국심1997서0977 (1997.09.02)

양도

취소

실지거래가액으로 신고한 취득, 양도가액이 실지거래가액으로 인정되므로 기준시가에 의한 양도차익 결정은 부당함

소득세법 제23조【양도소득】

강남세무서장이 96.12.16 청구인에게 결정고지한 95년도분 양도소득세 13,688,340원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO 소재 OOOOO OO OO 상가(대지 7.48㎡, 건물 43.67㎡ ; 이하 “쟁점상가”라 한다)를 87.2.11 청구외 (주)OO프라자로부터 분양받아 소유하다가 92.1.22 청구외 OOO에게 양도하고, 93.5.31 실지거래가액(양도가액 26,000,000원, 취득가액 29,900,000원)으로 양도차익을 산정하여 과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 이에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 그 양도차익을 기준시가(양도가액 51,723,908원, 취득가액 18,679,794원)에 의하여 산정하고 96.12.16 양도소득세 13,688,340원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.2.10 심사청구를 거쳐 97.5.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점상가는 청구인이 위 (주)OO프라자로부터 29,900,000원에 분양받아 소유하다 양도한 것으로 취득시의 분양계약서와 양도시의 매매금액 26,000,000원으로 된 계약서 및 대금영수와 관련된 예금통장거래내역에 의하여 양도 및 취득시의 실지거래가액이 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점상가의 양도가액에 대한 증빙으로 청구인명의 예금거래명세를 제시하고 있으나 제시된 예금거래명세는 잔금지급약정일 시점의 거래내용일 뿐 양도대금 전체에 대한 증빙이라 보여지지 아니하여 계약서상 양도가액을 실지거래금액이라고 단정하기는 어려우며,

취득시의 증빙제시가액은 취득시의 기준시가 대비 160.07%인 반면 양도시의 증빙제시가액은 양도시의 기준시가 대비 50.26%에 지나지 않고, 쟁점상가의 토지에 대한 등급도 취득시 232등급에서 양도당시에는 254등급으로 수정된 점, 청구인이 쟁점상가건물을 취득하여 보유했던 동 기간동안 전국의 부동산 가격이 큰 폭으로 상승하였던 시기인 점 등으로 미루어 볼 때,

설사, 취득시의 분양가액을 실지거래가액으로 인정한다 하여도 양도가액은 제출한 증빙에 신빙성이 있다고 보여지지 아니하며 또한 교환가치에 해당하는 실지거래금액이라고 인정하기 어려우므로 전시법 소정의 신고시 제출한 증빙에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없어 양도 및 취득시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세표준확정신고한 것을 부인하고 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

쟁점상가건물 양도당시 시행되던 구 소득세법(94.12.22 개정전의 것 ; 이하 “구 소득세법”이라 한다) 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정을 보면 양도 및 취득가액의 계산은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우라”함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하고, 제3호에 『양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점상가를 87.2.11 청구외 (주)OO프라자로부터 분양받아 소유하다가 92.1.22 청구외 OOO에게 양도하고, 93.5.31 29,900,000원에 취득하여 26,000,000원에 양도하였다는 분양 및 양도계약서등 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 첨부하여 실지거래가액에 의한 방법으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였으나, 처분청은 실지거래가액을 부인하고 그 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 과세표준확정신고서, 결정결의서등 관련서류에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인이 제시하고 있는 취득시의 청구외 (주)OO프라자와의 분양계약서에 의하면, 85.11.5을 청약일로, 청약물건의 업종을 소프트아이스크림 및 음료로, 분양대금은 부가가치세를 포함하지 않은 29,900,000원으로 하고 계약금 8,970,000원, 중도금 11,960,000,000원 및 잔금 8,970,000원을 분할하여 납부하는 것으로 계약하였음이 확인되고 있으며,

청구인이 제시하고 있는 91.10.14 계약체결한 쟁점상가의 양도계약서에 의하면, 청구외 OOO와 매매대금을 26,000,000원으로 하고 계약당일에 계약금 3,000,000원을 지급하며 잔금 23,000,000원은 92.1.22 지급키로 계약한 것이며, 한편 청구인이 위 계약서의 진실성에 대하여 주장하고 있는 바에 의하면 대금수령은 위 계약내용에 따라 계약당일에 현금으로 3,000,000원을 지급받아서 예금하지 아니하고 즉시 사용하였다고하며 다른 입증자료의 제시가 없으나, 잔금 23,000,000원의 수령에 관하여 청구인은 양수자가 쟁점상가에 고지된 세금의 정산목적으로 보관하게 된 2,000,000원을 공제한 21,000,000원을 92.1.22 지급받아 이를 그 익일 즉 92.1.23 청구인의 처(OOO)명의로 된 OOOO은행 OOO동지점의 예금계좌(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOOOO)에 입금하였다고 주장하면서 위 예금계좌통장을 제시하고 있는 바, 그 거래내역에 의하면 이 건 양도계약이후에 부동산거래대금으로 볼 수 있는 입금거래가 없는 상태에서 잔금수령일 다음달인 92.1.23 수표입금 10,000,000원, 현금 11,000,000원으로 구분하여 입금되었으며, 이는 양수자가 보관한 2,000,000원을 공제한 잔금 21,000,000원과 금액 및 수령일자가 일치하고 있고 또한 양수자가 보관하였던 2,000,000원은 용산구청에서 고지된 재산세등의 체납대금 1,171,090원의 납부에 사용하고 그 잔액 830,000원을 92.3.11 양수자로부터 반환받았음이 위 예금통장의 거래내역 및 체납세금납부영수증등에 의하여 확인되고 있는 점등으로 볼 때, 쟁점상가의 잔금은 이 건 계약서에 나타난 23,000,000원임이 사실로 인정된다.

(3) 쟁점상가는 용산구 OO동 OOOOOO(OOO호텔 인근) 대지 918㎡상의 10층상가건물내 6층(OOOO ; 13평)에 소재하고 있는 것으로서 분양당시 및 청구인이 양도할 시점(92.1)까지는 1층에서 6층까지는 판매시설 및 근린생활시설, 7층～10층까지는 업무시설이었으나 상가로서의 이용이 적합하지 아니하여 청구인이 양도한 이후인 92년도부터는 5층부터 업무시설로 용도변경하여 사무실로 사용하고 있음이 당 심판소의 현지조사 및 건축물관리대장등에 의하여 확인되고, 쟁점상가가 소재하고 있는 6층을 다수 취득하여 업무시설로 개조하여 사무실로 임대하고 있는 자(OOO)로부터 최근의 거래가액을 조사한 바, 위 자가 95.8.30에 4층 4.2평을 9,000,000원에 매입한 사실이 있었음이 확인되었으며 이를 단위당 가액으로 환산하여 6층의 쟁점상가에 그대로 적용할 경우 27,000,000여만원으로 산출되어 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액과 유사한 가액이며, 쟁점상가는 91년도에 계약한 것이고, 위 거래실례는 95년도의 거래라는 시차를 고려하면 청구주장 양도가액은 신빙성이 있는 것으로 보여지고 있다.

(4) 위 사실관계에서 나타나고 있는 바와 같이 취득가액은 청구외 (주)OO프라자로부터 분양받은 가액으로서 이를 부인할 수 있는 다른 입증이 없고 이에 대하여는 다툼이 없는 사실로 볼 때 실지취득가액으로 인정이 되며, 한편, 양도가액은 일반적인 부동산매매거래의 계약금이 총 매매대금의 10%범위라는 관행으로 보면 이 건 양도계약시의 계약금이 3,000,000원이었다는 청구주장은 사실로 보이고 그 잔금수령에 관한 제증빙등으로 볼 때 잔금은 23,000,000원임이 인정되며, 쟁점상가의 같은 건물내 다른 상가에 대한 최근 거래실례를 보더라도 이 건 양도계약서의 매매금액을 부인하기 곤란한 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점상가를 29,900,000원에 취득하여 26,000,000원에 양도하였다는 실지거래가액에 의한 과세표준확정신고를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장에 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.