[2] 구 주택임대차보호법 제6조 제1항 에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간(=2년)

[3] 1998. 6. 15. 갑이 을에게 병 소유 아파트를 임대차기간 6월로 하여 임대한 후 해지 통지 없이 임대차계약을 갱신하여 오다가 2006. 5. 25. 계약 해지를 통지하여 임대차보증금을 공탁하였고, 그 후 을이 병의 요구에 따라 2009. 3. 2. 아파트를 병에게 인도한 사안에서, 구 주택임대차보호법 제4조 제1항 에 따라 기간을 2년으로 하여 묵시적으로 갱신되어 온 위 임대차계약은 만료일이 2006. 6. 14.이어서 그로부터 1월 내에 이루어진 해지 통지가 효력이 없어 다시 2년간 갱신되었고, 그 후 을이 병의 요구로 아파트를 인도함으로써 임대차가 종료되었으므로, 같은 취지에서 아파트 인도일인 2009. 3. 2.까지의 차임 상당액을 손해배상으로 인정한 원심판단은 정당하다고 한 사례

1. 이 사건 매매계약은 해제되었고 매매대금으로 지급한 돈은 임대보증금으로 대체되었다는 취지의 주장에 관하여

이 부분 상고이유의 주장은 원고가 피고를 상대로 제기한 소송에서 ‘피고는 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 1998. 6. 15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 내용의 청구가 인용되어 확정된 이 사건 제1심판결의 기판력에 반하는 주장일 뿐 아니라, 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 취지의 것으로서 받아들일 수 없다.

2. 피고가 임대차계약의 해지를 통지하고 4,000만 원을 공탁한 이후의 차임 상당 손해배상에 관하여

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서( 민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다 ( 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조).

그리고 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제1항 에 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제1항 에 “임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 따라서 위 법 제6조 제1항 에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제4조 제1항 에 따라 2년으로 된다 ( 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결 등 참조).

원심이 확정한 사실에 의하면, 피고는 1998. 6. 15. 원고에게 소외인 소유의 이 사건 아파트를 임대보증금 4,000만 원, 임대차기간 6개월로 정하여 임대하고 그 무렵 원고로부터 임대보증금 4,000만 원을 교부받고 이 사건 아파트를 인도한 사실, 위 임대차기간 경과 후에도 해지 통지 없이 임대차계약이 갱신되어 오다가 피고는 2006. 5. 25. 원고에게 위 임대차계약을 해지한다는 통지를 하고 같은 해 8. 30. 원고를 피공탁자로 하여 임대보증금 4,000만 원을 공탁한 사실, 원고는 소외인이 이 사건 아파트의 인도를 요구하여 2009. 3. 2. 소외인에게 이를 인도한 사실을 알 수 있다.

위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약은 유효하게 성립하였고, 그 임대차기간은 구 주택임대차보호법 제4조 제1항 에 따라 2년으로 되어 묵시적으로 갱신되어 오다가 만료일이 2006. 6. 14.로 되었으며, 위 만료일로부터 1개월 내인 2006. 5. 25.자 피고의 해지 통지는 구 주택임대차보호법 제6조 제1항 에 위배되어 효력이 없으므로 위 임대차계약은 2006. 6. 15. 이후에도 종전과 동일한 조건으로 2년간 갱신된 것으로 보아야 하고, 원고가 이 사건 아파트의 소유자인 소외인의 요구로 이를 인도함으로써 위 임대차가 종료되었다고 할 것이다.

원심이 같은 취지에서 원고가 소외인에게 이 사건 아파트를 인도한 2009. 3. 2.까지의 차임 상당액을 손해배상으로 인정한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 것과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.