[사건번호]조심2012중4307 (2013.07.17)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점계약서를 세무조사 및 과세전적부심사청구시에는 제출하지 않다가 이의신청시 제출하였고 원소유자는 매매계약서를 작성하지 않았다고 하는 등 그 진위 여부가 불분명하고, 청구인이 제출한 대금지급내역만으로는 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매대금이 원소유자에게 실지 지급되었는지 여부가 불분명한바, 청구인이 주장하는 취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기는 어려움

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 김OOO은 자신 소유의 OOO 임야 8,925㎡(이하 “모번지”라 한다)를 부동산컨설팅 및 건설업을 영위하고 있던 청구인과 함께 토지개발행위를 통해 같은 리 218-1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8로 분할하여 2004년부터 2005년까지 양도하고 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2012.1.11.부터 2012.1.25.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 위의 토지개발 과정에서 토지의 분할, 매매 및 대금수령의 전 과정에 걸쳐 개입한 청구인이 모번지에서 분할된 토지 중 OOO 218-1, 2, 3, 4, 5, 8, 합계 7,032㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김OOO으로부터 매입하였으나 등기하지 아니한 상태에서 유OOO 외 4인(OOO이고, 이하 “매수인들”이라 한다)에게 미등기전매 하였다고 판단하고, 양도가액을 OOO원(2004년 OOO원, 2005년 OOO원), 취득가액을 OOO원(2004년 OOO원, 2005년 OOO원), 필요경비를 OOO원(2004년)으로 하여 2012.4.9 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 처분청은 고지서를 2회 등기송달(2012.4.9., 2012.4.23.)하였으나 반송되자 2012.5.2. 주소불분명을 사유로 공시송달하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.28. 이의신청을 거쳐 2012.9.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 2004년 당시 쟁점토지를 주택단지로 개발하여 양도할 계획을 갖고 있던 김OOO은 인근에서 부동산컨설팅업과 건설업을 영위하고 있던 청구인에게 쟁점토지 개발을 의뢰하여 청구인이 쟁점토지 개발에관여하게 되었는데, 개발과정에서 청구인은 2004.5.8. 김OOO과 매매대금OOO,OOO,OOO원의 모번지 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를작성하였고,

(2) 청구인은 쟁점토지 개발과정에서 민원발생과 도로공사, 기반공사 등으로 약 1년간 많은 공사를 진행하여 토목개발공사 등 개발비가 OOO원 소요되었는데, 이는 처분청에서 모든 사실을 충실하게 검토하였다면 확인할 수 있었고 현장에 나와 주변을 탐문했다면 누가 공사를 진행했는지 바로 확인이 가능했을 것인바, 연도별로 취득가액과 필요경비는 다음 <표1>과 같고, 청구인이 세무조사를 받으면서 너무 오래된 내용이라 개발허가 관련 확인서와 공사내역서 등을 확인하여 소명하였으나, 청구인이 제출한 서류 등은 신뢰성이 없다고 하면서 전 소유자의 확인서에 의존하여 양도소득세를 결정한 것은 무책임한 결정이므로 계약서를 작성한 중개사와 입회했던 쟁점토지 인근 주민의확인서, 공사견적서, 개별현장(사진)을 확인하여 부당한 이 건 부과처분은취소되어야 한다.

<표1> 연도별 취득가액과 필요경비 내역

(OO : O)

나. 처분청 의견

(1) 원소유자 김OOO은 청구인에게 평당 OOO원을 받는 조건으로 모번지의 양도를 위임하여 2004년 4～6월경 OOO원 정도를 받았으나,별도로 매매계약서 등을 작성하거나 매수인을 만나 직접 매매대금을 받은 사실은 없으며, 양도소득세 신고서도 청구인이 보내 주어 신고했다고 하는 바, 명의상 김OOO이 소유주이나 평당 OOO원을 받고 모든 권한을 위임한 이후 개발이나 매매 등은 청구인 책임 하에 이루어졌으므로 실질소유주는 청구인이라 볼 수 있고, 청구인이 평당 최소 OOO원에매도하면서도 김OOO에게는 평당 OOO원만 지급하였는바, 부동산분할과매매 및 대금수령, 양도소득세 신고 등 매매 전 과정에 걸쳐 청구인이 개입하고도 단순히 개발 중개만 했다는 것은 납득이 되지 아니하며, 설령 청구인이 개발 중개만 했다 하더라도 김OOO은 개발비용을 자본적 지출로 경비 처리하고, 청구인은 개발비용을 사업소득으로 신고해야 하나, 청구인이 김OOO에게 개발비용을 청구하거나 수령한 사실이 없는 것으로 미루어 청구인의 주장은 타당성이 없으며, 세무조사 기간과 과세전적부심사시 쟁점계약서와 자본적 지출 서류를 제출하지 아니하다가이의신청 및 심판청구시 매수인이 청구인 외 4인인 쟁점계약서를제출하였고, 모번지 중 218-6 임야 1,290㎡을 취득한 청구인의 배우자 김OOO과, 218-7 임야 822㎡를 취득한 제수(弟嫂) 신OOO이 위 토지 양도 후 양도소득세 신고시 취득가액을 평당 OOO원으로 신고한 점에 비추어 보면 청구인이 김OOO으로부터 평당 OOO원에 쟁점토지를 취득하였다는 것은 신빙성이 없고, 쟁점계약서상의 매도인, 매수인, 중개업자의 글씨체가 동일하며 청구인이 제출한 OOO계좌에서 계약일에계약금 출금내역을 확인할 수 없고, 중도금과 잔금을 현금으로 지급했다는구체적인 금융증빙도 없는 점에 비추어 청구인이 주장하는 취득금액을인정할 수 없고 쟁점계약서의 진위여부도 불분명하며,

(2) 청구인은 모번지 공사비용 증빙으로 양OOO이 작성한 OOOOOOOOO OOOO OOOOOO, OOOOO OOO O OOO-O OOOOOOOOOO OOOOO OOOOO OOOOO OOOOO, OOOOOOOO는모번지 공사금액에 대해 부가가치세 매출신고를 한 사실이 없고 청구인도 OOO에 대금을 지급했다는 금융증빙을 제출하지못하고 있어 양OOO의 확인서는 신빙성이 없으며, OOO OOO OOO OOO OOO-O에서 청구인은 ‘OOO’, 양OOO은 ‘OOO’라는 상호로 동일한 사업(건설기계대여)을 영위하고 있음에도 불구하고청구인이 양OOO에게 토목공사를 도급주어 공사를 했다고 보기 어렵고,모번지 중 218-6 임야 1,290㎡는 2010.7.30. 양OOO이 대표로 있던주식회사 OOOO이 OOO원에 토목공사를 하였다고 신고하였으며, 218-7 임야822㎡는 2007.4.30. 주식회사 OOO이 토목공사를 한 것으로 신고한 점에 비추어 2005년 이전 양도의 필요경비로 볼 수 없는 등 청구인이 제출한 확인서 및 견적서의 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 취득가액은 쟁점계약서상 금액이라는 청구주장의 당부

② 쟁점토지 개발을 위한 공사비용 등은 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이의신청 결정이유서 등 심리자료를 보면다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점토지의 모번지(임야 8,925㎡)는 토지개발 과정에서 다음과같이 쟁점토지 등으로 분할되어 쟁점토지 등기부등본에 청구인이기재됨이 없이 2004년 및 2005년 중 매수인들에게 소유권이전 등기되었으며, 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기전매하였다고 보아 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(OO :O)

(나) 쟁점토지에 대하여 원소유자 김OOO이 2004.12.28. 및 2005.5.30.양도소득세 신고를 하면서 양도가액을 신고한 내역 및 처분청이 청구인의취득가액으로 결정한 내역을 지번(OOO 218-2 도로 지분 포함)별로 분류하면 다음과 같다.

(OO : OO)

(다) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서상 주요 내용은 다음과 같다.

1) 청구인은 쟁점토지의 모번지를 원소유자 김OOO으로부터 평당OO,OOO원에 묵시적 매매계약으로 취득하였으나, 등기를 하지 않고원소유자 김OOO이 평당 OOO원에 제3자에게 매매한 것처럼 양도소득세를 신고하였다.

2) 원소유자에게 확인하여 본바, 청구인에게 평당 OOO원을 받는 조건으로 모번지의 양도를 위임하였으나, 따로 컨설팅계약서나 매매계약서를 작성한 사실이 없으며, 매수인들(유OOO 외)을 만나거나,만나서 매매계약서를 작성하거나 직접 토지 매매대금을 받은 사실이 없고, 또한 청구인으로부터 2004년 6월경에 몇 번에 걸쳐 OOO원 정도를 받은 사실이 있으나 오래전의 일이라 이에 대한 증빙은 없다고주장하였다.

3) 청구인의 주장대로 미등기전매가 아닌 단순한 부동산중개 및 개발행위라고 한다면 청구인이 원소유자로부터 받은 개발비용이나컨설팅비용을 사업소득으로 신고하여야 하나 그런 사실이 없고, 명확하게언제, 어떻게, 얼마의 개발비용이 들어갔는지 밝히지 못하고 있다.

4) 원소유자가 청구인으로부터 수령하였다고 한 OOO원(모번지전체)은 원소유자가 양도소득세 신고한 금액 OOO원(모번지 전체)과유사하고, 토지를 매매할 때마다 청구인이 토지매매대금을 원소유자에게전달한 것이 아니고 토지대금은 평당 OOO원으로 확정하여 지급하고 나머지 토지매매대금은 원소유자에게 지급하지 않았으며, 청구인은 평당 최소 OOO원으로 결정하여 제3자에게 매매하였다.

(라) 과세연도별 처분청의 결정내역과 청구인 주장을 정리하면다음과 같다.

(OO : OO)

(마) 원소유자 김OOO의 확인서(2012.2.3.)에는 “모번지 임야 8,925㎡는사업의 어려움으로 인하여 아는 후배소개로 컨설팅회사를 하는청구인에게 평당 OOO원을 받기로 하고 모든 것을 위임하였고, 따로양OOO(청구인)과 컨설팅계약서나 매매계약서를 작성하지 않았으며,본인(원소유자)이 양OOO(청구인)으로부터 수령한 금액은 몇 번(2004년4월∼6월경, 2∼3번)에 걸쳐 OOO원 정도 수령하였다”라고 기재되어있다.

(바) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점토지의 모번지 중 OOO 및 218-7를 취득한 청구인의 배우자 김OOO과 제수 신OOO은 당해 토지를 양도하고 양도소득세 신고시 취득가액을 OOO원(평당약 OOO원) 및 OOO원(평당 약 OOO원)으로 신고한 것으로 나타난다.

(사) 국세통합전산망에서 2004.2기∼2006.2기 기간 동안 OOO(양OOO)의 부가가치세 신고현황, 세금계산서 합계표 등을 조회한바,쟁점토지에 대한 공사를 매출로 신고한 사실이 확인되지 아니하였다.

(아) 2007.4.30. OOO 주식회사는 청구인의 제수 신OOO에게 품목을 ‘OOO 전원주택부지 토목공사’라고 기재하여 공급가액 OO,OOO,OOO원의 세금계산서를 발행하였고, 2010.7.30. 주식회사 OOO건설(종목 : 토공사 외, 대표자 : 양OOO)은 청구인의 배우자 김OOO에게 품목을 ‘공사대금’이라고 기재하여 공급가액 OOO원의 세금계산서를발행한 것으로 나타난다.

(자) 청구인 및 양OOO의 2004년 당시 사업이력은 다음 <표2>, <표3>과 같다.

<표2> 청구인의 사업이력

<표3> 양OOO의 사업이력

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 OOO원이라고 주장하며 다음과 같이 쟁점계약서 사본, 계좌내역, 확인서 등을 제출한바, 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 2004.8.9. 잔금 OOO원을 영수한 영수증 사본과 쟁점계약서(평당 약 OOO원) 사본을 제출하였는바, 쟁점계약서는 세무조사 기간 및 과세전적부심사청구시 제출되지 아니하고 이의신청시제출되었는데 다음과 같고, 매매대금은 모번지 전체 금액인 것으로 나타난다.

(나) 청구인은 쟁점계약서의 대금증빙으로 OOO계좌(132-008-******)를제출하면서 2004.8.9. 출금액 OOO원이 잔금의 일부라고 주장하였는바, 2004.5.8.(계약금), 2004.7.8.(중도금), 2004.8.9.(잔금) 전후하여출금된 내역(적요란 미기재분)을 정리하면 다음과 같고, 이외에 청구인이원소유자에게 매매대금을 이체한 내역은 확인되지 아니하였다.

(OO : O)

(다) 이OOO의 확인서(2012.8.31.)에는 “2004년에 모번지 8,925㎡(2,700평) 거래와 관련 매도인 김OOO과 매수인 양OOO 외 4인에 대한 부동산매매계약서를 매도인과 매수인 토지 인근에 거주하는 박OOO이 참석하여 본인이 직접 작성하였으며 매도인은 당시 인감도장을 소지하지 아니하여 지장을 찍은 사실이 있으며, 거래가액은 평당 OOOOOO(OOO,OOOO)에 하기로 하였고, 전체금액은 OOO원을 차감한 OOOOOOOO(OOO,OOO,OOOO)에 거래되었음을 확인합니다”라고 기재되어 있으며 인감증명서가 첨부되어 있다.

(라) 박OOO의 확인서(2012.8.31.)에는 “2004년에 모번지 8,925㎡(2,700평) 거래와 관련 매도인 김OOO과 매수인 양OOO 외 4인에 대한 부동산매매계약서 작성 당시 입회하였으며 거래가액은 평당 OOOOOO(OOO,OOOO)에 하기로 하였고, 전체금액은 OOO원을 차감한 OOOOOOOO(OOO,OOO,OOOO)에 거래되었으며 매수인 양OOO으로부터 OOOO(O,OOO,OOOO)을 수고비로 받았음을 확인합니다”라고 기재되어 있으며 인감증명서가 첨부되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지 개발을 위한 공사비용 등 청구인이 지출한 비용 OOO원(OOO원은 처분청이 필요경비로 이미 인정)은필요경비로 인정되어야 한다고 주장하며, 다음과 같이 확인서, 청구내역서등을 제출한바, 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 쟁점토지 개발과 관련하여 청구인의 동생인 양OOO이작성한 확인서(인감증명서 첨부) 및 이에 관계되는 견적서, 거래명세표사본을 제출하였는바, 확인서상 공사금액 OOO원은 모번지 전체금액이고 쟁점토지 해당분은 OOO원이다.

(나) 서OOO(OOO 운영)의 확인서(2012.6.8.)에는 “본인은2004년 10월경 OOO(모번지)를OOOOOOOO(청구인)으로부터 위임받아 산지전용허가를 받아주고토지를 측량 분할하는 과정에서 발생된 대금을 청구인에게 청구한 사실이 있음을 확인한다”라고 기재되어 있으며, 그 첨부서류로 청구내역서 및 입금표, 인감증명서 등을 제출하였는바, 청구내역서상 금액은 모번지전체금액이고 쟁점토지 해당분은 OOO원이다.

(다) 위 증빙 이외에 신청인이 쟁점토지 매수인인 유OOO, 조OOO, 김OOO으로 기재되어 있고, 산지소유자가 원소유자로 기재된 쟁점토지의산지전용허가신청서 사본과 현장사진 사본을 제출하였다.

(4) 청구인과 세무대리인은 2013.7.4. 개최된 조세심판관회의에 출석하여,쟁점토지의 원소유자 김OOO은 세무조사시 청구인에게 양도할 때매매계약서는 작성한 사실이 없다고 하였으나, 계약서 작성 당시관여한 중개사와 입회인의 확인서를 제시하면서 양도자 김OOO은도장을 지참하지 아니하여 계약서에 손도장을 사용하였고 최종 잔금 수령시에는 인감도장을 사용하여 영수증에 날인하였는데, 세무조사시 평당 OOO원을 받기로 하고 양도하였다는 원소유자 김OOO의 확인서만 가지고 과세한 것은 잘못된 것이며, 쟁점토지를 개발하기 위해 진입도로를 확보하고 아스콘 포장공사와 석축공사 성토, 흉관 공사 등많은 공사기간과 비용이 소요되었고, OOO(양OOO)의 확인서, 이에 관계되는 견적서 및 거래명세표 사본과 분할 측량과정에서 발생된대체산림조성비 등 청구내역서 및 확인서를 제시하며 세무조사시공사업체가 청구인과 형제관계라는 이유로 현장을 확인도 하지 아니하고과세한 것은 잘못된 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야한다는 취지의 의견진술을 하였다.

(5) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 「소득세법」제96조에 의하면, 제1항에서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다고 규정하면서, 각 호로는 여덟 가지를 규정하고 있는데, 제3호에서 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우라고 규정하고 있고, 제97조 제1항에 의하면, 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 각 호로는 세 가지를 규정하고 있는데, 제1호에서 취득가액이라고 규정하고 있고 취득가액은 가목에서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제163조에 의하면, 제1항에서 같은 법제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다고규정하면서, 각 호로는 세 가지를 규정하고 있는데, 제1호에서 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)이라고 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 청구인은 쟁점계약서가 실제 작성되었고 그에 따라 거래도 이루어졌으므로 쟁점계약서상 금액이 쟁점토지의 취득가액이라고주장하고 있으나, 청구인이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하는 근거인쟁점계약서를 세무조사 및 과세전적부심사청구시에는 제출하지 않다가 이의신청시 제출하였고 원소유자는 매매계약서를 작성하지 않았다고 하는 등 그 진위여부가 불분명한 점, 청구인이 제출한 OOO계좌의결제내역만으로는 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매대금이 원소유자에게 실지 지급되었는지가 불분명한 점, 쟁점토지를 포함한 모번지 전체에 대해 원소유자가 청구인으로부터 수령하였다고 하는 금액이 OOO원이고원소유자가 양도소득세 신고한 금액이 OOO원으로 유사하여원소유자의 주장이 신빙성이 있어 보이는 점, 쟁점계약서는 쟁점토지의 모번지 전체에 대한 계약서인데 쟁점토지 이외에 모번지에서 분할된 OOO 218-6 및 218-7번지를 취득한 청구인의 배우자와 제수가위 토지를 양도하고 신고한 취득가액이 평당 OOO인 점 등을 감안할 때,청구인이 제출한 증빙만으로는 청구인이 주장하는 취득가액을 쟁점토지의취득가액으로 인정하기는 어려우므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을평당 약 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(6) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 「소득세법」제97조 제1항에 의하면, 제1항에서 거주자의양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 각 호로는 세 가지를 규정하고 있는데, 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조에 의하면, 제3항에서 같은 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다고 규정하면서,각 호로는 네 가지를 규정하고 있는데, 제1호에서 제67조 제2항의규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액이라고 규정하고 있고, 제2호에서양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액이라고규정하고 있으며, 제3호에서 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를위하여 지출한 비용이라고 규정하고 있고, 제4호에서 제1호 내지 제3호에준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것이라고 규정하고 있으며,같은 법 시행규칙 제79조에 의하면, 제1항에서 같은 법 시행령 제163조 제3항 제4호에서 "재정경제부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다고 규정하면서, 각 호로는 여섯 가지를 규정하고 있는데,제2호에서 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용이라고규정하고 있고, 제3호에서 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를신설한 경우의 그 시설비라고 규정하고 있으며, 제5호에서 사방사업에소요된 비용이라고 규정하고 있고 제6호에서 제1호 내지 제5호의 비용과유사한 비용이라고 규정하고 있다.

(가) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 개발을 위한 공사비용 등이공사견적서, 거래명세표, 현장사진, 청구내역서 및 확인서 등에 의해 실제 지출된 것이 확인되므로 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 공사비용 상당액을 지급한 사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지를포함한 모번지 전체에 대해 공사를 수행하였다는 OOO의부가가치세 신고내역에서 쟁점토지 공사사실에 대해 매출로 신고한 내역이 확인되지 아니하며 OOO의 사업주가 청구인의 동생으로 청구인도 위 공사를 할 수 있는 업체를 운영하고 있어 굳이 동생에게 공사를 맡길 필요가 없어 보이는 점 등을 감안할 때, 청구인이 제출한증빙만으로는 청구인이 주장하는 공사비용 등을 쟁점토지의 필요경비로인정하기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.