[2] 임대차계약이 임대인의 수선의무 지체로 해지된 경우에도, 임대차의 종료 당시 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상청구를 당한 임차인이 임차건물 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하여야 하는지 여부(적극)

[2] 임차인의 임대차 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이며, 이러한 법리는 임대차의 종료 당시 임차목적물 반환채무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용되고, 나아가 그 임대차계약이 임대인의 수선의무 지체로 해지된 경우라도 마찬가지다.

1. 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로( 민법 제623조 ), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고 ( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 , 대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결 등 참조), 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지라 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 제1심판결 이유를 인용하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고들이 원인불명의 이 사건 화재로 인하여 일부 소훼된 이 사건 성형외과 및 치과 점포에 관하여 임대인인 피고에게 사용·수익에 필요한 상태를 만들어 줄 것을 청구하였음에도 피고가 그 이행에 착수하지 아니하였고, 이 사건 화재현장감식이 이루어진 이후에는 화재현장을 보존해야 할 특별한 사정도 없어 보이므로, 적어도 이 사건 화재현장감식이 끝난 후부터는 수선공사를 시작하지 아니함으로써 피고가 정당한 이유 없이 임차목적물의 수선의무를 지체하였다고 보아야 하며, 원고들이 2007. 12. 31.까지 기한을 정하여 원상복구공사를 해 달라고 한 것은 그때까지 복구공사를 완료하여 달라는 뜻에서는 그 기간이 상당하지 않을 수 있으나, 적어도 그 기간 안에 공사에 착수하여 달라는 의미에서는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 것이라고 보아야 하고, 따라서 피고의 수선의무 이행지체를 원인으로 한 원고들의 2008. 1. 2.자 해지통보는 적법하며, 이로써 원고들과 피고 사이의 각 임대차계약은 위 해지통보가 피고에게 도달한 2008. 1. 4. 종료되었다고 판단한 후, 피고가 원고들에게 반환할 각 해당 임차보증금에서 원고들의 해지 이후의 연체차임, 중도해지 위약금, 소송발생으로 인한 위약금을 각 공제하여야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 임대인의 수선의무의 존부, 이행지체를 이유로 한 계약 해지, 처분문서의 해석, 위약금 약정의 효력 등에 관하여 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 원고 2에게 반환하여야 할 임차보증금에서 이 사건 화재로 인한 수리비 상당 손해액을 공제하여야 한다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 화재가 임차인의 귀책사유로 인하여 발생하였다는 점에 대한 증명이 없는 한 피고는 이 사건 성형외과 및 치과를 수선해 줄 의무가 있고, 원고들은 수선이 되지 않은 상태에서 임대차가 종료한 경우, 수선이 되지 않은 임차목적물을 그대로 반환함으로써 그 임대차 목적물 반환의무를 다하는 것이 된다고 전제한 후, 원고 2의 귀책사유로 인하여 이 사건 화재가 발생하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로 피고의 위 공제 주장을 배척하였다.

그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다.

임차인의 임대차 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이며 ( 대법원 1982. 8. 24. 선고82다카254 판결 , 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 , 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결 등 참조), 이러한 법리는 임대차의 종료 당시 임차목적물 반환채무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용되고, 나아가 그 임대차계약이 임대인의 수선의무 지체로 해지된 경우라도 마찬가지라 할 것이다. 또한, 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차한 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있고, 그 임차 부분에서 화재가 발생하여 건물의 방화 구조상 건물의 다른 부분에까지 연소되어 피해가 발생한 경우라면, 임차인은 임차 부분에 한하지 않고 그 건물의 유지·존립과 불가분의 일체관계가 있는 다른 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있다고 할 것이다( 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다41509 판결 , 대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결 등 참조).

그렇다면 원심이 화재로 인하여 임차건물이 소훼된 경우에 있어서 임차인의 손해배상의무와 관련하여 귀책사유 존부에 관한 입증책임이 마치 임대인에게 있음을 전제하고 임차인인 원고 2의 귀책사유로 인하여 이 사건 화재가 발생하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 피고의 원고 2에 대한 수리비 상당의 손해배상금 공제 주장을 배척한 것은 화재로 인하여 임차건물이 소훼된 경우에 있어서 임차인의 손해배상의무에 관한 입증책임의 법리를 오해한 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 원고 2에 대한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.