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[사건번호]
조심2009서0164 (2009.03.13)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
양도세 신고시 제출한 매매계약서상 양도금액이 개별공시지가에 비해 현저하게 낮으므로 검인계약서상 매매가액으로 양도소득세를 결정하는 것이 타당함
[관련법령]
소득세법 제96조【양도가액】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
청구인은 1988.9.27. 취득한 OOO OOO OOO O OOOOO 임야 9,916㎡를 분할한 토지, OOO OOO OOO OOOOO 임야 550㎡, 같은 동 114-4 임야 1,657㎡, 같은 동 114-5 임야 539㎡, 같은 동 114-10 임야 860㎡, 같은 동 114-11 임야 530㎡ 합계 5필지 4,136㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.7.13. 양도하고 실지거래가액(양도가액 120,000,000원, 취득가액 75,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 2004.9.30. 양도소득세 예정신고를 하였다.
처분청은 청구인이 신고한 양도가액 120,000,000원은 양도당시 개별공시지가 270,459,900원의 약 44%에 불과하고, 매수인의 남편 홍OO이 쟁점토지를 271,000,000원에 취득하였다고 구두로 확인하는 등 매매계약서와 대금결제에 대한 신빙성이 없다 하여 검인계약서상 매매대금 271,000,000원을 양도가액으로, 취득가액은 당초 청구인이 양도소득세 예정신고시 신고한 75,000,000원으로 양도차익을 계산하여 2008.10.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 60,415,570원을 경정·고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2008.12.26. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가.청구인 주장
청구인이 매매가액 271,000,000원의 검인계약서를 작성한 것은 거래금액이 개별공시지가 이하인 경우 토지거래허가가 나지 않는 경우가 종종 있어 소유권 이전등기용으로 작성한 것일 뿐, 실제 매매가액은 매수인 신OO의 남편 홍OO이 2004.12.31.까지 청구인에게 지급하겠다고 약속어음으로 공증한 120,000,000원으로 하여야 한다.
나.처분청 의견
공증한 약속어음이 쟁점토지의 양도와 어떤 관련이 있는지 확인할 수 있는 근거가 없고, 정당한 매매가액이라고 주장하는 120,000,000원 중 매수인 신OO의 남편 홍OO이 2004.12.1. 청구인의 통장으로 입금한 65,000,000원 외에 나머지 잔금은 회수되었는지와, 수령하지 못하였다면 회수하기 위하여 노력한 사실이 있는지 등이 확인되지 아니하여 검인계약서의 매매가액인 271,000,000원을 양도가액으로 결정한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가.쟁점
쟁점토지의양도가액을 청구인이 주장하는 120,000,000원으로 볼 것인지, 검인계약서상 매매가액인 271,000,000원으로 볼 것인지 여부
나.관련법령
(1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
1.～5.(생략)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
다.사실관계 및 판단
(1)청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서를 보면 매매대금 120,000,000원을 계약시(2004.7.13.) 일시불로 지급하며, 중개인 없이 쌍방합의에 의한 계약으로 특약사항은 “일반관례에 의함”으로 되어 있고, 쟁점토지에 대한 토지거래허가시 작성하여 2004.7.13. OO지방법원 OO등기소에 접수한 검인계약서에는 쟁점토지의 매매대금 271,000,000원을 계약시 일시불로 지급한다고 되어 있으나 특약사항은 없다.
(2)청구인이 이 건 증빙으로 제시한 120,000,000원 짜리 약속어음을 보면, 매수인 신OO의 남편 홍OO이 청구인에게 발행해준 약속어음(발행일:2004.6.28. 지급기일:2004.12.31.)으로2004.6.28. OOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO OO OOOO 공증인 합동사무소(공증인:남OO)에서 공증한 것인 바, 동 약속어음이 쟁점토지 매매계약일(2004.7.13.) 이전에 공증(2004.6.28.)된 것으로서 대금의 성격 및 발생경위에 대해 약속어음과 공증증서상 아무런 언급이 없어 쟁점토지의 양도대금으로 수수한 약속어음인지 여부가 확인되지 아니한다.
(3)OOOO지방법원 공탁관 양OO가 2009.2.24. 청구인에게 발송한「금전공탁통지서」의 공탁원인사실에 “공탁자(매수인)는 2004.7.13. 경기도 OO시 남양동 114-3외 4필지를 피공탁자 박OO(청구인)과 매매계약을 구두로 체결하여, 매매대금 1억2천만원중 2004.6.28. 2천만원, 2004.12.1. 6천5백만원을 지급하였고, 잔금 3천5백만원은 지급일인 2004.12.31.까지 지급하지 못하고 소유권을 이전하였습니다. 따라서 공탁자는 피공탁자에게 나머지 잔금 3천5백만원 및 이에 대한 지연이자 8,716,438원(2005.1.1.～2009.2.24. 연6%)을 현실제공하였으나 수령을 거절하므로 공탁합니다.”라고 되어 있는 바, 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세 예정신고시 서면계약서를 제출하였는데도 매수인은 앞서 본 바와 같이 구두로 매매계약을 체결하였다 하여 매매 당사자간 주장이 서로 일치하지 않는다.
(4)쟁점토지의 취득시 부터 양도시까지의 지가상승율을 보면, 청구인신고는 취득가액 75,000,000원, 양도가액 120,000,000원으로 상승율이 약 160%인데 비해 처분청 결정은 취득가액 75,000,000원, 양도가액 271,000,000원으로 상승율은 약 361%이고, 취득시 개별공시지가는 33,088,000원(1990.1.1.현재)이나 양도시의 개별공시지가는 270,459,900원에 달하여 상승율은 약 817%로 청구인이 주장하는 상승율 160%와는 매우 큰 차이가 있는 것으로 드러난다.
(5)위 내용을 종합하면, 청구인은 검인계약서 작성시 거래금액을 개별공시지가에 근접한 271,000,000원으로 한 것은 매매가액이 개별공시지가 이하인 경우 토지거래허가가 나지 않는 경우가 종종 있어, 소유권 이전등기용으로 작성한 것 일뿐 실제 매매가액은 120,000,000원이라고 주장하며 그 증빙으로 공증된 약속어음으 제시하나, 동 약속어음의 성격 및 발생경위와 쟁점토지 매매계약일(2004.7.13.) 이전인 2004.6.28.에 공증된 것이어서, 동 약속어음의 액면금액 120,000,000원이 쟁점토지의 양도대금인지의 여부가 확인되지 아니하는 반면
,부동산매매 당사자들이 작성하여 시장, 군수, 구청장 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는데도(OOOOOOOOO, 2008.3.27. 참조), 막연히 토지거래허가를 용이하게 하기 위해 임의로 매매대금을 개별공시지가로 기재하였다고 주장할 뿐, 쟁점토지의 매매가액이 120,000,000원이라는 청구인의 주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있다.
따라서,청구인이 제출한 매매계약서의 쟁점토지 양도금액 120,000,000원은 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 양도금액을 120,000,000원으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2009. 3. 13 .
주심조세심판관 박 동 식
배석조세심판관 김 홍 기
김 기 섭
김 두 형