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[사건번호]
조심 2014중5017 (2015. 8. 11.)
[세목]
양도
[결정유형]
취소
[결정요지]
쟁점합의서는 쟁점토지를 넘겨주기로 확인하는 문서이고 기재된 금액도 채권최고액으로만 기재되었을 뿐 실제 매매금액이라고 보기 어렵고,매수자의 인감 증명서가 첨부되고 공증까지 된 매매계약서를 부인하려면 이를 뒷받침할 수 있는 증빙이 있어야 함에도 그렇지 못한 점, 매매금액 ㅇㅇㅇ백만원은 쟁점토지와 관련된 ㅇㅇㅇ지방법원ㅇㅇㅇ지원 및 ㅇㅇㅇ지방법원의 판결문에 기재된 금액이고, 청구인은 쟁점토지의 양도시 매수자의 채무인수액과 정산액을 증빙과 함께 구체적으로 밝히고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가액을 ㅇㅇㅇ백만원으로 봄이 타당하므로 청구인에게 양도 소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
[관련법령]
[주 문]
OOO장이 2014.7.17. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 건설업을 영위하는 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)의 대표이사로 2003년경부터 사채업자인 OOO로부터 자금을 차용하였으나 이를 갚지 않자, OOO가 청구인을 고소하였고, 청구인과 OOO는 청구인 소유로 토지거래허가구역 내에 소재한 OOO 임야 합계 78,147㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유권을 2005.7.31. 이후에 OOO에게 이전등기하면서 이전등기시 OOO는 잔금을 지급하는 조건으로 2005.4.4. 합의서를 작성하였다.
나. 위 합의서에 따라 2005.8.1. 잔금이 지급되었으나 소유권이 이전 등기되지 아니하였고, 미등기된 상태에서 OOO는 쟁점토지를 2007.4.2.부터 2007.9.19.까지 3회에 걸쳐 양도하였으며, 이후 청구인, OOO, OOO 3자 간의 양도소득세 부담 문제가 발생하여 청구인이 토지거래허가를 계속 거부하자, 2009년 OOO는 토지거래허가절차이행 청구 및 소유권이전등기 청구 소송을 제기하였다.
다. OOO은 2010.10.14. 청구인에 대하여 OOO에게 쟁점토지의 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결(2010.10.14. 선고, 2009가합131486 판결, 이하 “쟁점판결”이라 한다)을 하였고, 이에 청구인은 2011.9.14. OOO에게 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기절차를 이행함과 함께 OOO와 작성한 부동산매매계약서, 각서, 쟁점판결문을 기초로 양도일자를 2005.7.31., 양도가액을 OOO원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하는 기한 후 신고를 하였다.
라.OOO장은 쟁점토지의 후 소유자인 OOO의 미등기전매 파생자료를 확인하고 2012.7.10.부터 2012.10.11.까지 OOO에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, OOO의 쟁점토지에 대한 취득가액을 청구인과 OOO가 2005.4.4. 작성한 합의서상 금액인 OOO원이 실지거래가액이라고 보아 경정·결정하였고, 처분청은 이에 따라 청구인이 기한 후 신고한 양도가액이 상이함을 이유로 2014.5.7.부터 2014.5.26.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 청구인이 양도한 쟁점토지의 양도가액을 OOO원이 아닌 OOO원이라고 보아 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
마. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1)청구인은 아파트 건설업 법인을 경영하던 중 자금사정이 극히 어려워 명동에서 사채업을 하는 OOO로부터 2003.10.15. OOO원 및 2004.3.9. OOO원 계 OOO원을 연 OOO부의 이자율로 차용하면서 차용금을 8개월 내에 갚지 못하면 쟁점토지를 넘겨주기로 하고 차용하였으나, 약정된 기일까지 채무를 변제하지 못하여 쟁점토지를 OOO에게 넘겨주었는바, 2005.4.4. 쟁점토지의 매매계약 체결 시점에는 쟁점토지를 OOO에게 뺏기다시피 넘겨주게 되어 서로간 감정이 격해 있었으므로 OOO원 이외의 다른 계약서를 작성한 사실이 없다.
(2) 청구인의 쟁점토지에 대한 합의서상 금액 OOO원은 청구인의 모든 채무를 나열하여 전체금액을 기재한 것일 뿐 이를 쟁점토지의 실제 양도거래가액으로 볼 수 없으며, 실제 쟁점토지의 매매가액은 OOO와 공증까지한 매매계약서 및 거래사실확인서상의 OOO원이다. 이에 대한 입증내용은 다음과 같다.
(가) 2005.4.4. 작성한 부동산매매계약서, OOO의 인감증명서가 첨부된 부동산거래사실확인서 및 2007.7.25. 법무법인 OOO에서 공증한 OOO의 각서에 매매가액이 OOO원임이 나타나고, 수원지방법원 성남지원 토지거래허가절차 이행 소송 판결(2009.4.30. 선고, 2009가합1999 판결)문에서도 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 OOO원에 양도한 사실을 인정하였으며, 또한 OOO 소유권이전등기 소송 판결(2010.10.14. 선고, 2009가합131486 판결)문에서는 OOO가 매매대금을 OOO원이라고 자인한 후 5차 변론기일에서 매매대금을 OOO원이라고 번복하였으나 재판부에서는 이를 인정하지 아니하고 매매대금을 OOO원으로 판단하였다.
(나) 쟁점토지대금 OOO원은 다음 채무 상계금액과 잔금으로 구성되었는바, 먼저, OOO와 정산한 채무 상계내용을 구체적으로 살펴보면, ① OOO 채무인수액 OOO원, ② OOO의 차입금 OOO원 중 2005.2.21. 원금 상환액 OOO원을 차감한 OOO원, ③ OOO에게서 차용한 OOO원 중 2004.1.5. OOO원, 2004.3.12. OOO원, 2004.3.19. OOO원 합계 OOO원을 상환하였으므로 이를 차감한 OOO원이고, 다시 그동안 이자로 지급한 OOO원을 원금에서 차감하기로 하였으므로 이를 차감OOO한 OOO원이고, 다음으로, 잔금 OOO원은 현금으로 지급하기로 하고 총 OOO원에 채무와 상계하고 토지를 넘겨주기로 하였으나 OOO 측에서 잔금 지불한 금액이 많다고 하여 잔금을 OOO원으로 하고 차액 OOO원을 채무 상계액에 가산하기로 하면서 쟁점토지 매매계약을 체결하였다.
(다) 처분청은 청구인의 OOO에 대한 채무 OOO원이 매매계약금액이라고 하나 OOO에 대한 채무액은 OOO원이고 2005.2.21. 원금 상환액 OOO원을 차감한 OOO원이 정당한 매매계약금액이다. 이는 2005.2.21. 청구인이 대표이사로 있었던 OOO의 경리실장 OOO을 통하여 지급함으로써 채무인수액에서 차감하여야 할 사항인바, OOO을 통하여 지급한 사유는 OOO가 청구인의 통장을 압류하는 바람에 청구인의 계좌로 대체할 수 없었다. OOO와의 합의서와 OOO과의 각서에서 OOO원이라고 기재한 이유는 청구인의 모든 채무내용을 열거하다 보니 그렇게 된 결과일 뿐이다.
(라) 처분청은 청구인의 OOO에 대한 채무 OOO원이 매매계약금액이라고 하나 이는 2004.6.15. OOO가 쟁점토지에 근저당권 채권최고액 설정금액이고, 등기부등본상 근저당권으로 설정한 채권최고액은 채권액의 OOO%를 설정하는 것이 통례로서 청구인이 OOO에게 차용한 OOO원의 OOO%를 설정한 것이며, 2004.3.26.까지 OOO에게 사채이자만 OOO원을 지급하여 설정 시점에는 이자 미납분은 거의 없으므로 원금 OOO원과 이자에 대한 근저당 설정이라는 처분청의견은 잘못된 것이다.
이와같이 OOO원의 채무사실 인정은 2004.10.26. OOO 및 2005.3.8. OOO에서 청구인과 OOO의 신문조서에도 나타나는 사실이며, OOO가 청구인의 쟁점토지에 채권최고액 OOO원에 대한 근저당 설정은 2007.6.27.에 해제되었고, 해제된 이후 2007.7.25. OOO의 공증된 각서에도 매매금액을 OOO 원으로 각서 한 바 있다.
(3) 청구인과 OOO 간 2007.7.25. 합의한 합의서를 법무법인 OOO에서 공증한 내용에 의하면 공증일 현재 청구인과 OOO 사이에는 일체의 채권·채무 관계가 없음을 확인한 사실이 나타나고, 본 확인서 작성 이전에 상호 간에 수령하여 보관 중인 일체의 서류(공증증서, 약속어음, 확인서, 기타 처분문서 등)는 상대방에게 반환하고 반환되지 않은 서류는 본 확인서 작성과 동시에 그 효력이 상실되는 것으로 한다는 합의를 한 바 있다.
나.처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이라고 주장하며 그 증빙으로 부동산거래사실확인서와 각서를 제시하고 있으나 이는 양수인 OOO가 쟁점토지의 소유권을 이전 받기 위해 불가피하게 작성한 계약서(사실과 다른 계약서)이고, OOO는 OOO 양도소득세 조사시 OOO원을 실제 취득가액으로 인정받은바 있으며, 청구인 또한 쟁점토지의 시가가 약 OOO원이라고 피의자신문조서에서 진술한바 있다.
(2) 쟁점토지 매매계약시 작성된 합의서에 나타나는 청구인의 OOO에 대한 채무 OOO원과 청구인의 OOO에 대한 채무 OOO원에 대하여 보면,
(가) 먼저, 청구인은 OOO가 인수한 OOO에 대한 채무가 OOO원이라고 주장하나, 동 금액이 원금 상환액인지 이자 지급액인지는 확인되지 않고, 매매계약시 작성된 합의서와 청구인이 OOO에게 보낸 내용증명 및 청구인이 OOO에게 보낸 각서 등에는 일관되게 OOO가 청구인의 OOO에 대한 채무 OOO원을 인수한 것으로 명시되어 있다.
(나) 다음으로, 청구인은 OOO에 대한 채무가 OOO원이라고 주장하나, 쟁점토지의 잔금일인 2005.7.31. 작성된 확인서에는 OOO의 청구인에 대한 채권이 OOO원으로 명시되어 있고, OOO가 채권액을 OOO원으로 인정한 피의자신문조서의 작성일(2004.10.26.)과 합의서 작성일(2005.4.4.) 사이에는 6개월 정도의 시간이 경과하여 동 기간에 대한 이자(연 OOO%)가 OOO원으로 계산되고 동 이자에 대하여 OOO가 포기한바 없으며 채권금액 또한 OOO원으로 합의한 근거가 없으므로 합의서 작성 당시 이자 상당액을 포함한 채무는 OOO원이라 할 것이다.
(3) 청구인은 토지거래허가절차이행 소송과정에서 법원이 매매가액이라고 인정한 OOO원을 실제 매매가액의 근거라고 주장하나, 당시 OOO(원고)의 소송대리인이었던 OOO 변호사의 확인서를 살펴보면 당시 소송과정에서 매매가액이 쟁점이 아니어서 중요하게 여기지 않았음을 피력하고 있으므로 법원의 매매가액 인정금액을 실제 양도가액이라 인정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
가.쟁점
쟁점토지의 실제 매매거래가액이 합의서상 금액인지, 계약서상 금액인지 여부
나. 관련 법률 : <별지> 기재
다.사실관계 및 판단
(1) 청구인과 OOO가 쟁점토지를 매매하게 된 경위와 소송제기 및 판결한 내용에 대하여, 처분청과 청구인이 제시한 자료를 참고하여 일자별로 정리하면 다음과 같다.
(가) 2004년 OOO가 청구인을 상대로 OOO에 고소장을 제출한바, 청구인은 OOO 대표로서 OOO로부터 어음할인을 해 오던 자이고 OOO는 OOO에서 사채알선 사업을 하던 자로서, 청구인이 OOO로부터 쟁점토지를 담보 제공한다는 조건으로 2003.10.15. OOO원, 2004.3.9. OOO원 합계 OOO원을 차용하고 이를 갚지 않자 OOO가 고소장을 제출한다는 내용이 기재되어 있다.
(나)위 고소사건에 대하여 2004.10.26. OOO 조사를 거쳐 2005.3.28. OOO장이 증거불충분 혐의없음으로 처분(사건번호 OOO 2004 형제OOO호)된바, OOO에서 청구인과 OOO 간 대질신문한 주요내용은 다음과 같다.
(다) 2005.4.4. 합의서상 OOO(증빙서류 중 OOO의 명함 사본을 제시한바, 여기에는 OOO이 당시 사단법인 OOO 회장으로 되어 있음)의 채무인수액 OOO원에 대하여, 청구인은 청구인이 대표이사로 있는 OOO의 경리실장 OOO으로 하여금 OOO의 OOO 계좌(338-18-1*)에서 2005.2.21. OOO원을 OOO에게로 대체한 사실이 있다고 주장하며, OOO의 통장거래내역과 은행대체전표를 제시한바, 이 같은 사실은 처분청이 제시한 서류상에도 동일하게 나타난다.
(라) 2005.4.4. 청구인과 OOO는 다음과 같이 합의서를 작성하고 서명 날인 하였는바, 처분청은 아래 금액 중 OOO 채무인수액 OOO원, OOO·OOO에 대한 합의금 채무인수액 OOO원, OOO 채무에 대한 채권최고액 OOO원 및 잔금 OOO원을 합계하여 OOO원을 청구인의 쟁점토지에 대한 실지양도거래금액으로 보았다.
(마) 그러나, 청구인은 위 합의서에 대한 처분청의 의견에 대하여 다음과 같이 주장하는바, 먼저, 청구인의 등기부등본상의 채무내용을 나열하면서 여기에 OOO의 청구인에 대한 채무까지 정산하기로 하였던 것이고, 다음으로, 금액은 근저당설정에 따른 채권최고액인 OOO%를 기재한 것이므로 이를 쟁점토지의 실제매매가액으로 볼 수 없으며, 다음으로, 합의서상 OOO원의 채권최고액 130% 금액이고 실제 이자 발생기간은 OOO에서의 피의자 신문조서 작성일 2005.3.8.부터 합의서 작성일 2005.4.4.까지 26일에 불과한데도 처분청은 합의서상 OOO원과 경찰서 피의자신문조서 작성일 2004.10.26.부터 합의서 작성일 2005.4.4.까지 6개월동안의 이자 OOO원의 합계라고 계산하여 조사하였는바, 처분청의 조사내용은 전혀 근거가 뒷받침되지 않는 내용이라고 주장한다.
(바)청구인과 OOO는 법무사 OOO이 검인신청인으로 하여 작성한 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서는 다음과 같으며, 이와 별도로 부동산거래사실확인서도 작성되었음이 확인된다. 또한 청구인은 의견진술과정에서 타자기로 작성된 다음의 계약서에 대하여 매수인을 OOO 외 1인에서 OOO로 하여 달라는 OOO의 요청으로 수기로 작성된 매매계약서를 제출한바, 그 내용은 동일하다.
(사) 2005.8.1. 청구인은 다음과 같은 영수증을 작성하여 날인한 사실이 있음이 나타난다.
(아) 2006.7.11. 청구인은 OOO에게 다음의 내용으로 내용증명을 발송한 사실이 있음이 나타난다.
(자) 2006.8.29. 청구인과 당시 청구인이 대표이사로 있었던 OOO(법인등기부등본상에는 청구인이 2003.8.26. 취임하여 2013.12.2. 법인이 해산될 때까지 대표이사로 재직함)은 다음과 같은 내용으로 각서를 작성한 사실이 나타난다.
(차) 2007.7.25. OOO는 다음과 같은 내용으로 각서를 작성하여 법무법인에서 공증 후 청구인에게 제시한 사실이 나타난다.
(카) OOO의 쟁점토지에 대한 토지거래허가절차이행 청구소송과 관련하여 OOO은 2009.4.30. 다음과 같이 판결OOO하여 청구인이 항소하였으며, 2009.10.12. OOO에서 작성한 화해조서OOO에 당사자는 화해하였음이 나타난다.
(타) OOO의 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 청구소송과 관련하여 OOO은 2010.10.14. 다음과 같이 판결(2009가합OOO)하였음이 나타난다.
(2) 청구인의 양도소득세 신고내용과 처분청의 세무조사내용 및 OOO장의 OOO에 대한 세무조사내용은 다음과 같다.
(가)청구인은 청구인과 OOO의 쟁점토지의 소유권이전등기사건에 대한 OOO의 판결(2009가합OOO 선고, 2010.10.14. 판결)에 따라 2011.11.30. 다음 <표1>과 같이 양도소득세 기한 후 신고를 하였다.
<표1> 청구인의 양도소득세 신고내역
(나)청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 OOO는 미등기상태에서 이를 OOO에게 양도하였으나, 별도의 양도소득세 신고·납부 사실이 없자, OOO장은 청구인의 등기무신고자료 및 OOO 주식회사의 미등기전매양도자료에 따라 OOO에 대하여 2012.7.10.부터 2012.10.11.까지 양도소득세 세무조사를 실시하였으며, 다음과 같이 그 취득가액을 OOO원으로 조사하여 경정·결정하였다.
(다)처분청은 청구인의 기한 후 신고에 대하여 OOO장의 OOO에 대한 세무조사를 바탕으로 2014.5.7.부터 2014.5.26.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 청구인의 쟁점토지에 대한 양도가액이 OOO원이 아닌 OOO원이라고 보아 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인과 OOO 간 합의서는 쟁점토지를 넘겨주기로 확인하는 문서이고 기재된 금액도 채권최고액으로만 기재되었을 뿐 실제매매금액이라고 볼 근거가 명확하지 않으므로 이를 매매계약서로 보기 어려운 점, 혐의없음으로 처분된 OOO의 조서내용으로 볼 때 OOO로부터 차입한 차입금 원금 OOO원 이 외 합의대상 금액이 없는 것으로 보이며, 청구인이 제시한 매매계약서 외에 별도의 계약서가 존재하지 않는 점, 매매금액이 OOO원이라고 적혀있는 계약서를 다운계약서(OOO장의 OOO에 대한 조사에서 OOO가 주장한 내용임)로 볼 만한 이유가 없고 OOO장 및 OOO도 이를 입증하지 못하였으며, OOO의 인감증명서가 첨부되고 공증까지 된 매매계약서를 부인할려면 이를 뒷받침할 수 있는 상당한 증거력이 있어야 함에도 그렇지 못한 점, 매매금액 OOO원은 토지거래허가절차이행청구 소송과 관련된 수원지방법원 성남지원의 판결(2009.4.30. 선고, 2009가합OOO 판결)문·소유권이전등기청구 소송과 관련된 서울지방법원의 판결(2010.10.14. 선고, 2009가합OOO 판결)문 및 OOO가 2007.7.25. 직접 공증한 각서에 기재된 금액이고 청구인은 채무인수액과 정산액을 제시 증빙과 함께 구체적으로 밝히고 있는 점, 처분청이 쟁점토지의 매매금액을 OOO원이라고 본 근거가 불분명한 점 등에 비추어 청구인이 OOO에게 양도한 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 봄이 타당하다고 하겠으므로 처분청이 청구인에게 쟁점토지에 대한 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지>
<별지> 관련 법률
제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.