국심1992서3007 (1992.10.01)

종합소득

경정

청구인이 『○○빌딩』을 취득한 후에 발생한 동 차입금에 OO 지급이자는 『○○빌딩』의 부동산소득에 OO 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 OO 지급이자이므로 필요경비에 산입함이 타당하다고 판단됨.

소득세법기본통칙 3-1-16...30

강남세무서장이 92.1.18 청구인에게 결정고지한 90년도귀속

종합소득세 28,040,190원과 동 방위세 5,665,140원은 청구인이

90.1.25 OO생명보험주식회사에 지급한 『OO빌딩』

의 임대보증금 지연반환에 따른 지체이자 5,181,530원중 90년

도 발생분 지급이자와 청구인이 90.8.27 『OO빌딩』을

취득시 주식회사 OO상호신용금고로부터 90.5.30 자 명의의 차입금에 대하여 90년도에 발생된 지급이자는

필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 원처분 개요

청구인은 86.7.3 취득한 서울특별시 중구 OO동 OO OOOO 소재 『OO빌딩』 (대지 866.1㎡, 점포 및 사무실 1,946.88㎡)과 90.8.27 취득한 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO 외 2필지 소재 『OO빌딩』 (대지 279.7㎡, 주택 및 근린생활시설 868.12㎡)의 90년도귀속 부동산소득에 OO 종합소득세 신고 유형을 실사로 표시하여 아래와 같이 신고하였다.

아 래

처분청은 청구인에 대하여 90년도귀속 종합소득세의 실지조사를 실시하여,

① 『OO빌딩』에 대하여는 임대보증금 240,000,000원의 사용내역이 불분명하다고 보아 간주임대료 24,000,000원을 계산하여 이를 총수입금액에 산입하고 지급이자 8,967,240원도 업무와 관련없는 지출에 해당된다고 하여 필요경비에 불산입하였으며,

② 『OO빌딩』에 대하여도 지급이자 25,258,799원은 업무와 관련없는 지출에 해당된다고 하여 필요경비에 불산입하여 청구인의 90년도귀속 종합소득세 28,040,190원 및 동 방위세 5,665,140원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.3.10 심사청구를 거쳐 92.7.3 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

① 처분청이 사용내역이 불분명한 것으로 보아 간주임대료를 계산한 『OO빌딩』의 임대보증금 240,000,000원은 OO은행 OO지점등에 정기예금으로 예탁되어 있으므로 간주임대료 24,000,000원을 계산하여 총수입금액에 산입함은 부당하고.

② 『OO빌딩』의 지급이자 8,967,241원중 5,181,530원은 OO생명보험주식회사 임대보증금 지연반환에 따른 지연이자이므로 업무와 관련있는 지급이자이며, (심판청구시 주장)

③ 『OO빌딩』의 지급이자 8,967,241원중 나머지 3,785,711원은 『OO빌딩』의 취득에 사용된 차입금의 이자이므로 업무와 관련있는 지급이자이고,

④ 『OO빌딩』의 지급이자 25,258,799원도 『OO빌딩』의 취득에 사용된 차입금의 이자로 업무와 관련있는 이자이므로 당초처분은 취소하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

① 『OO빌딩』의 임대보증금은 운용내역이 장부상이나 기타 증빙으로 표시되어 있지 아니하고 정기예금에 OO 예금증서등의 증빙도 제시하지 못하므로 간주임대료계산한 당초처분은 정당하고

② 『OO빌딩』의 소득금액신고시 필요경비에 산입한 지급이자 8,967,241원의 차입금이 『OO빌딩』의 취득에 사용한 차입금이라는 증빙을 제시하지 못하며 또한 『OO빌딩』의 소득금액신고시 필요경비에 산입한 지급이자 25,258,799원에 OO 차입금도 청구외 OOO가 주식회사 OO상호신용금고로부터 사업운전 자금을 대출받은 것으로서 청구인이 부금을 불입하였다는 증빙을 제시하지 못할 뿐만 아니라 부동산매입자금은 금융기관에서 대출하지 않으므로 『OO빌딩』의 취득에 사용된 차입금이라 할 수 없으므로 업무관련 없는 지출로 보아 필요경비 불산입한 당초처분 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 다툼은

① 『OO빌딩』의 임대보증금 240,000,000원을 은행에 예입운용한 것으로 인정할 수 있는지 여부

② 『OO빌딩』의 지급이자 8,967,241원중 임대보증금 반환지연이자 5,181,530원을 필요경비산입할 수 있는지 여부

③ 『OO빌딩』의 지급이자 8,967,241원중 나머지 3,785,711원을 OO빌딩 취득에 사용된 차입금에 OO 지급이자로 인정할 수 있는지 여부

④ 『OO빌딩』의 지급이자 25,258,799원을 OO빌딩 취득에 사용된 차입금에 OO 지급이자로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령

㉮ 소득세법 제29조(총수입금액계산의 특례) 제1항 제2호에 의하면 『거주자가 부동산등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 금액을 받는 경우로서 보증금등을 사업과 관련없는 자산의 취득이나 차입금의 상환등 대통령령이 정하는 용도로 사용하는 때에는 같은법시행령 제58조 제1항에 의하여 계산한 금액(간주임대료)을 부동산소득의 총수입금액에 산입한다』고 규정하고 있다.

㉯ 그러나 사업자가 부도산등을 대여하고 보증금 또는 전세금을 받아 은행에 예입하여 받는 이자등은 부동산소득의 총수입금액에 산입하지 아니하고 이자소득으로 보며, 예금등 분리과세대상 금융자산을 매입하여 보유하는 경우에는 그 보증금등의 운용내역이 분명한 경우에 해당된다(소득세법기본통칙 3-1-16...30 및 3-1-18...29 참조).

(2) 임대보증금 240,000,000원을 은행에 예입·운용하였는지의 여부

㉮ 청구인이 제시하고 있는 OO빌딩의 대차대조표 및 잔액시산표(90.12.31 현재)상에는 240,000,000원이 정기예금으로 계상되어 있고, 현금계정(OO빌딩)상에도 90.1.23 OO은행 OO지점에 100,000,000원, OO은행 OOO지점에 100,000,000원을 각각 입금한 것으로 인출기장되어 있으나 나머지 40,000,000원에 OO 인출사항은 기장되어 있지 않고 위 예치사실의 직접 증거자료인 실제 예금통장도 제시하지 못하고 있다.

㉯ 청구인이 제시하고 있는 청구인 명의의 예금잔액증명서 및 정기예금계좌상태조회표의 내용은 다음과 같다.

위에서 보는 바와같이 청구인의 장부상으로는 90.1.23 자로 200,000,000원이 인출되었음에도 장부상 인출일자와는 달리 90.1.30 에 100,000,000원, 90.2.26 에 100,000,000원이 각각 OO은행에 예금되어 있고 40,000,000원 상당액은 청구인의 장부상 인출된 사실이 없음에도 90.3.7 에 OO은행에 예금한 것으로 되어 있어 위 예금잔액증명서 및 정기예금계좌상태 조회표만으로는 위 임대보증금 240,000,000원을 은행에 예치운용하였다고 인정하기 어렵고 오히려 별도의 청구인 개인자금을 은행에 예치한 것으로 보인다.

㉰ 더욱이 위 정기예금 관련 발생이자상당액도 청구인의 91년도 장부에 기장되어 있지 아니하여 청구인이 제시한 자료만으로는 위 임대보증금 240,000,000원을 은행정기예금으로 운용하였는지의 여부가 객관적으로 분명하지 아니하므로 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여

(1) 관련법령

소득세법 제31조(필요경비의 계산) 제1항에 의하면 『부동산소득금액등의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 합계금액으로 한다』고 규정하고 있고 같은법시행령 제60조(부동산소득등의 필요경비의 계산) 제1항 제10호에는 『총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 OO 지급이자』는 부동산소득의 총수입금액에 대응하는 필요경비에 포함하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 임대보증금 반환지연 사실여부

㉮ 청구인과 OO생명보험(주)와의 임대차계약서(89.4.27 자)에 의하면 제2조에서 임차기간은 89.3.7～90.3.6 까지로, 제3조에서 임대차보증금은 122,889,000원으로, 제10조에서 보증금의 반환을 지체할 경우에는 일반대출 연체이자를 적용하기로 약정하고 있다.

㉯ 당심판소의 조회에 OO OO생명보험(주)의 회신내용에 의하면 실제임차기간은 89.3.7～89.10.5 이며 임차보증금 122,889,000원과 지연이자 5,181,530원을 90.1.25 수령하였다고 확인하고 있어 임대보증금을 지연반환하였고 지연이자를 지급하였음이 인정된다.

(3) 위 관련법령과 사실관계를 종합해 볼 때

사업년도 종료일까지 발생한 미지급이자의 손금귀속시기는 당해이자가 발생한 사업년도이므로 임대보증금 지연반환으로 인한 지연이자 5,181,530원은 지연이자 발생기간(89.10.6～90.1.25)에 따라 89년도와 90년도로 안분계산한 금액을 필요경비에 산입함이 타당하다고 판단된다.

라. 쟁점③에 대하여

청구인이 86.7.3 『OO빌딩』을 취득할 당시 설정되어 있던 근저당권은 88.3.7 말소되었음이 『OO빌딩』의 등기부등본에 의하여 확인되므로 90년도에 발생한 위 지급이자가 청구인이 『OO빌딩』의 취득에 사용한 차입금의 이자라는 청구주장은 이유없다.

마. 쟁점④에 대하여

① 『OO빌딩』의 등기부등본에 의하면 청구인이 90.8.28 취득(취득원인일 90.8.1)하기전인 90.5.30 자로 채무자를 청구외 OOO(OO빌딩의 전소유주는 아님, 채권최고액 450,000,000원)로 하여 근저당권이 설정되어 있으며,

② 청구인이 제시한 『OO빌딩』의 취득당시 매매계약서(90.8.1자)에 의하면 은행융자금 3억원과 전세보증금 1억원은 잔금지불시 공제하도록 약정하고 있고,

③ 청구인은 위 채무를 『OO빌딩』관련 부동산사업의 장부에 부채로 계상하고 있을 뿐만 아니라 지급이자를 청구인이 지급하였음이 청구인의 기장과 예금통장에 의하여 확인된다.

④ 위와같은 사실을 모두어 보면, 청구인이 청구외 OOO 명의의 주식회사 OO상호신용금고 차입금 300,000,000원의 채무를 승계하여 『OO빌딩』을 취득하였음이 인정된다.

⑤ 청구인이 『OO빌딩』을 취득한 후에 발생한 동 차입금에 OO 지급이자는 『OO빌딩』의 부동산소득에 OO 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 OO 지급이자이므로 필요경비에 산입함이 타당하다고 판단된다.

바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.