조심2010서3825 (2011.02.11)

양도

기각

토지 양도차익 계산시 동 토지의 취득가액은 취득당시 실지거래가액으로 하는 바, 제출된 매매계약서 상 근저당채무 승계와 관련된 내용이 없으므로 근저당채무를 취득가액에 포함시켜야 한다고 주장은 부당한 것임

소득세법 제96조【양도가액】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1998.5.19. OOO과 OOO이 공유하던 OOOOO OO OOO OOOOO 답 465㎡와 같은 곳 620-3 답 275㎡(위 2필지 토지를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2003.12.3. OOO에게 양도하고, 처분청에 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고(양도가액 36,300,000원, 취득가액 47,254,150원, 양도차손 10,954,150원)하면서 양도가액에 대한 증빙으로 검인용 부동산 매매계약서를 제출하였다.

나. 처분청은 매수자인 OOO이 취득가액을 110,000,000원으로 신고한 것을 확인하고 이를 청구인의 양도가액으로 경정하여 2010.11.11.청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 31,090,890원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 OOO에게 쟁점토지를 양도하고 처분청에 양도가액을 36,300,000원, 취득가액을 47,254,150원으로 계산하여 양도소득세를 신고하였으나, 양도할 당시는 물론 취득할 당시 쟁점토지에는 근저당설정금액 80,000,000원(OOO 50,000,000원, OOO 30,000,000원)이 있었던 점을 고려하면, 청구인이 이보다 적은 금액인 36,300,000원에 양도하였다는 것은 있을 수 없는 일이다. 그렇다면, 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액이 아닌 기준시가로 보아야 한다. 한편, 매수자인 OOO이 토지를 양도할 때 근저당설정금액의 채권자인 OOO과 OOO이 채권금액을 모두 회수하였으므로 취득당시 설정된 근저당채무 80,000,000원을 취득가액에 포함시켜야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 취득할 당시 설정된 근저당채무 80,000,000원을 취득가액에 포함시켜야 한다고 주장하나, 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에는 근저당채무 승계에 관한 내용이 없으므로 청구주장은 받아들이기 어렵고, 「소득세법」제114조 제4항 단서에는 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 과세관청이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득과세표준 및 세액을 경정한다고 규정하고 있으므로 매수자인 OOO이 실지거래가액으로 신고한 가액 110,000,000원을 청구인의 양도가액으로 경정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

매수자가 실지거래가액으로 신고한 가액을 매도자인 청구인의 양도가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 ‘등기부등본’을 보면, 청구인이 1998.5.19. OOO과 OOO이 공유하던 쟁점토지를 취득한 사실이 확인되며, 쟁점토지 중 OOOOO OO OOO OOOOO 토지에는 1994.7.28.부로 채권최고액 50,000,000원의 근저당권(근저당권자 : OOO, 채무자 : OOO, OOO)이 설정된 것으로 나타나고, OOOOO OO OOOOO 토지에는 같은 날 채권최고액 30,000,000원의 근저당권(근저당권자 : OOO, 채무자 : OOO, OOO)이 설정된 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 2004년 5월 처분청에 제출한 ‘부동산 (양도)매매계약서’(2003.12.3.)를 보면, 매매금액은 36,300,000원이며, 계약내용 제4조에는 “매도인은 잔금지급일(2003.12.3.) 현재 위 부동산에 관련된 채무 및 제세공과금을 변제하기로 한다.”고 기재되어 있다.

(3) 쟁점토지의 매수자인 OOO이 2007.5.31. OO세무서에 제출한 ‘부동산 (취득)매매계약서’(2003.12.3.)를 보면, “매매금액은 110,000,000원이며, 특약사항에는 매수자가 현재 매수능력이 없어 근저당설정채무 80,000,000원을 승계하고, 매매금액과의 차액 30,000,000원은 제3자에게 매각할 시 지급하며, 현재 매매대금보다 많은 금액으로 매도할 시 이익을 서로 반분한다.”고 기재되어 있다.

(4) 처분청의 ‘양도소득세 경정결의서’ 등을 보면, 쟁점토지를 매수한 OOO이 청구인과의 실지거래가액을 110,000,000원으로 신고한 사실을 확인하고 이를 청구인의 양도가액으로 경정하여 이 건 양도소득세를 고지하였음이 확인된다.

(5) 청구주장과 관련하여 청구인의 배우자 OOO은 2010.12.30. 우리 원 심판관회의에 출석하여 다음과 같이 진술하였다. “취득가액을 47,254,000원으로 신고한 것은 당시 법무사가 검인계약서에 기재된 금액으로 신고하라고 하여 그렇게 한 것이나 실제 금액은 1억2천만원이다. 구체적으로 보면, 제가 1991.7.11. 쟁점토지의 공유자인 OOO에게 40,000,000원을 대여(OOOOOO OOOOOOOOOOOOOOOO, 무통장송금)하고도 상환받지 못하였고, 취득당시 쟁점토지에 담보된 근저당설정금액 80,000,000원을 전 소유자가 승계하였으므로 취득가액은 1억2천만원이다. 그 뿐 아니라 청구인은 OOO에게 쟁점토지를 양도하면서 매수자가 근저당설정금액을 승계하는 내용을 포함시켰고, OOO이 토지를 양도할 때 근저당설정금액을 모두 지급하였다.”

(6) 위와 같은 심판관회의가 있은 후 청구인이 추가로 제출한 자료는 다음과 같다.

(가) 2011년 1월 작성한 근저당권자인 OOO의 확인서에는 자신이 부동산업자인 OOO에게 투자명목으로 5천만원을 빌려주고 쟁점토지 중 OOO OO OOO OOOOO 토지에 대하여 1994.7.28. 근저당권을 설정하였으며, OOO(청구인)가 1998.5.19. 이를 인수하였다가 청구인의 매수자인 OOO이 2006.4.14. 양도할 때 회수하였고, 근저당채권자인 OOO도 OOO OO OOO OOOOO 토지에 대하여 같은 내용으로 근저당권을 설정하였다가, OOO이 토지를 양도할 때 그 동안의 이자를 받기 위해 근저당권 말소서류를 전달해 주지 않아 법무사가해당 금액을 공탁한 사실이 있었다는 내용으로 기재되어 있다.

(나) 청구인의 배우자 OOO 명의의 무통장입금증(1991.7.11.)에는 OOO이 1991.7.11. 전 소유자인 OOO에게 4천만원을 무통장입금한 것으로 나타나며, 청구인은 이에 대해 취득대금 일부라고 주장한다.

(다) 전 소유자 OOO 명의의 영수증(1998.4.15. 사본)에는 OOO(청구인)가 쟁점토지를 1억2천만원에 취득하면서 위 무통장입금액 4천만원과 근저당설정금액 8천만원을 인수하는 조건이었다는 내용으로 기재되어 있다.

(7) 이를 바탕으로 하여 매수자가 실지거래가액으로 신고한 취득가액을 매도자인 청구인의 양도가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지에 대하여 살펴본다. 양도소득세의 산출기초가 되는 취득가액이라 함은 취득자가 자산을 취득한 대가로 양도자에게 지급하기로 약정한금액을 말한다 할 것이다. 청구인은 매수자인 OOO이 실지거래가액으로 신고한 가액에 대해서는 다투지 아니하면서, 취득당시는 물론 양도당시 쟁점토지에 담보된 근저당채무 8천만원이 있으므로 비록, (취득)매매계약서에 근저당채무 승계에 관한 내용이 없다 하더라도 이를 취득가액에 포함시켜야 한다고 주장하나, 근저당채무가 설정된 부동산을 매매함에 있어서는 매매계약서에 담보채무 인수에 관한 내용을 기재함으로써 당사자 간에 채권채무관계를 정리하는 것이 일반적인데도 불구하고, 청구인의 (취득)매매계약서에는 그러한 내용이 기재된 바 없고, 청구인이 제출한 OOO의 확인서는 사인 간에 임의작성이 가능한 서류여서 청구인이 채권자인 OOO과 채권채무승계내용을 확인할 수 있는 당시의 서류가 제출되지 아니하는 한 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 매수자인 OOO이 실지거래가액으로 신고한 취득가액을 청구인의 양도가액으로 경정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.