소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

소송비용은 원고가 부담한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1994. 10. 12. ○○시 도시공사(이하, '도시공사'라 한다)와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 상업용지 548.30㎡(이하, '이 사건 용지'라 한다)를 총 분양대금 756,654,000원, 계약금 75,762,000원, 중도금 606,096,000원, 잔금 74,796,000원으로 각 정하여 분양받기로 하되, 중도금은 1995. 2. 11.부터 1996. 10. 11.까지 6회에 걸쳐 분납하고, 잔금은 토지사용 가능시기에 지급하는 내용의 용지매매계약을 체결하였으며, 위 계약 체결 당일 도시공사에게 계약금을 지급하였다.

나. 원고는 도시공사에게 중도금 전부와 잔금의 일부 합계 총 755,858,000원을 지급하고 잔금 중 796,000원만을 미지급한 상태에서 2001. 12. 15. 이 사건 용지를 조○○외 3인에게 양도(이하. '이 사건 양도'라 한다)하였으며, 그 후 피고에게 이를 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 그 취득가액을 740,722,000원, 양도가액을 755,000,000원으로 하여 양도소득세 3,204,000원을 신고·납부하였다.

다. 피고는 2005. 10. 7. 이 사건 권리의 양도를 미등기 자산양도로 보아 원고에게 피고가 산정한 양도차익 194,227,800원에 미등기 양도세율 60%와 신고불성실로 인한 가산세 등을 적용하여 양도소득세 170,770,480원을 부과하는 처분(이하, '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증, 을 제1호증의 1,2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 기납부한 대금 755,858,000원에 대한 대출이자 상당액을 조○○ 등으로부터 받은 것이므로 원고가 이 사건 양도로 인해 취득한 이익은 미등기 전매차익이 아닐뿐더러, 이 사건 양도 시점인 2001. 12.에는 지연이자만 약 1,270만원에 이르게 되었고 원고와 도시공사 사이의 용지매매계약에 따르면 원고가 중도금이나 잔금을 3회 이상 지연했을 경우 도시공사가 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있음에도 원고가 이러한 모든 불이익을 감수한 채 잔금을 환납할 수 없었던 사정들에 비춰볼 때 원고에게 조세회피의 목적은 없었다고 할 것이며, 나아가 부동산에 대한 장기분할납부의 경우 적은 액수의 금액이라도 미납되면 소유권취득의 등기가 법률상 불가능하므로 이 사건 양도 당시 소유권이전등기가 불가능하였음에도 이와 다른 견해에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 건설교통부에서 도시공사에 공문을 보내 아무 조건 없이 분양권의 명의를 변경할 수 있다는 내용으로 행정지시를 하자 도시공사가 원고에게 용지분양 계약이행촉구 공문을 보내 부득이한 사정으로 계약 이행이 어려운 사람은 2001. 12. 31.까지 한시적으로 명의변경을 허용한다고 통지를 하였으며, 원고는 위 행정지시에 따라 이 사건 양도를 하였음에도 피고가 이 사건 처분을 한 것은 신뢰보호원칙에 반하여 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 원고의 첫 번째 주장에 관한 판단

소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하면 양도라 함은 자산이유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하므로, 이 사건 같은 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되었으면 유상양도로 볼 수 있는 것이고(대법원 1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결), 갑 제1호증, 제4호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론의 전취지를 더해보면 원고가 도시공사에 미지급한 잔금은 796,000원에 불과한 사실, 이 사건 용지의 사용가능시기는 1997. 12. 31.부터이고 도시공사는 2001. 9. 6. 원고에게 위 잔금의 납부시기인 1998. 2. 15.이 도과하였다며 조속한 납부를 독촉한 사실, 원고는 3회분부터 6회분까지의 중도금 합계 303,048,000원을 납부기한 이전에 선납하여 15,931,800원을 할인받은 정도로 경제적 능력이 충분하였던 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 원고는 이 사건 양도일 이전에 사실상 이 사건 용지의 대가를 지급하여 이 사건 용지를 취득하였다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 양도 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니라 미등기자산의 양도에 해당한다 할 것이다.

한편 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전 매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는 소득세법 제104조 제3항 단서, 같은 법 시행령 제168조 제1항의 각호의 경우에 준하여 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산에서 제외된다. 그리고 소득세법 및 같은 법 시행령 조항이 미등기 양도자산에서 제외되는 것 중 하나로 들고 있는 "법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산"이라 함은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로 인하여 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우를 가리키는 것이며, 취득자의 사정에 기인한 상대적 불능의 경우에는 이에 해당하지 아니한다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94누8020 판결 등 참조).

이 사건 양도에 위와 같은 부득이한 사정이 있는지의 점에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거들에 을 제1호증의 1 내지 10의 각 기재를 더해보면, 원고가 조○○ 외 3인으로부터 이 사건 양도의 대가로 받은 돈은 950,000,000원이고 원고의 취득가액은 위 분양대금에서 선납할인금을 공제한 740,722,200원이 되어 이 사건 양도로 인한 차익은 2억원이 넘는 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사실 및 앞서 인정한 사실관계를 종합하여 보면 이 사건 양도 당시 법률의 규정에 의하여 이 사건 용지의 취득에 관한 등기가 불가능하였다거나 그 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 원고에게 추궁하는 것이 가혹하다고 할 수는 없고, 오히려 원고로서는 이 사건 양도 이전에 언제든지 잔금 796,000원과 연체금 12,000,000원 가량을 지급하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 있었음에도 그에 따른 취득세, 등록세 등을 회피하고 이 사건 양도에 관하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라는 형식을 취함으로써 양도소득세의 부담을 줄여 보다 많은 전매이득을 취득하려 한 것이라고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 원고의 두 번째 주장에 관한 판단

원고가 주장하는 견해표명은 도시공사가 2001. 9. 6. 원고에게 빠른 시일내에 계약이행(대급납부)을 하여줄 것을 촉구하고 만약 부득이한 사정으로 인해 계약이행이 어려운 경우는 당초 계약상의 권리의무(대금납부)를 승계하는 조건으로 2001. 12. 31.까지 한시적으로 명의변경을 허용한다는 내용을 통지한 것일 뿐, 피고가 매수인의 명의를 변경할 경우 그 과정에서 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 부과하지 아니한다는 견해를 표시한 것이 아니므로, 피고가 원고에 대하여 신뢰의 대상이 되는 공적견해를 표명하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[ 관계법령 ]

소득세법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것)

제88조 (양도의 정의)

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

제140조 (양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

3. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

소득세법 시행령

제168조 (미등기양도제외 자산의 범위 등)

① 법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

[대법원2007두21778 (2008.01.17)]

2. 상고비용은 원고가 부담한다.

[광주고등법원 2007누91 (2007.9.27.)]

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

가. 원고는 1994. 10. 12. ○○시 도시공사(아래에서는 '도시공사'라 한다)와 사이에 도시공사로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 상업용지 548.30㎡(아래에서는 '이 사건 용지'라 한다)를 총 분양대금 756,654,000원, 계약금 75,762,000원, 중도금 606,096,000원, 잔금 74,796,000원으로 각 정하여 분양받기로 하되, 중도금은 1995. 2. 11.부터 1996. 10. 11.까지 6회에 걸쳐 분납하고, 잔금은 토지사용 가능시기에 지급하는 내용의 용지매매계약을 체결하였으며, 위 계약 체결 당일 도시공사에게 계약금을 지급하였다.

나. 원고는 도시공사에게 중도금 전부와 잔금의 일부 등 합계 총 755,858,000원을 지급하고 잔금 중 796,000원(=756,654,000원-755,858,000원)만을 지급하지 아니한 상태에서 2001. 12. 15. 이 사건 용지를 조○○외 3인에게 양도(아래에서는 '이 사건 양도'라 한다)하고 피고에게는 이 사건 양도를 '토지를 취득할 수 있는 권리의 양도'로 취급하여 그 취득가액을 740,722,000원, 양도가액을 755,000,000원으로 하여 양도소득세 3,204,000원을 신고·납부하였다.

다. 이에 대하여 피고는 2005. 10. 7. 이 사건 양도를 '미등기 자산양도'로 보아 원고에게 피고가 산정한 양도차익 194,227,800원에 미등기 자산양도의 양도소득세의 세율 60%와 신고불성실로 인한 가산세 등을 적용하여 양도소득세 170,770,480원을 부과하는 처분(아래에서는 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 갑 2호증, 을 1호증의 1,2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

부동산에 대한 장기분할납부의 경우 적은 액수의 금액이라도 미납되면 소유권취득의 등기가 법률상 불가능한데, 원고가 이 사건 용지의 사용가능시기로서 잔금납부기일인 1998. 2. 15. 당시 도시공사에게 이 사건 용지에 관한 잔금 일부를 납부하지 아니하여 원고 앞으로 이 사건 용지에 관한 소유권이전등기를 할 수 없는 상태여서 이 사건 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 법률상 불가능하므로, 이 사건 양도를 '토지를 취득할 수 있는 권리의 양도'로 보아야 함에도 피고가 '미등기 자산의 양도'로 본것은 세법의 엄격해석의 원칙을 위반한 것이고, 원고와 도시공사 사이의 용지매매계약에 따르면 원고가 중도금이나 잔금을 3월 이상 지연했을 경우 도시공사가 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있음에도 원고가 약 4년간이나 잔금을 완납하지 아니하여 도시공사가 계약을 해제할 수 있게 되었을 뿐만 아니라 잔금 미납으로 인한 지연이자만 약 1,270만원에 이르게 되었고, 원고가 이 사건 양도로 인해 취득한 이익은 이미 납부한 대금 755,858,000원에 대한 대출이자 상당액에 불과하여 미등기 전매차익을 얻었다고 할 수 없으며, 도시공사의 명의변경 허용조치에 따라 이 사건 양도를 한 것이어서 원고가 조세회피를 목적으로 잔금을 완납하지 않은 채 이 사건 양도를 하였다고 보아서는 아니됨에도 피고가 원고에게 조세회피의 목적으로 이 사건 양도를 하였다는 견해에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 소득세법 제94조 제1항, 제1호, 제2호에 의하면, 부동산에 관련된 양도소득세의 과세대상인 양도소득이란 토지 또는 건물의 소유권이나 부동산에 관한 관리를 양도함으로 인하여 발생하는 소득을 의미하는 것으로, 여기에서 토지 또는 건물의 소유권이란 등기를 마친 소유권 뿐만 아니라 매수 후 그 대금의 거의 전부를 지급한 사실상의 소유권도 포함하는 것이나, 토지의 매수인이 계약금과 중도금 일부만을 지급한 것만으로는 그 토지에 대한 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없고 이 상태에서 다시 타인에게 양도하였음은 사실상의 소유권을 양도한 것이 아니라 매수인의 권리나 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과하다(대법원 1983. 6. 14. 선고 81누206 판결).

살피건대, 갑 1호증, 갑 4호증의 각 기재에 변론의 전취지를 더해보면, 원고는 계약금 및 중도금을 납부기한 내에 모두 납부하였을 뿐만 아니라 중도금 중 3회분부터 6회분까지의 합계 303,048,000원을 납부기한 이전에 선납하여 15,931,800원을 할인받은 사실, 잔금 75,762,000원에 대하여는 납부기한인 1998. 2. 15.로부터 1년 가량이 경과한 1999. 1. 4. 이중 74,000,000원을 납부하고 최종적으로 원고가 도시공사에게 미납한 잔대금은 796,000원에 불과한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 원고는 이 사건 양도일 이전에 이 사건 용지 대금의 거의 전부를 지급하여 사실상 이 사건 용지를 취득하였다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니라 미등기자산의 양도에 해당한다 할 것이다.

(2) 한편 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는 소득세법 제104조 제3항 단서, 같은 법 시행령 제168조 제1항의 각호의 경우에 준하여 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산에서 제외된다. 그리고 소득세법 및 같은 법 시행령 조항이 미등기 양도자산에서 제외되는 것 중 하나로 들고 있는 "법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산"이라 함은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로 인하여 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우를 가리키는 것이며, 취득자의 사정에 기인한 상대적 불능의 경우에는 이에 해당하지 아니한다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94누8020 판결 등 참조). 따라서 이 사건 양도에 위와 같은 부득이한 사정이 있는지에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들에 을 제1호증의 1내지 10의 각 기재를 더해보면, 원고가 조○○외 3인으로부터 이 사건 양도의 대가로 받은 돈은 950,000,000원이고 원고의 취득가액은 위 분양대금에서 선납할인금을 공제한 740,722,200원이 되어 이 사건 양도로 인한 차익은 2억원이 넘는 사실을 인정할 수 있고, 앞서본 바와 같이 이 사건 용지에 대한 총 분양대금 756,654,000원 중 계약금 및 중도금, 잔금일부로 합계 755,858,000원을 지급하여 대금의 거의 전부를 지급한 원고로서는 이사건 양도 이전에 언제든지 잔금 796,000원과 연체금 12,000,000원 가량을 지급하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 있었음에도 별다른 이유 없이 이를 이행하지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 양도 당시 이 사건 용지의 취득에 관한 등기가 법률상 불가능하였다거나 그 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 원고에게 추궁하는 것이 가혹하다고 할 수는 없고, 오히려 원고로서는 자신의 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 있었음에도 그에 따른 취득세, 등록세 등을 회피하고 이 사건 양도에 관하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라는 형식을 취함으로써 양도소득세의 부담을 줄여 보다 많은 전매이득을 취하려 한 것이라고 봄이 상당하다. 또한 원고가 도시공사의 명의 변경 허용조치에 따라 이 사건 양도를 하였다고 하여 위와 같은 조세회피 목적이 없었다고도 할 수 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.