청구인들이 소유한 토지가 도시개발사업구역에 편입되어 환지예정지를 지정받음에 따라 당해 환지예정지를 과세대상으로 하여 2019년도분 재산세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부

가. 청구인들이 종전에 소유하던 토지인 OOO 외 4필지 토지(이하 “종전토지”라 한다)가 OOO개발사업구역에 편입되어 2012.9.5. 환지예정지 지정공고가 되고, 2015.5.21. 환지예정지 변경공고가 이루어졌으며, 처분청은 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인들이 환지예정지로 지정받은 OOO 도시개발사업지구내의 31블럭 2롯트 외 3필지 토지(이하 “이 건 환지예정지”라 한다)를 청구인들이 소유하고 있는 토지로 보아 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의 70을 적용하여 산출한 세액을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 2019년도 토지분 재산세 등을 아래 ＜표1＞과 같이 2019.9.10. 청구인들에게 부과고지하였다.

＜표1＞ 환지예정지 내역 및 부과내역

나. 청구인들은 이에 불복하여 2019.12.4.과 2019.12.9. 이의신청을 거쳐 2020.5.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들이 종전에 소유하던 토지가 포함된 OOO 토지 148,592㎡(25블럭 1롯트, 이하 “청구외 환지”라 한다)의 경우 환지예정지 지정공고가 이루어지기 전에 주택건설사업자가 이를 취득하여 신탁을 하였고, 2012.8.7. 주택건설사업계획 승인신청을 하여 공동주택을 건축하고 이를 분양하였는바, 당해 주택건설사업자는 조합원에 해당되지 아니하므로 환지예정지를 지정받을 수 없음에도 청구외 환지에 대하여 주택건설사업자에게 청구외 환지를 환지예정지로 지정하는 등의 행위는 잘못이라 할 것이다.

청구인이 소유하던 종전토지가 포함된 청구외 환지는 환지가 아닌 체비지에 해당된다 할 것이므로 조합인 OOO 도시개발사업조합에게 재산세 납세의무가 있다 할 것이고, 청구외 환지에 포함된 청구인들의 종전토지에 대하여 공동주택을 분양받은 자들에게 재산세를 부과하고서 청구인들에게 다시 재산세를 부과하는 것은 이중과세에 해당되고, 확정지번이 부여되지 아니한 이 건 환지예정지는 재산세 과세대상 토지에도 해당되지 아니한다 할 것이므로 처분청이 청구인들에게 이 건 환지예정지를 소유한 것으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

첫째, 청구인들은 처분청이 종전토지에 대하여 공동주택소유자에게 과세하고 이 건 환지예정지에 대하여 청구인에게 과세한 것은 이중과세 처분을 한 것이라고 주장하고 있으나,

처분청은 OOO 도시개발사업 환지예정지 지정공고에 따라 환지예정지를 과세대상으로 하여 재산세를 부과하였는바, 청구인들이 소유하였던 종전토지가 있던 지역은 환지예정지 지정공고 시 공동주택부지로 지정되어 환지예정지를 지정받은 자가 공동주택으로 신축한 후 이를 분양하였으므로 재산세를 공동주택 소유자들에게 과세하였으며, 환지예정지 지정공고시 청구인들은 청구외 환지가 아닌 상업지역내의 토지인 이 건 환지예정지를 지정받았으므로 이에 대하여 청구인들에게 재산세를 과세한 것으로서 이를 이중과세에 해당된다는 청구주장은 인정할 수 없다 할 것이다.

둘째, 청구외 환지는 환지가 아닌 체비지이므로 도시개발사업조합이 사실상 소유자로서 재산세 납세의무가 있으므로 청구외 환지에 포함된 청구인들의 종전토지에 대하여 재산세를 부과하는 것이 부당하다고 주장하나, 청구외 환지는 주택건설사업자에게 환지예정지로 지정고시되었고, 청구인들이 소유하던 종전토지에 대하여는 이 건 환지예정지를 지정고시하였으므로 이 건 환지예정지가 체비지로서 도시개발사업조합에게 재산세 납세의무가 있다는 청구주장은 인정할 수 없다 하겠다.

셋째, 이 건 환지예정지는 확정지번이 부여되지 아니한 토지이므로 재산세 과세대상에 해당되지 아니한다고 주장하나, 청구인들이 소유하던 종전토지가 속해있는 OOO 도시개발사업은 환지방식의 사업으로 사업시행자는 「도시개발법」제28조(환지 계획의 작성) 규정에 의거하여 환지 계획을 작성하였고 「도시개발법」제29조(환지계획의 인가 등)에 의거 처분청으로부터 환지계획인가를 받았으며 그 환지 계획에는 환지예정지를 표시하는 확정예정지번(블럭·롯트)이 포함되어 있으며, 「도시개발법」제35조(환지예정지의 지정) 규정에 의거 사업시행자는 토지소유자와 임차권자 등에게 환지예정지의 위치·면적 등을 알리고 의견수렴 절차를 거쳤으므로 청구인의 확정예정지번 부여가 안되어 재산세 과세대상이 아니라는 주장은 이유가 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인들이 소유한 토지가 도시개발사업구역에 편입되어 환지예정지로 지정받음에 따라 당해 환지예정지를 과세대상으로 하여 2019년도분 재산세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우 : 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

(2) 도시개발법

제28조(환지 계획의 작성) ① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

제29조 (환지 계획의 인가 등) ① 행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.

제35조(환지 예정지의 지정) ① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.

② 제29조 제3항 및 제4항은 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려고 할 때에 준용한다.

③ 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려면 관계 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 예정지의 위치ㆍ면적과 환지 예정지 지정의 효력발생 시기를 알려야 한다.

제36조(환지 예정지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.

② 시행자는 제35조 제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.

③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) OOO는 2010.8.26. 청구인들이 소유한 종전토지가 포함된 OOO 일원의 710,919㎡을 사업부지로 한 OOO 도시개발사업에 대하여 「도시개발법」제17조 규정에 의거 실시계획인가를 하고 이를 고시하였다OOO

(나) OOO 도시개발사업조합장은 처분청으로부터 2012.7.5. 환지계획인가(도시정책과-7411)를 받고, 2012.9.5. 「도시개발법」제35조 제2항에 따라 도시개발사업 환지예정지 지정 공고(효력발생일 2012.9.6.)를 하였으며, 그 이후 2015.4.23. 환지계획 변경인가를 받아 2015.5.21. 환지예정지 변경지정 공고를 하여 환지예정지를 변경지정하였다.

(다) 환지예정지 조서에 의하면 청구인들이 소유한 종전토지에 대한 환지예정지 지정 전․후 현황은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 환지예정지 지정내역

(라) OOO은 2012.8.7. 청구외 환지에 대하여 주택건설사업계획승인신청을 하였다가, 2013.1.31. 동일한 토지에 대하여 일부 건축면적을 변경하는 내용으로 변경신청을 하였고, 처분청은 2012.9.28. 이를 승인 고시하였으며, 2016.6.24. OOO 외 2인 명의로 청구외 환지상에 공동주택 신축공사를 완료하고 사용검사를 받은 사실이 제출된 신청서 등에서 확인된다.

(마) 청구인들이 제출한 자료에서 청구외 환지는 OOO 주식회사 등에게 환지예정지로 지정한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.

첫째, 청구인들은 종전토지가 포함된 청구외 환지가 체비지이므로 도시개발사업조합에게 재산세 납세의무가 있다고 주장하나, 청구외 환지는 환지예정지 지정공고로 인하여 이미 OOO 주식회사 등에게 환지예정지로 지정고시되었으므로 이러한 토지를 체비지라고 볼수 없고, 청구외 환지에 청구인들 소유이었던 종전토지가 포함되어 있다 하더라도 청구외 환지에 대하여는 그 지상 공동주택의 소유자들에게 재산세를 부과하였을 뿐 청구인들에게 이를 부과한 것이 아니므로 이에 대하여 청구인들이 청구외 환지에 대한 재산세 부과처분의 적법 여부를 다툴 수는 없는 것이라 하겠다.

둘째, 청구인들은 종전토지가 소재한 지역이 청구외 환지에 포함되어 환지예정지로 지정되면서 25블럭 1롯트로 환지예정지번이 부여되었는데, 청구외 환지에 대하여 그 지상의 공동주택 소유자들에게 재산세를 부과하고서 청구인들에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 이중과세에 해당된다고 주장하나, 청구인들이 소유하던 종전토지가 소재한 지역을 포함한 청구외 환지가 주거지역으로서 지정되었고, OOO 주식회사 등이 이를 환지예정지로 지정받고 공동주택을 신축하여 분양하였으므로 청구외 환지에 대하여 공동주택의 소유자들에게 2019년도분 재산세를 부과한 것이며, 청구인들이 소유하던 종전토지는 환지예정지 지정고시로 인하여 이 건 환지예정지로 사실상 소유권이 변경되었다 할 것이므로, 처분청이 청구인들에게 이 건 환지예정지를 과세대상으로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 이중과세에 해당된다고 볼 수는 없다 할 것이다.

셋째, 청구인들은 이 건 환지예정지에 대하여 확정지번이 부여되어 있지 아니한 것으로 보아야 하므로 재산세 과세대상에 해당되지 아니한다고 주장하나, 「지방세법」제105조에서 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박을 과세대상으로 한다고 규정하고 있으므로, 이 건 환지예정지에 대하여 확정예정지번이 부여되어 있는 이상 재산세 과세대상에 해당되지 아니한다는 청구주장도 인정하기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 이 건 환지예정지에 대하여 청구인들을 재산세 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문