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수원지방법원 2014. 10. 15. 선고 2013구단4211 판결

실지거래가액이 기준시가나 시가에 비해 낮다고 하여 이 사건 처분이 위법하게 되는 것은 아님[국승]

전심사건번호

국심2013중0561 (2013.06.10)

제목

실지거래가액이 기준시가나 시가에 비해 낮다고 하여 이 사건 처분이 위법하게 되는 것은 아님

요지

실지거래가액은 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 양도 당시에 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것으로, 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가와는 다를 수 있음

관련법령

소득세법 제96조(양도가액) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비계산)

사건

2013구단4211 양도세부과처분취소

원고

AAA

피고

OO세무서장

변론종결

2014. 08. 20.

판결선고

2014. 10. 15.

주문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2012. 2. 1. 원고에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분을

취소한다.

이유

1. 처분의 경위

1. 처분의 경위

가. BBB은 OO시 OO구 O동 OOO 외 1필지 OO의류상설할인매장 제1층 제103호(철골조, 77.47㎡, 이하 '이 사건 103호'라고 한다), 같은 매장 제1층 제104호(철골조, 66.30㎡, 이하 '이 사건 104호'라고 한다)에 관하여 수원지방법원 안산지원(이하 '안산지원'이라고만 한다) 2001. 12. 26. 접수 제130220호로 2001. 9. 20. 매매를 원인으로 한 각 공유자(CCC, DDD)전원지분전부이전등기를 마쳤다(이하 이 사건 103호와 104호를 함께 지칭할 경우에는 '이 사건 상가'라고 한다).

나. 원고는 이 사건 상가에 관하여 안산지원 2002. 3. 27. 접수 제46688호로 2002. 3. 20. 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기(이하 '이 사건 소유권이전등기'라고 한다)를 마쳤다.

다. 원고는 EEE에게 이 사건 103호에 관하여 안산지원 2011. 2. 23. 접수 제15652호로 2011. 1. 14. 매매(거래가액 O억 O천만원, 이하 '이 사건 양도'라고 하고, 아래의 이 사건 104호의 경우도 같다)를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

라. 원고는 EEE에게 이 사건 104호에 관하여 안산지원 2011. 2. 23. 접수 제15653호로 2011. 1. 14. 매매(거래가액 O억 O천만원)를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고는 2011. 5. 2. OO세무서장에게 이 사건 양도에 관하여 양도가액 OO억원, 취득가액 OOO원으로 하여 그 양도차익을 계산한 다음, 양도소득세 OOO 원을 신고, 납부하였다.

바. OO세무서장은 2012. 2. 1. 원고에게 이 사건 양도에 관하여 양도가액 OO억원, 취득가액 OOO원으로 하여 그 양도차익을 계산한 다음, 양도소득세 OOO원 (총 결정세액 OOO원에서 기납부세액인 OOO원을 공제한 후 10원 미만 버림)의 부과처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

사. OO세무서의 관할 구역 중 성남시 분당구를 관장하는 OO세무서가 2012. 4. 3.

신설되었다.

아. 원고는 2013. 1. 4. 조세심판원에 이 사건 처분에 대하여 심판청구를 하였으나, 2013. 6. 10. 기각결정을 받았다.

자. 원고는 2013. 9. 10. 행정소송법 제13조 제1항 단서에 따라 이 사건 처분이 있은 뒤에 이 사건 처분에 관계되는 권한을 승계한 OO세무서장을 피고로 하여 이 사건 처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다.

[인정근거] 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 갑제1, 2호증(각 가지번호 포함), 을제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고가 BBB으로부터 이 사건 상가를 취득한 가액은 실지거래가액으로 OOO원이다.

(2) 원고는 BBB에게 이 사건 상가의 매매대금으로, 주식회사 국민은행으로부터의 담보대출금 O억 O천만원, 이 사건 상가의 임대차보증금 O천 O백만원을 각 승계하고, 이 사건 103호에 대하여 원고가 납입한 계약금 및 중도금 일부의 합계액 O천만원을 위 매매대금에 충당하였으며, 이 사건 상가의 나머지 잔금 OOO원과 취득세, 등록세 및 등기비용 OOO원을 대납하였고, 이후 총 20회에 걸쳐 합계 OOO원 을 지급하였다.

나. 인정사실

앞서 든 증거에다가 갑제8호증, 을제6, 7호증, 을제10호증의2, 3의 각 기재, 증인

BBB의 일부 증언에 의하면, 아래의 각 사실을 인정할 수 있다.

(1) BBB은 2001. 5. 16. 이 사건 104호의 청약대금으로 O천만원을 납입하고, 같은 해 6. 22. 이 사건 104호의 소유자인 DDD 외 1인으로부터 이 사건 104호를 대금 OOO원(이후 면적이 증가되면서 분양대금은 OOO원으로 확정)에 분양 받았다.

(2) 원고는 2001. 6. 22. 이 사건 103호의 소유자인 DDD 외 1인으로부터 이 사건

103호를 대금 OOO원(이후 면적이 증가되면서 분양대금은 OOO원으로 확정)에 분양받았다.

(3) 원고는 2001. 6. 22. 이 사건 103호의 분양대금 계약금 O천만원을 납입하였다.

(4) BBB은 2001. 6. 22. 이 사건 104호의 분양대금 계약금 일부조로 O백만원을 납입하였다.

(5) 원고는 2001. 9. 1. 이 사건 103호 분양대금의 일부로 O천만원을 납입하였다(이로써 원고는 이 사건 103호의 분양과 관련하여 2회에 걸쳐 합계 O천만원을 납입하였다).

(6) BBB은 2001. 9. 1. 이 사건 104호 분양대금의 일부로 O천만원을 납입하였다

(이로써 BBB은 이 사건 104호의 분양과 관련하여 3회에 걸쳐 합계 O천 O백만원을 납입하였다).

(7) 원고와 BBB은 이 사건 상가를 모두 BBB이 분양받기로 합의한 다음, BBB은 EEE에게 이 사건 상가를 임대차보증금 O천 O백만원에 임대하고, 그 임대차보증금

을 직접 수령하였다.

(8) BBB은 DDD 외 1인과 사이에 이 사건 103호를 취득함에 있어 2001. 9. 20.

분양대금을 OOO원으로 하는 분양계약서를 작성하였다.

(9) BBB은 DDD 외 1인과 사이에 이 사건 104호를 취득함에 있어 2001. 9. 20.

분양대금을 OOO원으로 하는 분양계약서를 작성하였다.

(10) BBB은 주식회사 국민은행(이하 '국민은행'이라고만 한다)에게 이 사건 상가에

관하여 안산지원 2001. 12. 26. 접수 제130241호로 2001. 12. 26. 설정계약을 원인으로 한 채권최고액 OOO원, 채무자 BBB, 근저당권자 국민은행으로 하는 1순위 근저당권(이하 '이 사건 근저당권'이라고 한다)설정등기를 마쳐 주었다.

(11) 원고는 이 사건 근저당권과 관련하여 안산지원 2003. 5. 21. 접수 제67267호로 2003. 5. 21. 계약인수를 원인으로 하고 채무자를 원고로 하는 근저당권변경등기를 마쳤다(이 사건 근저당권의 피담보채무액은 2003. 5. 21. 현재 OOO원이었음).

(12) 원고는 국민은행에게 이 사건 상가에 관하여 안산지원 2003. 6. 5. 접수 제

76776호로 2003. 4. 15. 추가설정계약을 원인으로 한 채권최고액 OOO원, 채무자

원고, 근저당권자 국민은행으로 하는 2순위 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

다. 판단

(1) 살피건대, 앞서 인정한 사실에다가 기록에 나타난 아래의 각 사정, 즉

(가) 실지거래가액은 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 양도 당시에 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것으로, 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가와는 다를 수 있는 점(따라서 BBB이 이 사건 상가를 분양받는 과정에서 소요된 금액 보다 낮은 금액으로 원고에게 양도하는 것도 충분히 가능하다)

(나) 원고가 이 사건 양도의 취득가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서의 원본 또는 원고 주장과 같은 매매대금의 지급방법에 관한 별도의 합의를 기재한 서면을 보유하고 있지 아니한 점

(다) BBB이 원고에게 이 사건 상가의 매매대금을 OOO원으로 하는 영수증을 발행, 교부한 바 없는 점

(라) 원고 스스로 을제5호증의2는 을제3호증의2의 금액 부분만 변조한 것임을 자인하고 있는 점

(마) BBB이 이 사건 상가를 취득하는 과정에서 원고가 대납하였다고 주장하는 자금(이 사건 상가의 잔금과 취득세, 등록세 부분 등)에 대한 증거가 없는 점

(바) 원고가 이 사건 상가의 소유권을 취득한 것은 2002. 3. 27.인데 비하여, 이 사건 근저당권의 설정계약을 인수한 것은 그로부터 1년 이상 경과한 2003. 5. 21.인 점(위 기간 동안 이 사건 상가를 공동담보로 대출받은 대출금의 이자를 누가 부담하였는지는 알 수 없고, 이 사건 소유권이전등기 당시 이 사건 근저당권 피담보채무액이 얼마였는지도 명확하지 않음)

(사) 원고의 주장에 의하면, BBB은 원고로부터 이 사건 상가의 매매대금을 다 지급 받지 못한 상태에서 소유권이전등기를 경료해 주고도, 잔여 매매대금의 수령을 확보하기 위해 근저당권설정 또는 가등기, 가압류 등의 채권확보조치를 취한 바 없는 점(채권확보 조치는 물론 이 사건 근저당권의 인수 또는 잔여 매매대금의 지급이행을 촉구하는 내용증명우편의 발송조차 찾아볼 수 없음)

(아) 원고는 BBB에게 이 사건 상가의 매매대금 중 일부조로 20여 회에 걸쳐 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 이러한 주장은 그 지급시기 및 지급내역 등에 비추어 보아 일반적인 매매대금의 지급방식과는 부합하지 않는 점(원고는 위 금액에 매매대금 잔금에 대한 지연이자도 포함되어 있다고 주장하나, 이율과 산정기간에 대한 주장, 입증이 없음)

(자) BBB은 자신의 양도소득세를 신고함에 있어 이 사건 상가의 양도가액을 OOO원으로 신고하면서, 매매대금이 OOO원인 매매계약서(을제3호증의2)와 거래사실 확인서(을제3호증의3), 원고의 인감증명서(사용용도는 거래사실 확인용)를 각 첨부한 점

(차) 원고가 BBB에게 지급하였다는 위 OOO원이 이 사건 상가의 취득가액 중 일부라는 취지의 갑제6호증의1, 갑제11호증의1의 각 기재 및 증인 BBB의 일부 증언은 아래에서 보는 을제4호증의 기재에 비추어 보아 믿기 어려운 점(BBB이 을제4호증을 작성함에 있어 세무공무원의 강압이 있었다고 볼 여지는 없음)

(카) BBB은 2012. 1. 16. 이 사건 처분 이전의 세무조사 과정에서 '상기 본인은

2002. 3. 27. 원고에게 이 사건 상가를 양도하면서 매매대금을 OOO백만원으로 하는 매매계약서를 작성하였고, 매매대금을 783백만원으로 하는 매매계약서를 작성한 사실이 없으며, OOO백만원이란 돈을 수령한 사실도 없음'이라는 내용의 확인서(을제4호증)를 자필로 작성하여, 세무공무원에게 교부한 점 등을 종합적으로 감안하면, 원고가 이 사건 상가를 취득한 가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

(2) 과세요건사실의 존재에 대한 입증책임은 과세관청에게 있고(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009두7103 판결), 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하며(소득세법 제98조 전단), 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 취득시기로 보아야 할 것인바 (소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호), 이 사건의 경우 원고의 주장에 의하면, 대금청산 이전에 BBB으로부터 원고에게 이 사건 소유권이전등기가 경료되었으므로, 그 이전등기의 접수일인 2002. 3. 27.을 원고의 취득시기로 보아야 하고, 해당 취득시기 이후의 금전거래가 그 취득에 대한 소급적인 대가의 지급이라는 점에 대해서는 이를 주장하는 자가 적극적으로 입증할 책임이 있다고 보아야 할 것인데, 원고가 제출한 증거만으로는 원고와 BBB 사이의 금전거래사실 자체는 인정되지만, 원고가 BBB으로 부터 이 사건 상가를 취득한 대가를 소급하여 지급한 것이라고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(3) 원고는 국세청이 고시한 기준시가를 이용한 취득가액 추산액, 이 사건 상가 인근 상가의 경매감정평가액을 이용한 취득가액 추산액에 비추어 보더라도, 이 사건 상가의 취득가액을 피고의 주장과 같이 OOO원으로 볼 수는 없다고 주장하나, 이 사건 처분은 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 산정한 것으로 피고가 인정한 취득가액인 실지거래가액이 기준시가나 시가에 비해 낮다고 하여 이 사건 처분이 위법하게 되는 것은 아니므로, 원고의 위 주장도 받아들이지 않는다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.