[2] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제2항 단서 ‘명의신탁관계 종료시점’의 의미

[2] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제5조 제2항 단서의 ‘명의신탁관계 종료시점’은 단지 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 대내적으로 명의신탁을 해지한 시점이 아니라, 대외적으로도 명의신탁관계가 종료되어 부동산실명법 위반상태가 해소된 시점인 실명등기를 할 필요가 없거나 실명등기를 한 것으로 볼 수 있는 시점, 즉 공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전되거나, 명의신탁자가 당해 부동산에 관한 물권에 관하여 매매 기타 처분행위를 하고 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전하거나, 명의신탁자가 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 시점 등으로 보아야 하고, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 하여 소를 제기했다거나 소송에서 승소판결이 확정되었다는 사정만으로는 그때 부동산실명법상 명의신탁관계가 종료되었다고 할 수 없으며, 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 완전하게 취득하게 되더라도 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 되므로, 그러한 사정만으로 바로 부동산실명법상 명의신탁관계가 종료되었다고 단정할 수 없다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 조합체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 조합체에 대하여 부담하는 경우도 있을 수 있으나, 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득하였다면 민법 제271조 제1항 의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되고, 다만 그 조합체가 합유등기를 하지 아니하고 그 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 조합체가 그 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 한다( 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다54894 판결 , 대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결 등 참조).

원심은, 그 채용 증거에 의하여 그 판시 사실을 인정한 다음 원고들 및 소외인은 서울 역삼동 (지번 생략) ○○아파트 (동호수 생략, 이하 ‘종전 아파트’라 한다)를 공동으로 매수하고 종전 아파트 재건축으로 신축된 아파트를 공동으로 분양받아 대내적으로는 상호 약정된 투자지분 비율로 각 지분에 관한 실질적 소유권을 취득하면서, 다만 그 소유권이전등기나 보존등기만을 원고 2 내지 원고 1 단독 명의로 마침으로써 종전 아파트에 관하여는 원고 1 및 소외인이 원고 2에게, 신축 아파트에 관하여는 원고 2 및 소외인이 원고 1에게 종전 아파트 또는 신축 아파트의 각 지분을 명의신탁하였다고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 명의신탁 및 계약자유원칙에 대한 법리오해, 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

가. 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제3조 제1항 , 제5조 제1항 , 제3항 , 제6조 제1항 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 원칙적으로 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기한 경우 그 명의신탁자에게는 과징금을 부과하도록 되어 있으므로, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는, 비록 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 그 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다고 하더라도, 부동산실명법 제5조 제1항 이 정하는 과징금 부과대상에 해당된다고 할 것이다.

한편 부동산실명법 제5조 제2항 단서의 ‘명의신탁관계 종료시점’은 단지 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 대내적으로 명의신탁을 해지한 시점이 아니라, 대외적으로도 명의신탁관계가 종료되어 부동산실명법 위반상태가 해소된 시점인 실명등기를 할 필요가 없거나 실명등기를 한 것으로 볼 수 있는 시점, 즉 공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전되거나 또는 명의신탁자가 당해 부동산에 관한 물권에 관하여 매매 기타 처분행위를 하고 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전하거나 명의신탁자가 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 시점 등으로 보아야 하고, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁의 해지를 원인으로 하여 소를 제기하였다거나 그 소송에서의 승소판결이 확정되었다는 사정만으로는 그때 부동산실명법상 명의신탁관계가 종료되었다고 할 수 없으며 ( 대법원 2008. 1. 17. 선고 2007두21563 판결 ), 부동산실명법 제4조 단서에 따라 그 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 완전하게 취득하게 되더라도 그 명의수탁자는 그 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 되므로 ( 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결 등), 그 명의수탁자가 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 완전한 소유권을 취득하게 되었다는 사정만으로 바로 부동산실명법상 명의신탁관계가 종료되었다고 단정할 수 없다.

같은 취지에서 원심이, 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우에는 명의수탁자 명의로 등기된 시점에 명의신탁관계가 종료됨으로써 의무위반 경과기간이 존재할 수 없으므로 이 사건 과징금 처분이 위법하다는 원고들 주장에 대하여, 비록 계약명의신탁에서 매도인의 선의가 인정되어 명의수탁자 명의의 등기가 유효한 것으로 인정되는 경우라도, 그 명의신탁자는 부동산실명법 제3조 제1항 을 위반한 것으로서 과징금 부과대상이 되고, 과징금 부과처분일 현재 명의수탁자 명의로 등기가 마쳐져 있는 기간이 부동산실명법 제5조 제3항 에서 정한 ‘ 제3조 의 규정을 위반한 기간’에 해당한다고 할 것이어서 종전 아파트의 경우에는 원고 2가 소유권이전등기를 마친 2002. 10. 1.부터 대지 지분에 관하여 원고 2의 조합원 지위가 원고 1에게 양도된 2005. 9. 28.까지, 신축 아파트의 경우에는 원고 1이 소유권보존등기를 마친 2005. 12. 6.부터 이 사건 처분시점까지가 부동산실명법 제5조 제3항 에서 정한 ‘ 제3조 의 규정을 위반한 기간’이라고 판단하여 이를 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 계약명의신탁에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

나. 한편 부동산실명법 제5조 제1항 에 따른 과징금 부과의 제척기간은 5년이고, 그 기산일은 명의신탁의 등기가 해소된 때라고 할 것인바( 대법원 2004. 7. 22. 선고 2004두2509 판결 , 대법원 2006. 1. 13. 선고 2004두2776 판결 등 참조), 기록에 의하면 종전 아파트에 관한 원고 1 및 소외인과 원고 2 사이의 명의신탁관계가 2005. 9. 28. 종료되었다고 할 것인데 그로부터 5년이 경과하기 전인 2010. 7. 6. 피고가 이 사건 각 과징금을 부과하였으므로 그 처분은 제척기간 내에 부과된 것으로서 적법하다고 할 것이다.

같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

원심은, 그 채용 증거에 의하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음 피고가 원고들에게 ‘ 부동산실명법 제3조 제1항 위반사항 통지가 있어 행정처분 전 처분내용을 사전통지하니 의견이 있으면 제출하라’는 내용의 통지를 한 시점인 2009. 5. 6.에 원고들의 부동산실명법 위반사실을 확인하였다고 단정할 수 없고, 오히려 원고들이 제출한 의견들에 대해 검토한 후인 2010. 7. 2. 원고들의 위반사실을 최종적으로 확인하였다고 봄이 상당하고, 한편 부동산실명법 제5조 제2항 에 의하면 명의신탁의 목적이 된 부동산가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 가액에 의한다고 명시되어 있는 이상, 피고가 2009. 1. 1. 기준이 아닌 원고들의 위반 사실을 확인한 2010. 7. 2.로부터 1개월 내인 2010. 7. 6. 신축 아파트에 관한 이 사건 처분을 하면서 2010. 1. 1. 기준의 신축 아파트 가액을 기준으로 과징금을 산정한 것은 적법하다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 과징금 부과 기준 공시가격에 관한 법리오해, 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 소송비용은 패소자가 부담하게 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.