[2] 갑과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 을이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 병으로 하여 그를 대리하는 갑과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 을이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약과는 별개의 것이므로 을은 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

1. 원고의 상고이유에 대하여

원심은 그 판시와 같은 이유로 피고 2가 가장임차인이라는 원고의 주장을 배척하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락하는 등의 잘못이 없다. 원심이 원고의 배당액을 원금 3,000만 원으로 한정한 데에는 법리오해 및 이유불비의 잘못이 있다는 상고이유의 주장은 피고 2에 대하여만 상고를 제기한 이 사건에서 원고가 주장할 수 있는 사유가 되지 못한다.

2. 피고 1의 상고이유에 대하여

가. 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 피고 1에게 이 사건 주택 중 일부를 실제 임대하였던 이는 소외 1이고, 따라서 피고 1이 판시 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤 다시 임대인 명의를 소외 2로 하여 소외 1과 사이에 2015. 8. 27.자 임대차계약서를 작성하였더라도 이로써 피고 1이 새로이 임차인이 되었다고 보기 어렵다는 등의 이유를 들어, 위 2015. 8. 27.자 임대차계약서를 기초로 피고 1에게 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권이 있음을 전제로 한 이 사건 배당표는 판시와 같이 경정되어야 한다고 판단하였다.

1) 원심 공동피고 소외 3의 2012. 9. 1.자 임대차계약서에는 소외 1의 휴대전화번호가 ‘여자 주인’의 것으로 기재되어 있다.

2) 판시 선행 경매절차에서 이 사건 부동산을 소외 4가 매수한 뒤 같은 날 곧바로 그 소유명의가 소외 5에게 이전되었다가 불과 20일 정도 뒤에 다시 소외 2에게 이전되었다. 이와 같이 단기간에 소유자 명의가 연달아 변경되는 것은 매우 이례적이어서 위 사람들이 진정한 소유자인지 의심스러운 데다가 위 사람들은 모두 소외 1의 지인으로 보인다.

3) 피고 1과 위 소외 3이 2015. 8. 27. 임대차계약을 체결할 당시 소외 1이 소외 2를 대리하였다.

4) 판시 선행 경매절차에서 피고 1과 위 소외 3이 배당받은 돈 일부가 다시 임대차보증금 조로 소외 1의 아들인 소외 6 명의의 예금계좌로 입금되었다.

5) 위 소외 3은 2013. 9. 13.경부터, 피고 1은 2012. 3. 6.경부터 계속 이 사건 주택 중 각 해당 부분을 점유하여 왔다.

6) 소외 1의 원고에 대한 대여금 채무를 담보하기 위하여 소외 2가 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 근저당권을 설정하였다.

나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

1) 배당이의 소송에 있어서의 배당이의사유에 관한 증명책임도 일반 민사소송에서의 증명책임 분배의 원칙에 따라야 하므로, 원고가 피고의 채권이 성립하지 아니하였음을 주장하는 경우에는 피고에게 채권의 발생원인사실을 증명할 책임이 있고, 원고가 그 채권이 통정허위표시로서 무효라거나 변제에 의하여 소멸되었음을 주장하는 경우에는 원고에게 그 장애 또는 소멸사유에 해당하는 사실을 증명할 책임이 있다 ( 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결 , 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결 등 참조).

2) 원심이 들고 있는 앞서 본 사정들은, 위 2015. 8. 27.자 임대차계약과 관련하여 당시의 임대인이 그 계약서에 기재된 바대로 소외 2가 실제로 맞는지에 대하여 의심할 만한 사유에 해당하지만, 이는 위 2015. 8. 27.자 임대차계약이 통정허위표시에 해당하거나 피고 1이 가장임차인인지 여부와는 별개의 문제라고 보아야 한다.

경매목적 부동산이 매각된 경우 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것인바( 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조), 이 사건에서도 피고 1이 이 사건 주택 중 일부에 관하여 체결한 종전 임대차계약은 당시 선순위 근저당권자에 의하여 개시된 판시 선행 경매절차로 말미암아 이미 종료되었다고 볼 수 있다. 그러므로 피고 1이 같은 부동산에 관하여 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약은 위 부동산을 점유하면서 사용ㆍ수익할 수 있는 권원을 새로 부여받음과 동시에 임차권의 대항력 및 우선변제권을 유효하게 취득하기 위한 차원으로 볼 여지가 많다.

3) 나아가 원심이 들고 있는 바에 의하더라도, 피고 1은 판시 선행 경매절차 이후에도 이 사건 주택 중 같은 부분을 계속 점유하여 왔고, 2015. 8. 27. 임대차계약을 체결한 직후에 일부 금원을 임대차보증금 조로 소외 1의 아들인 소외 6 명의의 예금 계좌로 송금하였음을 알 수 있다. 이러한 사정은 주택을 주거용으로 사용ㆍ수익한다는 주택임대차계약의 목적 및 내용을 기본적으로 충족할 뿐 아니라, 피고 1이 체결한 2015. 8. 27.자 임대차계약이 종전의 임대차계약과는 별개의 것이라는 점을 뒷받침한다.

다. 그런데도 원심은 이와 달리 판시와 같은 사정만으로 피고 1이 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약에 기해서는 주택임대차보호법에 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 배당이의 소송의 증명책임 분배 및 가장임차인에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하고, 그 부분 상고비용은 패소자인 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.