300만 원을지급하지 않았다고 하더라도 제3차 매매계약이 특약사항에 따라 자동해제되고 약정에따라 매매대금을 지급할 의무가 발생한다고 볼 수는 없다.

다. 소결

따라서 3차 매매계약이 해제되고 약정에 따른 매매계약이 성립되었음을 전제로 한 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여, 주문과 같 이 판결한다.

판사 김범진

판사 노민식