부가가치세과-163 (2013.2.18)

부가

사업자가 토지와 건물의 가액을 구분하기 위하여 총 분양가액을 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 각 호에서 정한 방법으로 안분계산 할 때에 적용되는 토지의 기준시가는 건축허가 조건으로 공공용지로 기부채납 되는 토지를 제외하는 것임

귀 질의의 경우에는 기존 유사해석사례(법규부가 2012-264, 2012.9.3.)를 참조하시기 바랍니다. ※ 법규부가 2012-264, 2012.9.3. 사업자가 소유한 토지 위에 지식산업센터를 신축·분양하는 경우 분양가액 중 토지와 건물가액의 구분은 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항에 따라 분양계약상 합의된 실지거래가액에 따르는 것이며 실지거래가액으로 구분한 토지의 가액과 건물의 가액이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에는 그 건물의 가액은 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 각 호에 따라 계산하는 것임, 이 경우, 사업자가 토지와 건물의 가액을 구분하기 위하여 총 분양가액을 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 각 호에서 정한 방법으로 안분계산 할 때에 적용되는 토지의 기준시가는 건축허가 조건으로 공공용지로 기부채납 되는 토지를 제외한 지식산업센터 건설용 토지의 기준시가가 되는 것입니다.

부가가치세법제13조【과세표준】

[관련 참고자료]

1. 사실관계

가. 질의자는 공사중단된 건물(복합상가)을 공매로 취득함

나. 위 복합상가를 건물이 준공되기 이전에 먼저 분양할 계획임

(1)분양가액중 건물에 대한 매출 과세표준은 국세청 고시 제2012-61호 제3조에 따라 산정하여 세금계산서를 발행하려 함

(2) 기부체납대상 토지 중 일부는 매입이 미완료된 상태임

2. 질의내용

○ 건물의 인허가조건에 따라 토지를 기부채납하는 경우 토지기준가액 산정시 기부체납 예정부지를 포함하여야 하는지

3. 관련된 법령 및 유사해석사례

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가(時價)

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우: 자기가 공급한 재화의 시가

4. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우: 자기가 공급한 용역의 시가

5. 폐업하는 경우: 재고재화의 시가

② 다음 각 호의 금액은 과세표준에 포함하지 아니한다.

1. 에누리액

2. 환입(還入)된 재화의 가액

3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손ㆍ훼손 또는 멸실(滅失)된 재화의 가액

4. 국고보조금과 공공보조금

5. 공급 대가의 지급이 지연되어 받는 이자로서 대통령령으로 정하는 연체이자(延滯利子)

6. 재화 또는 용역을 공급한 후의 그 공급가액에 대한 할인액으로서 대통령령으로 정하는 할인액

③ 재화 또는 용역을 공급한 후의 그 공급가액에 대한 대손금(貸損金)ㆍ장려금(奬勵金)과 이와 유사한 금액은 과세표준에서 공제하지 아니한다.

④ 재화의 수입에 대한 부가가치세의 과세표준은 관세의 과세가격과 관세ㆍ개별소비세ㆍ주세(酒稅)ㆍ교육세ㆍ농어촌특별세 및 교통ㆍ에너지ㆍ환경세를 합한 금액으로 한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

○토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시〔국세청 고시 제2012-61호(2012. 8. 24)〕

제3조(건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우)

사업자가 건물의 건축 중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 해당 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 순서에 따라 과세표준을 계산한다.

1. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정

토지는 제2조 제1호에 따른 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 제2조제1호에 따른 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 해당 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다.

2. 과세표준의 안분계산