[2] 아파트 구분소유권자들의 대지 지분에 관한 자주점유 추정이 번복되었다고 본 사례

[2] 아파트의 수분양자들과 그 승계인들이 아파트의 구분소유권을 취득한 이래 오랜 기간 동안 아무 장애도 없었음에도 그 대지 지분에 관한 이전등기 요구를 전혀 하지 않은 사실 등에 비추어 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 경우에 해당한다고 볼 만한 사정이 증명되었다고 볼 수 있고, 또한 아파트가 최초 분양된 시점에는 아직 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이 제정되기 전이어서 대지 지분을 포함하는 완벽한 아파트의 취득을 위해서는 건물과 대지에 관하여 각각 별도의 소유권이전등기 절차가 필요하였는데 그 수분양자들은 모두 구분소유의 대상인 건물에 관해서만 소유권이전등기를 마쳤을 뿐 대지의 지분에 관하여는 소유권이전등기를 넘겨받지 않았고, 그 결과 이를 전전 양수한 자들도 모두 대지권 지분이 없는 해당 건물에 관한 소유권이전등기만을 이어받은 사실 등 아파트의 구분소유권을 최초 분양받거나 이를 전전 양수함으로 인해 대지를 점유하게 된 자들이 아파트 분양 당시 건물과 함께 대지까지도 분양이 되었다고 인정할 아무 자료를 제출하지 못하고 있어 아파트의 수분양자들이나 그 승계인들이 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것이라고 볼 여지가 많으므로, 아파트 구분소유권자들의 대지 지분에 관한 자주점유의 추정이 번복되었다고 본 사례.

1. 원심의 조치

원심은 최초수분양자 등이 이 사건 대지를 이 사건 아파트의 부지로서 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하여 옴으로써 이 사건 아파트의 각 전유부분의 비율만큼 시효취득하였다는 피고들의 예비적 항변을 받아들이면서, 자주점유의 추정이 깨어졌다는 원고의 주장에 대하여는 원고가 주장하는 사정들만으로는 이를 인정하기에 부족하다는 이유로 위 주장을 배척하였다.

2. 판단

그러나 원고가 주장하는 사정들만으로는 자주점유의 추정이 깨어졌다고 인정하기 부족하다고 한 원심의 조치는 받아들이기 어렵다.

점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에는 그 추정은 깨어지고, 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증되었다면, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 그 경우에도 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다 ( 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 참조).

이 사건을 위와 같은 법리에 비추어 보건대, 원고가 주장하듯이 이 사건 아파트의 수분양자들과 이들을 승계한 피고들이 1976년경 이 사건 아파트의 구분소유권을 취득한 이래 이 사건 소제기 무렵까지 아무 장애도 없었음에도 오랜 기간동안 소외인이나 원고에게 대지 지분에 관한 이전등기 요구를 전혀 하지 않은데다가 원고가 이 사건 대지를 거액의 채무에 대한 담보로 제공하였는데도 아무런 이의를 제기하지 않았고 원고가 운영하는 ○○개발이 이 사건 대지 일부를 주차장으로 운영하는 데 대하여 피고들을 포함한 이 사건 아파트의 입주자들이 동의하였고 일부 입주자들이 주차비를 납부하였다면 이로써 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 경우에 해당한다고 볼 만한 사정이 증명되었다고 볼 수 있다.

또한 원심이 인정한 사실관계와 기록에 나타난 사정을 종합하면, 이 사건 아파트가 최초 분양된 1976년경에는 아직 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이 제정되기 전이어서 대지 지분을 포함하는 완벽한 아파트의 취득을 위해서는 건물과 대지에 관하여 각각 별도의 소유권이전등기 절차가 필요하였는데 그 수분양자들은 모두 구분소유의 대상인 건물에 관해서만 소유권이전등기를 마쳤을 뿐 대지의 지분에 관하여는 소유권이전등기를 넘겨받지 아니하였고, 그 결과 이를 전전 양수한 사람들도 모두 대지권 지분이 없는 해당 건물에 관한 소유권이전등기만을 이어받은 사실, 위 아파트를 최초 분양할 당시에 사용된 분양계약서 양식의 목적 부동산 표시란에는 구분소유의 대상이 되는 건물만 표시하게 되어 있을 뿐 대지 지분까지 표시하게 되어 있지는 아니하고, 실지 분양계약을 체결함에 있어 건물(구분소유 부분)만 표시되고 대지 지분은 기재되어 있지 아니한 사실 등을 알 수 있는바, 이 사건 아파트의 구분소유권을 최초 분양받거나 이를 전전 양수함으로 인해 이 사건 대지를 점유하게 된 피고들이 위 아파트 분양 당시 건물과 함께 대지까지도 분양이 되었다고 인정할 아무 자료를 제출하지 못하고 있는 이 사건에서 위와 같은 사정이 있다면 그 수분양자들이나 피고들은 점유 개시 당시에 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것이라고 볼 여지가 많다 할 것이다. 원심이 제1심판결 이유에서 그대로 인용한 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다77279 판결 은 점유취득시효를 주장하는 점유자가 점유 부동산에 관한 매매계약을 체결한 사실이 인정되는 사안으로서, 매매계약이 체결되었다고 보기 어려운 이 사건에 원용할 것은 아니다.

그럼에도 불구하고 이러한 사정들만으로 자주점유의 추정이 깨어졌다고 인정하기에 부족하다고 한 원심에는 자주점유의 추정과 그 복멸에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.