[2] 표준지의 일부가 법령상 사용제한되어 토지초과이득세 과세대상에서 제외된 경우, 잔여지에 대하여 부과된 토지초과이득세 취소소송에서 표준지 공시지가의 적용을 다툴 수 있는지 여부(소극)

[2] 표준지인 토지의 일부가 택지개발예정지구로 고시되고 그 잔여지가 유휴토지에 해당된 경우, 토지초과이득세 정기과세기간 종료일 현재까지 그 잔여지가 표준지인 토지로부터 분할되지 아니한 채 그 일부로 되어 있는 이상 그 잔여지는 표준지의 일부라고 할 것이므로, 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 소정의 공시지가에 대한 불복절차를 밟지 아니한 채 표준지 공시지가를 기초로 잔여지에 대하여 한 토지초과이득세 부과처분의 취소를 구하는 소송에서 표준지의 공시지가를 적용하는 것이 위법하다면서 그와 다른 평가액을 적용하여야 한다고 다툴 수 없고, 또한 실질과세의 원칙 등을 내세워 그 표준지의 공시지가가 아닌 공시지가 결정과정에서의 감정평가업자의 내부적 평가액을 적용하여 토지초과이득세의 과세표준을 산정할 수도 없다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 1985. 2. 18. 경남 양산읍 다방리 산 13 임야 49,091㎡(이하 이 사건 토지라고 한다)를 취득하였고, 그 후 1989. 10. 27. 이 사건 토지 중 하단부 4,231㎡(이하 이 사건 예정지라고 한다)가 택지개발예정지구로 고시된 사실, 건설부장관은 이 사건 토지를 표준지로 선정하여 ㎡당 공시지가를 1990년에는 4,200원, 1993년에는 8,000원으로 각 공시하였는데 그 과정에서 감정평가업자에게 평가를 의뢰하여 ㎡당 1990년에는 이 사건 예정지를 12,000원, 나머지 44,860㎡(이하 이 사건 잔여지라고 한다)를 3,500원으로, 1993년에는 이 사건 예정지를 39,000원, 이 사건 잔여지를 5,000원으로 각 평가하고 면적에 따라 가중평균하여 산출한 감정평가액을 참작하여 토지평가위원회의 심의를 거쳐 위와 같은 공시지가를 결정한 사실, 피고는 이 사건 토지초과이득세 정기과세기간(1990. 1. 1.­1992. 12. 31.) 종료일 현재 이 사건 잔여지가 유휴토지에 해당한다고 보아 이 사건 토지에 대한 위 공시지가를 적용하여 산출한 토지초과이득세 금 41,634,060원을 1993. 11. 16. 원고에게 부과한 사실 및 이 사건 토지는 1994. 4. 25. 이 사건 예정지 및 잔여지 부분과 비슷하게 위 같은 리 산 13 임야 4,057㎡와 산 13의 1 임야 45,034㎡로 분할된 사실을 각 인정한 다음, 1필지의 토지 중 일부가 취득 후 법령상 사용이 제한된 경우 토지초과이득세 과세대상인 잔여지의 지가상승액을 산정함에 있어 그 부분의 특성을 무시하고 토지 전체의 공시지가를 적용하는 것이 심히 불합리한 경우에는 실질과세의 원칙에 따른 제한이 가능하다고 하여, 위 공시지가 결정과정에서의 이 사건 잔여지에 대한 감정평가업자의 평가액에 의하여 지가상승액을 산정하면 그 자체로는 정상지가상승분을 초과하지 않음에도 이 사건 예정지까지 포함한 이 사건 토지의 공시지가를 기초로 이 사건 잔여지의 지가상승액을 산정하여 토지초과이득세를 부과한 것은 관계 법령의 취지나 실질과세의 원칙에 반하여 위법하다고 판단하였다.

그러나 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 불복하기 위하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것, 이하 지가공시법이라고 한다) 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 처분청인 건설부장관을 상대로 그 공시지가 결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이지 그러한 절차를 밟지 아니한 채 그 표준지에 대한 조세부과처분의 취소를 구하는 소송에서 그 공시지가의 위법성을 다툴 수는 없다 고 할 것인바( 당원 1995. 11. 10. 선고 93누16468 판결 , 1995. 11. 24. 선고 93누16451 판결 등 참조), 이 사건 잔여지가 위 과세기간 종료일 현재까지 표준지인 이 사건 토지로부터 분할되지 아니한 채 그 일부로 되어 있는 이상 이 사건 잔여지는 표준지의 일부라고 할 것이므로 위 지가공시법 소정의 절차를 밟지 아니한 채 그에 대한 조세부과처분의 취소를 구하는 이 사건 소송에서 이 사건 토지의 공시지가를 적용하는 것이 위법하다면서 그와 다른 평가액을 적용하여야 한다고 다툴 수는 없다 할 것이다.

더욱이 지가공시법 제2조 제1호 , 같은법시행령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 에서는 건설부장관은 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 표준지로 선정하여야 하고 공시지가는 건설부장관이 공시한 표준지에 대한 단위면적당 가격을 말한다고 규정하고 있으며, 토지초과이득세법 제11조 제1항 은 토지초과이득세의 과세표준은 필지별로 계산하도록 규정하고 있는바, 이와 같은 관계 법령의 규정내용을 종합해 보면 표준지로 선정된 토지의 공시지가는 해당 필지 전체의 단위면적당 가격으로 이를 공시하는 것으로서, 이 사건에 있어서와 같이 1필지의 표준지 일부가 법령상 사용이 제한된 경우 그 사용제한된 부분에 따라 이를 구분한 후 일부분에 대하여 실질과세의 원칙 등을 내세워 그 표준지의 공시지가가 아닌 공시지가 결정과정에서의 감정평가업자의 내부적 평가액을 적용하여 토지초과이득세의 과세표준을 산정할 수도 없다 할 것이다.

그런데도 원심이 이 사건 토지의 공시지가를 기초로 하여 이 사건 잔여지에 대한 토지초과이득세 과세표준을 산정한 피고의 이 사건 처분이 위법하다고 판단한 것은 위와 같은 표준지의 공시지가에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.